未來五年深圳商業地產“產能過剩” 同質化競爭加劇

每經網深圳8月2日電（記者 胡廷鴻）  未來深圳將有多少個購物中心？商業供應量有多大？有機構調研數據可以告訴你，5年內深圳福田中心區一平方公里范圍內將有90萬平米的購物中心出現，商業中心的密度達到一平米的土地上供應0.9平米的商業。

隨著開發商一哄而上的進入商業地產領域，深圳大量城市綜合體建設由發熱迅速演變為集體“高燒”。

據世聯地產研究數據顯示，未來五年深圳一萬平米以上的商業供應量將達到504萬平米，短期內深圳購物中心將呈現爆炸式增長，到2017年深圳商業中心開發面積存量將達到1081萬平米，比目前翻了一倍。

如此巨大的供應量是過去30年來，深圳商業面積存量的一倍。對此，世聯地產認為，短期內深圳商業購物中心的供應面臨過剩 。

未來五年購物中心供應超500萬平米

因限購而催生的商業地產開發熱潮之后，商業地產或許將面臨短期集中式供應所帶來的“產能過剩”。

據統計，目前萬科、招商、保利、金地、華僑城等一線開發商都在深圳本土開發商業綜合體項目。

在蛇口，招商地產正在打造海上世界、萬科已有龍崗萬科紅、保利在后海有保利文化城，金地在福田崗廈的金地大百匯。

相比其它四家龍頭房企，華僑城則捷足先登。上周末，定位于都市文化旅游休閑的華僑城歡樂海岸迎來了全國首個“水陸狂歡節”，這是自從2011年底正式營運以來，華僑城為積累商業氛圍進行又一次宣傳造勢活動。隨著，歡樂海岸的人流不斷積聚，直逼深圳中心區購物公園。

據歡樂海岸營銷副總監李陶稱，目前歡樂海岸大部分運營的是餐飲品牌，后續將有其它商業業態正式營業。資料顯示，歡樂海岸一期“曲水灣”的商業面積供應量約13萬平米，商業體量僅小于深圳萬象城。未來五年內歡樂海岸再將推出13萬平米的二期商業面積。

除此之外，今年底，由萬科和招商首次聯合打造的商業地產項目“萬科壹海城”將入市。其中，萬科將負責10萬㎡的寫字樓+3.2萬㎡的商業，合計建筑面積達13.2萬㎡；而10萬㎡的商務公寓+5.5萬㎡的五星級以上標準酒店由招商地產負責開發，總建筑面積達到35萬平米。

實際上，在未來五年內，深圳一萬平米以上的購物中心供應面積將達到504萬平米，幾乎是深圳過去三年來商業面積存量的一倍。據世聯地產統計，到2017年深圳商業購物中心存量面積將達到1081萬平米，增速達87%。

未來5年內，包括包括金地大百匯、海雅繽紛城、鴻榮源壹方中心、中糧購物公園等10個商業綜合體入市，總體量超100萬平方米。

而深圳福田中心區則顯得更為突出。世聯地產預估，未來五年內福田中心區一平方公里將至少供應90萬平米的購物中心，每平米土地上將供應0.9平米的商業。

對此，世聯地產深圳商業部總監雷艷稱，這將深圳城市商業格局將徹底改變。

商業同質化加劇 開發風險激增

一邊是商業地產開發的狂熱，一邊卻是競爭加劇，風險也開始慢慢集聚。

由于宏觀經濟增速放緩，降低市場對商業物業的需求，今年二季度末，包括第一太平戴維斯、仲量聯行、世聯地產、高力國際等商業服務機構，罕見的一致對今年下半年深圳商業租售水平看低。報告認為，下半年供應增加和需求放緩，將使得商業物業的價格增長空間進一步壓縮。

根據仲量聯行的統計數據，僅僅是2012年下半年深圳新增大型商業供應18萬平方米，預計年底深圳大型優質商鋪總存量將達190萬平方米。而今年二季度優質商鋪的市場吸納量僅為2.9萬平米。

顯而易見的是，迅速增加的商業供應量，使得短期內深圳商業購物中心面臨“過剩”。

未來深圳越有42個5萬平米以上的商業項目出現。“商業規模爆發式增長，將導致供應短期過剩。”雷艷稱。

而大量的商業面積供應也帶來另一個問題，雷艷指出，由于深圳地鐵沿線價值在此之下，購物中心客群單一導致同質化現象加劇，開發風險將激增。

據統計，目前，萬象城、金光華廣場、益田假日廣場、海岸城、KKMALL等五大購物中心商業品牌重疊度達到18%-30%。

雷艷認為，由于品牌數量有限，品牌同質化競爭必然加劇，以后商業購物中心的營業能力將面臨考驗。

此外，他還認為，短期內爆炸式增長的商業購物中心將使傳統商業面臨洗牌，高水平的商業購物中心營運時代將來臨，從而推動行業的變革和發展。