文峰股份旗下酒店糾紛背后：售后回租模式難保收益

每經編輯 每經記者 孫嘉夏 黃晟 發自江蘇    

每經記者 孫嘉夏 黃晟 發自江蘇

7月25日晚6時許，如皋文峰城市酒店大堂，購買了該酒店房間的百余名業主，再次匯集。

“我們希望撤銷《委托租賃經營協議》，拿回房子。”業主代表李娟告訴《每日經濟新聞》記者。她在2010年6月與如皋文峰大世界有限公司 （以下簡稱如皋文峰）簽訂《商品房買賣合同》，花24萬余元購入了酒店一房間。但一年后，她并沒有等來當初被承諾的回報。

“給我們看的審計報告中，酒店凈利潤僅38萬元。因此根據合同，當年無分紅。而業主所能拿到的，只相當于所投資金2.86%的基本租金，這一回報率甚至比不上銀行年利率。”李娟說。

而根據文峰股份（601010，SH）2011年年報，如皋文峰為上市公司全資子公司，當年凈利潤為309萬元。

“由于雙方約定，盈利未達一定標準即不分紅，而業主方又不掌握酒店經營財務狀況，所以出現矛盾是必然的。”有熟悉該事件的律師認為。

“另一方面，如皋文峰也未按協議約定，于合同簽約之日向業主一次性支付前6年固定投資經營收益。”李娟說。

承諾年回報率超9.52%

7月25日晚約6時30分，《每日經濟新聞》一名記者隨同業主來到如皋文峰城市酒店。

“業主到的時候，警方早就到了。民警、協警、聯防隊員大約有60人，說是維持秩序，不要擾亂酒店正常的經營。”李娟告訴記者。但隨后記者就遭遇警方的盤問，在拿出證件表明身份后，仍被送至當地派出所。

直至當晚近8點，記者才獲準離開派出所。

“我們只想理性維權，并無過激之舉。”李娟告訴記者，她于2010年6月3日，與如皋文峰簽下《商品房買賣合同》。“根據當初如皋文峰售房時向我們提供的宣傳單，酒店的回報相當豐厚。”

記者得到的該宣傳單顯示，彼時被冠名為“文峰國際會館”的酒店項目，投資回報分為“一、每年房屋總價5%的固定投資收益，文峰酒店一次性將6年固定回報提前返還。二、每年享受酒店經營利潤分紅，文峰酒店經營利潤超過5%部分前6年三七分成，業主七成；后4年二八分成，業主八成。三、每年5天免費入住。”

根據宣傳單中的舉例，以單間面積50平方米、售價8500元/平方米計算，一套總價為42.5萬元的房屋，平均年回報率高達9.52%。

其中，每年返還5%即21250元，6年一次性返還即12.75萬元，業主簽約10年的固定收益則為21.25萬元。分紅部分，以258元開房單價，開房率70%，開房成本80元/間計算。前6年單間分紅收益為【（258-80）×365×70%-21250】×0.7，即16960.3元；后4年單間分紅收益19383.2元。10年免費自住期收益258×5×10即1.29萬元。因此，業主10年支出42.5萬元，10年收入為21.25萬元+16960.3×6+19383.2×4+1.29萬元，共計40.4694萬元，以此得出的平均年回報率高達9.52%。

業主們曾經很動心

李娟很快以5414.96元/平方米的單價，購入了如皋文峰城市酒店一個面積為44.45平方米，總價24.0695萬元的房間。

同時簽訂的 《房屋買賣合同補充協議》中約定，房間的裝修標準為1300元/平方米，由業主出資。業主需將該房屋的全部投資經營管理權、收益權委托給出賣人（即如皋文峰——記者注）或出賣人設立的公司，委托期限為10年，并約定在經營管理期內，該合同為“不可撤銷合同”。

在具體的委托投資經營收益標準項下，如皋文峰方面保證在合同有效期內，李娟的投資經營收益為8528元/年。其后的條款顯示：“如出賣人受托投資經營收益不足以支付本合同約定的投資經營收益，則屬于出賣人受托經營虧損，不足部分由出賣人以自有資金賠償，保證業主取得本合同約定的回報收益；如出賣人受托投資經營收益超過21320元，超出部分，前6年雙方三七分成，業主7成；后4年雙方二八分成，業主8成。”

