收購項目疑涉同業競爭 業主繳房款兩年后未獲土地證

每經編輯 每經記者 孫嘉夏 發自上海    

每經記者 孫嘉夏 發自上海

背靠大股東所擁有的酒店經營管理人才，文峰股份（601010，SH）似正有意無意地介入酒店項目。

在如皋，以售后回租模式運營的如皋文峰城市酒店，正陷入一場因業主不滿回報率而引起的紛爭中。“公司新任董秘張凱一早已趕到如皋去了。”7月31日，文峰股份董事會辦公室工作人員告訴 《每日經濟新聞》記者。

在南通，文峰股份也將以2.5億元的代價收購南通文景置業有限公司（下簡稱文景置業）50%股權。收購完成后，上市公司將持有文景置業100%股權。

《每日經濟新聞》記者從熟悉該項目的分析師處獲悉，文景置業所擁有地塊占地面積63150.71平方米，其上將矗立起一幢高23層、建筑面積約56000余平方米的五星級酒店。

而根據文峰股份招股書，公司大股東文峰集團已通過全資子公司南通新有斐大酒店有限公司 （下簡稱新有斐）在南通運營著一家五星級酒店，新有斐同時還是上市公司第二大股東。

文峰股份發布的一份補充公告稱，文景置業項目中所包含的酒店部分將采取招租、整體轉讓等形式處置，文景置業自身將不會直接經營酒店業務，不會與文峰集團及其關聯方的酒店業務產生同業競爭。

“有待觀察，是選擇整體出售？還是售后回租經營？”上述分析師說。

新購項目疑涉同業競爭

文峰股份于如皋運行的酒店售后回租業務，并不成功。

在距南通約一小時車程的如皋，業主們與上市公司旗下的如皋文峰大世界有限公司 （下簡稱如皋文峰）簽訂《商品房買賣合同》，購入如皋文峰城市酒店房間后，又再與如皋文峰大世界有限公司城市酒店分公司簽下 《委托租賃經營協議》，將所購房間租賃給該分公司經營。

“還不清楚文景置業下的酒店項目，會不會采用這類方式運營？”有熟悉公司的分析師告訴記者，“畢竟大股東擁有酒店管理方面的經驗和專門人才。”

根據文峰股份最新一則有關收購案的公告，公司將以2.5億元的代價收購文景置業。公告介紹，文景置業系為開發位于南通市國棉二廠地塊、建設文峰城市廣場而成立的項目公司。南通國棉二廠地塊位于城市中軸線，是南通第二商圈的最佳位置。該地塊上現已開工建造包括購物中心、商業街、酒店、辦公、住宅等在內的設施。

之后發布的一份補充公告介紹，該地塊用地性質為商業、旅館業、辦公、居住，地上建筑面積小于207300平方米，其中五星級酒店大于等于55000平方米。“計劃建造一幢高23層，面積在56000余平方米的五星級酒店。”上述分析師告訴記者。

而在該份補充公告中，文峰股份稱除商業物業部分將由文景置業保留之外，其余“普通住宅、商業街、辦公、酒店物業 （酒店物業也可招租）部分擬全部對外出售”。后文的表述也稱，對文景置業的收購完成后，項目中包含的酒店部分將采取招租、整體轉讓等形式處置。

“具體如何處理還有待觀察，究竟選擇招租？還是在一定利潤的情況下轉讓？或是采取售后回租的模式？都還沒最終確定。”上述分析師認為。而盡管仍存在“招租”等可能的選項，文峰股份仍在公告中堅持表示，文景置業自身將不會直接經營酒店業務，不會與文峰集團及其關聯方的酒店業務產生同業競爭。

目前，文峰股份的第二大股東新有斐已在南通經營著一家五星級酒店，新有斐注冊資本3000萬元，由文峰集團100%持股，并在2010年實現凈利潤3185萬元。

業主：兩年仍未拿到土地證

繳款購買了如皋文峰城市酒店房間的業主，至今仍未等來滿意的答復。其根源在于售后回租模式引發的“不信任”。

業主代表們向記者表示，由于如皋文峰拿出了不盡如人意的年度經營業績，使得在酒店凈利潤未達雙方當初約定分紅底線的情況下，業主們僅能收得固定租金，而這一租金比例“甚至少于銀行同期年利率”。

“我們對售后回租的模式并不滿意，要求更改利潤分配方案。”業主代表李娟告訴記者，“這一模式能保證如皋文峰通過收取業主購房款的方式，早早地收回酒店建設成本。再通過回租經營，每年獲取穩定的利潤。而業主由于無法掌握經營和審計情況，根本無從知曉酒店真實的經營業績，陷入被動。”

根據文峰股份招股書，如皋文峰2010年實現營業收入2.74億元，營業利潤虧損565.69萬元，凈利潤1916.77萬元。2011年，如皋文峰實現營業收入4.29億元，凈利潤309萬元。文峰股份同時披露，如皋文峰在該年度銷售酒店房產及店面房產生的收益為1051.8萬元。

而李娟則早在2010年6月即與如皋文峰簽下合同并繳付了購房款，但在拿到房產證后，直至近日方才被通知辦理土地證。

根據雙方簽訂的 《商品房買賣合同》，如皋文峰以轉讓方式取得的“如皋市中山路迎駕路交匯處東側”地塊面積為2140平方米，規劃用途為商辦，土地使用期限自2008年3月至2048年3月。該份合同中，同時稱買受人的房屋僅作“辦公”用途，這也被認為與實際用途不符。“之后還簽訂了《房屋買賣合同補充協議》，規定需委托出賣人辦理契稅繳納、產權證、國土證等，但一等兩年，我們都沒拿到土地證。”李娟告訴記者。

7月31日，文峰股份董事會辦公室工作人員告訴記者，新任董秘張凱已趕赴如皋。