房地產信托或已開閘 開發商“錢”途漸明

記者昨日從業內人士處獲悉，從去年年底以來持續收緊的房地產信托業務或已重新開閘，7月將有多家信托公司的新產品陸續上市，而在今年上半年，在監管部門的嚴格管控下，房地產信托產品獲批極少。

不過，同去年的發行規模和投資門檻相比，今年房地產信托的投資門檻顯然更高，發行狀況也趨于理性。而隨著開發商資金情況獲得緩解，加上房地產信托行業春天的到來，房地產市場融資狀況將大大改善。

房地產信托放閘跡象已現

“其實從政策層面來說，監管部門從未明文禁止房地產信托的發行，所以‘一度被叫停’的說法并不確切。”全國房地產投資基金聯盟的一位人士告訴記者，從去年第四季度開始，雖然從未明確下文，但所有信托產品都要報批銀監會，監管部門的審核明顯收緊，到今年上半年，此類產品很少成功獲批。因此可以說，從市場實際情況來看，今年上半年房地產信托這個融資渠道幾乎是被關閉了。

但從今年6月份起，房地產信托政策層面出現明顯松動。“幾乎是與央行降息同步，從6月至今，北京、上海等地都有房地產信托產品獲批，這個閘口近期重新開啟了。”上述人士透露，目前監管部門對房地產信托產品的要求更加嚴格，滿足“四三二”標準的開發商發起的信托產品才有望獲批，即開發商融資前必須四證齊全、至少投入30%的自有資金、必須有國家二級資質。從發行信托的融資成本來說，仍占開發商總融資額的20%左右，年化收益率在12%左右，與去年水平相當。

記者的調查也證明了上述人士的說法。記者從平安信托工作人員處了解到，7月份平安信托即將發行3個房地產信托產品，其中包括與瑞安房地產合作的“安睿一號”等。而在今年上半年平安信托發行的房地產信托新產品極少。“預計今年年底我們將發行更多的房地產信托產品。”工作人員告訴記者。

不過記者發現，一些信托產品的投資門檻似乎有所提高。例如平安信托即將發行的多個房地產信托產品起買門檻均設在300萬元以上，而去年此類產品的起買金額在一般在100萬元左右。

緩解開發商資金壓力

事實上，在長達兩年的樓市調控壓力下，房企資金鏈狀況都不容樂觀，作為一種新型的融資渠道，從2010年以來，房地產信托產品的發行異常火爆。2011年7月29日，銀監會就要求部分信托公司出于對自身風險控制的需要，暫停部分房地產信托業務。之前有消息稱，銀監會對房地產信托業務規模較大的信托公司進行了“窗口指導”，包括中信信托、平安信托、中融信托、中誠信托、北京信托、上海信托等在內的20多家公司，暫停了房地產信托業務。

而過去兩年一度火爆的房地產信托市場今年開始危機四伏。根據諾亞財富的統計結果，2011年房地產信托總到期規模470.5億元，2012年總到期規模上升至1172.5億，遠高于往年水平，整年兌付規模較大，其中3月、6月、7月和8月為年度高峰期。而根據國泰君安的測算，今年三季度到期兌付規模將達716億元，幾乎是一季度、二季度規模之和。其中，本月的規模最多，預計可達504億元。

就在房地產信托面臨巨額兌付危機之時，傳來了房地產信托重新啟動的消息。

高緯環球中國區中國區董事總經理張良軍認為，房地產信托監管的放松，無疑是給缺血已久的開發企業打通了輸血通道，再加上今年降息、降準等信貸政策的多次放松，開發商資金層面的危機得到大大緩解。不過，今年房地產信托市場面臨巨額兌付高峰，此時放松房地產信托市場，開發商和信托公司很可能會以發行新的信托產品來接盤到期信托。

不過，也有業內人士告訴記者，銀監會對信托的監管都是通過指引或者窗口對業務進行指導，此次房地產信托放閘的“窗口期”可以持續多久，目前尚未可知。