該份協議并就支付日期約定，“合同簽約之日出賣人向買受人一次性支付前6年固定投資經營收益”。此外，“自雙方約定的商品房交付后，委托經營期限開始計算每滿一年后，出賣人于次月15日，以年為單位將當期委托投資經營收益通過銀行賬戶支付給買受人”。

2011年10月，業主又與如皋文峰大世界有限公司城市酒店分公司（以下簡稱城市酒店分公司）簽下了《委托租賃經營協議》。

值得注意的是，與上述《房屋買賣合同補充協議》相比，這份《委托租賃經營協議》中，有關“委托租賃收益”項下，并未出現“一次性支付前6年固定投資經營收益”的條款。僅表示以購房款加每平方米1300元房屋裝修款 （以下簡稱精裝房屋總價）的2.86%來支付基本租金。浮動租金以精裝房屋總價的7.14%計算，超出該價格的部分，前6年雙方三七分成，后4年雙方二八分成。

2011年6月1日，如皋文峰城市酒店開業。

如皋文峰被指違約

但一年后，業主們并沒有等來價值9.52%的回報。

“以售后回租的形式，如皋文峰首先通過賣房收回成本且取得收益。在簽訂返租合同后，每年又獲得穩定的經營回報，而業主沒有經營話語權，卻承擔了全部風險。”李娟說。

根據《委托租賃經營協議》，浮動租金部分與酒店凈利潤掛鉤，只有當物業收益部分超過精裝房屋總價的7.14%時，業主們才能獲得分紅。

但業主們得到的一份 《如皋文峰城市酒店利潤情況表》顯示，開業至今，酒店僅實現利潤50.64萬元。“之后又給我們看了一份經審計的財務報告，稱一年的凈利潤僅有38萬元。”李娟告訴記者，“這樣，由于收益沒有超7.14%，因此無需支付分紅款。我們能拿到的，就是一年的固定收益，也就是精裝房屋總價的2.86%。這個回報率甚至比不上銀行定期存款利率。”

“這樣的模式下，業主們無法控制財務狀況，經營方將報表做虧、做盈皆可。”有熟悉該事件的律師認為。

“本地其他產權式酒店，采用的都是固定分紅的模式。我們現在也要求采用這種方案，即每年分配繳款總額的10%。”李娟說，這一決定已經過酒店業主委員會的表決通過。

“原先雙方簽訂的合同，可被視為格式合同，在有違背當事人真實意思、當事人對條款有重大誤解的情況時，合同可以撤銷。”上述律師告訴記者。

“另外，我們也并沒有在合同簽約之日獲得一次性返還的前6年固定投資經營收益。如皋文峰曾隱約透露的意思是，5000余元的單價為打折價，原價應在8500元/平方米左右，而其中的差價，就用于填補所謂‘一次性支付前6年固定投資經營收益’。”李娟告訴記者。

“在雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《房屋買賣合同補充協議》中，約定的單價即為5000余元，并未提及其他價格，因此該單價應被視為有效。但在隨后的條款中，出賣人承諾在‘合同簽約之日出賣人向買受人一次性支付前6年固定投資經營收益’，所以出賣人必須履行該條款。”上述律師告訴記者。

“如皋文峰的做法應是出于避稅考慮。”該律師認為，“如皋文峰即使以所謂的原價收取購房款，最后仍要返還給業主，并且不得不承擔多收部分的稅款。而如今，則可相應少付稅款。”

7月26日下午，如皋文峰辦公室內，一名自稱由文峰股份派來的孫姓負責人在記者拿出證件后，仍以無法核實身份為由，拒絕接受采訪。

當日晚間，李娟經營的美容小店被砸，數名業主家中鎖孔被人涂上強力膠水。“事后調監控錄像發現，涂膠水與砸店的，都是同一伙人。”李娟說。