北京一樓盤“偷面積”涉嫌違規 被指開發商請客業主買單

每經記者 王杰 發自北京

本報記者在一線跑盤時發現，近段時間，北京樓盤K2百合灣項目推出大贈送促銷活動：甚至推出產權面積192平方米，贈送54平方米的超級措施，贈送面積達產權面積近三成，額度之高讓人錯愕。

在采訪后發現，類似高額度贈送面積的促銷活動，可能只是一場“開發商請客業主買單”的做秀戲，且“偷面積”的方式涉嫌擅自違規更改規劃等。

“偷面積”涉嫌違規

“22號樓、25號樓現在的促銷措施為‘買一層送一層’，9號樓產權面積為192平方米的戶型贈送54平方米。”北京樓盤K2·百合灣項目一位售樓員向《每日經濟新聞》記者介紹道。

正當本報記者這位“購房者”一頭霧水時，上述售樓員進一步解釋說，22號樓、25號樓最初的設計圖均為面積35-60平方米、層高5.49米的戶型，實測后，開發商會將5.49米層高，人為隔成小復式，從而實現了“買一層送一層”的目的，而對于9號樓產權面積為192平方米的戶型，最初設計圖中的規劃面積為192平方米，不過實測后，開發商會將設計圖中半封閉陽臺的地方都封閉起來，這樣就多出臥室、餐廳各一間，合計54平方米。“54平方米的贈送面積不會寫在商品房預售合同中，會用圖示標注出贈送面積部分。房屋售價按實際使用面積乘以房屋單價計算，業主最大的實惠是54平方米的贈送面積部分，不需要交納物業費、契稅、公共維修基金等費用。”

值得關注的是，在五花八門的促銷方式中，贈送面積的促銷方式并不罕見，如：北京的魯能7號院、燕郊的@北京、北京首邑溪谷等，都曾經或正在通過類似的“偷面積”方式進行促銷，方式主要有利用公共部分增加面積、贈送陽臺及飄窗等。不過北京美聯物業高級經理張磊在接受《每日經濟新聞》記者采訪時卻指出，K2百合灣近三成贈送面積的高額度贈送面積方式極為少見，并對此提出了質疑。張磊表示，按照正常的開發流程，從最初的設計圖、施工圖、再到最終收房的實際測繪圖，對于房屋的面積都應該相對應。而K2·百合灣贈送面積高達近三成的做法，中間“偷面積”的實現過程讓人懷疑背后存在相關違規的嫌疑。

對此，K2地產項目品牌部負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對具體情況并不了解，需要向“買房送面積”項目有關人員核實。但截止到記者發稿前，該負責人方面以依然沒有聯系到該項目有關人員為由拒絕接受采訪。

對于K2百合灣的戶型是否存在違規，《每日經濟新聞》記者聯系通州區規劃局執法隊。該隊一位工作人員在接受本報記者時表示，在正常的規劃范圍內，理論上是不可能出現192平米贈送54平米情況。K2百合灣還沒到驗收的程序，最后驗收面積要以測繪報告為準，是否和審批面積一致。如果K2百合灣過不了驗收，就發不了產權證。

隨后，《每日經濟新聞》記者又聯系通州區規劃局建管科（審批科）。該科一位工作人員表示，規劃局的審批面積都是到建筑的外輪廓線，即外墻皮。規劃局審批的只有192平米，多出的54平米是開發商的自我宣傳。如果在執法隊驗收過程中，實測面積246平米是肯定通不過驗收。按照北京市的規定，無論是封閉陽臺還是半封閉陽臺，都是按全面積計算的。如果不計入面積，那么多出的54平就不是陽臺。

在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，中堂律師事務所律師徐斌也贊同張磊的觀點。徐斌表示，首先K2·百合灣高額度贈送面積的做法改變了原有規劃，如單層改復式等，皆屬于違規行為，存在無法通過規劃驗收、無法取得房產證的風險；其次，在露臺上圍起一道玻璃或封閉一面墻，從而“創造”出新空間，“被創造”出來的部分新面積不會記入房產證，業主在后續遇到拆遷、出售、繼承、評估、抵押等問題時，都存在著相關法律障礙；第三，每塊土地在拍賣之前都存在固定容積率和最高建筑高度限制。而K2·百合灣由于贈送面積比例較高，勢必加大這個小區的容積率，建筑密度也隨之水漲船高。相應地，房屋的采光度、居住舒適度等都皆會受到相應影響，且小區的供水、供電、教育、醫療等配套壓力也相應增加。

“贈送面積”后房屋單價變高了

在采訪中，對于K2·百合灣贈送面積的促銷手法，一些購房者表示可以接受。該樓盤意向購房者劉小姐對《每日經濟新聞》記者說：“我比較喜歡層高5.49米的戶型，物業費、契稅、公共維修基金等費用皆按照單層面積交付，但是生活空間是雙層。”不過也有不少購房者對此表示質疑。正在淘房中的房地產業從業者李先生表示，贈送的面積不是免費的。

本質上說，“送面積”就是變相版的“買面積”。開發商“贈送面積”的促銷方式其實只是“開發商請客，業主買單”的游戲。K2·百合灣9號樓產權面積為192平方米的戶型，單套總價為450萬，單價為23437元/平米。贈送54平方米面積，合計實得面積為246平方米。因為對于“贈送面積”，開發商不需要支付土地出讓金，且沒有報規、報建等費用，只產生基本建設成本。公開資料顯示，目前一線城市多層普通住宅無裝修的基本建設費大約在2000元左右/平方米。該戶型54平方米的“贈送面積”，合計產生的建設成本費為約10.8萬元，而這個“約10.8萬元”才是開發商所謂的“贈送禮物”。來自北京美聯物業的數據顯示，通州區2012年9月份一手房均價為15000元/平。如果通州區買一個房本面積為246平米的房子，也僅需要369萬元。

全經聯研究院副院長陳寶存對此表示，“贈送面積”是得不到法律認可的，商品房的拆遷補償和二手房交易都是按房本上的產權面積計算。