借道股權轉讓避土地增值稅？方興地產一項目“避稅”或近4億

每經記者  楊羚強  發自上海

    央企中化集團旗下企業方興地產（00817，HK）日前發布的2011年中報顯示，在上半年稅前所有者溢利較去年同期增長64%的大背景下，所得稅費用卻下滑了4%。奧秘在于方興地產將一筆11.37億港元的收入，作為投資收益列入“其他收入和收益”一欄，方興地產因此可以大幅節稅。

    《每日經濟新聞》記者根據方興地產上半年業績公告估算的結果，方興地產上述會計處理，可以使企業節稅近4億元人民幣。方興地產上述通過股權方式轉讓商業地產節稅的做法，極有可能被其他房地產商仿效。

    上海新閔律師事務所合伙人劉福元說，上述方式很可能成為房地產商開發商業地產時采用的主要節稅方法。

收入猛增稅收開支減少

    今年6月，方興地產發布公告稱，全資附屬公司上海晨拓投資與寶鋼資源簽訂協議，同意以9.33億元人民幣向寶鋼資源出售全部股份，并由寶鋼資源代為清償方興地產全資子公司北京凱晨置業全部債務，約人民幣6.09億元。而上海晨拓所擁有的物業是上海港國際客運中心商業配套項目1號樓（以下簡稱上海港客運中心1號樓）。

    8月22日，方興地產的主席羅東江在中期業績報告主席致辭部分，提及上半年主要開發業績之一就是成功簽約售出位于上海北外灘核心區域的特色濱水項目——上海港客運中心1號樓。

    方興地產中期業績報告顯示，售出的上海港國際客運中心1號樓，簽約金額18.3億元港幣，所取得的投資收益高達11.37億港元。但該項目并未計入今年上半年的物業銷售收入。對此，方興地產未作回應。

    方興地產中報數據顯示，方興地產的物業銷售收入要比去年同期下滑100%，僅為港幣670萬元。（報告原文如此）。所得稅費用由此下滑，由去年同期的6.37億元，下滑至6.12億元，下滑幅度達到4%，原因是“上半年物業銷售收入減少導致土地增值稅的減少”。

    劉福元說，如果開發商選擇直接出售物業房地產，需要按30%~60%的稅率清算土地增值稅，而以股權出讓方式轉移擁有房屋產權的房地產公司股權，需要支付的僅僅是可抵扣的企業所得稅。

    在某央企任財務經理的一位中級會計師說，由于企業所得稅的計稅時間橫跨一個會計年度。在這一會計年度中，企業的任何虧損和費用，均可抵扣上述股權出讓收益，所以實際計征稅的應稅稅額，有可能比方興地產出讓股權的所得稅少。

避稅金額或約4億元

    那么，方興地產通過股權轉讓的方式出售上海港客運中心1號樓，可以規避多少土地增值稅呢？《每日經濟新聞》記者按照方興地產公布的轉讓收益，以及購買者的投資總價，計算項目大概的土地增值稅。

    按照方興地產中期業績報告，上海港客運中心1號樓的簽約金額18.3億元港幣，投資收益是11.37億港元，收益相當于成本6.93億元的1.6倍。按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則財法字[1995]第6號公布的土地增值稅速算公式，計算公式為  （土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％），該項目的土地增值稅至少4.6455億元港幣，按照人民幣對港幣1:0.83計，約3.86億元人民幣。

    不過，上述稅費只是記者按照土地增值稅征稅條例頒布的公式計算的結果。截至記者發稿，方興地產方面未公布上述以股權方式轉讓寫字樓，究竟能為企業節省多少土地增值稅。至于通過規避土地增值稅提高收益的做法，公司也未作出解釋。

    方興地產上述通過股權方式轉讓商業地產節稅的做法，極有可能被其他房地產商仿效。劉福元說，上述方式很可能成為房地產商開發商業地產時采用的主要節稅方法。

    根據土地增值稅的有關條例，土地增值稅的作用是為了調節土地增值收益，減少囤地捂盤的行為。而在開發商大規模以股權轉讓方式出售房地產的大背景下，土地增值稅設計的初衷是否還能成功實現，被打上了一個大大的問號。

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