今年樓市調控仍不放松 地價將小幅溫和上漲

15日，國土部下屬核心智囊之一——中國土地勘測規劃院發布《2012年全年及第四季度全國主要城市地價監測成果》稱，在綜合國內外因素影響后，預計2013年城市地價總體水平將小幅溫和上漲。自2012年下半以來樓市成交量不斷回暖，房價反彈，可以預見房地產調控的緊迫性依然如故。對此，中國土地勘測規劃院再次重申，房地產調控不放松。

城鎮化與房地產的關系日益受到關注。中國土地勘測規劃院對此提出，2013年要關注城鎮化推進中的政策需求與供給，既要注意城鎮化過程帶來的房地產市場發展新契機，又要研究適應經濟結構調整和房地產調控的新舉措，增強科學性、規范性、靈活性。

2012年地價微升

“在2011年土地、房地產市場明顯降溫，地價增幅逐季放緩的基礎上，2012年全年地價整體水平未現大幅波動，在冷中趨穩的主基調中，年末略有回升。”中國土地勘測規劃院地價所所長趙松說，對房地產住宅用地而言，2012年全年總體呈現量減價穩的態勢，各季度地價環比增速低位盤整。

據統計，2012年年度地價水平微升，同比增幅處于歷史低位。

2012年末，全國主要監測城市地價總體水平為3129元/平方米，商服、住宅、工業地價分別為5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。與上年同期相比，商、住、工各用途地價增長速度分別為3.34%、2.26%、2.70%。

其中，“商業、住宅地價同比增速均處于近10年來低位，僅略高于2008年，且全年住宅地價累計增幅在三類用地中居于最低，這也是近兩輪市場波動中的首次出現。”趙松說，從2009年以來的商住倒掛，住宅地價增速超過商服，到今年的接近工業地價增幅，地價呈現結構性調整。

趙松稱，2012年全年全國異常交易地塊數量及溢價水平處于調控以來的低值。其中，剛剛過去的一個季度，在土地市場的季節性規律影響下，異常交易地塊數量有所上升。

“與土地供應前低后高的規律基本一致，全年異常交易隨各地推出的土地量增長而有所增加，但仍低于往年。”趙松說。

據統計，截至2012年12月31日，全年上報異常交易地塊275宗，較上年的609宗相比，大幅下降；溢價率方面，2012年上報異常交易地塊平均溢價率比2011年的均值降低了30個百分點。

市場誤讀“地王”

趙松表示，除土地價格、供應量等指標外，“地王”和“溢價率”常被視作表征土地市場熱度的重要信號，但由于準確全面掌握信息有一定困難，加上缺乏必要的解讀，今年也曾出現因誤讀、誤解而助推市場情緒波動的現象。

對此，“我們收集了部分‘地王’的情況，從地價的角度進行客觀判斷分析，結論表明2012年以來市場反應強烈的所謂‘地王’地塊，僅有兩宗成交單價超越了2007年以來，所在城市的歷史高值，可以稱為‘地王’地塊，其余地塊均不符合判定標準。”趙松說。

“世界經濟溫和復蘇，國內宏觀經濟指標持續企穩回升，房地產市場投資開發和銷售恢復性增長，各項指標的持續向好，支撐了2012年第四季度地價增速平穩中略有回升。”趙松說。

雖然，剛剛過去的一季度，全國土地市場異常交易地塊數量有所上升。但是，“這一季度全國上報異常交易地塊平均溢價率比上季度仍下降了20個百分點。高溢價成交地塊的溢價率水平仍處于調控以來的低值，顯示當前土地市場依然處于相對平穩期，因市場預期較好導致的非理性追漲并不明顯。”趙松說。

對于國土部對土地市的判斷，地產機構第一時間給出判斷，認為國土部所言不虛。

“的確存在過度誤讀地王的現象。”中原地產市場研究部總監張大偉分析直言，例如部分機構所發布的2012年11-12月的北京、上海、深圳、南京、成都、長沙以及蘇州等地的地王紀錄被刷新，并不確切，也不了解市場。

他認為，“目前的土地成交單價并未失去理性，雖然部分區域創出了新高。但2010年地王潮中出現的地王，動輒樓面價超過在售物業價格。而截至目前，全國各地出現的所謂地王，其價格疊加合理的開發成本后很少有超過在售物業價格的。也就是說，實際溢價并不高，也沒有失去理性。”張大偉說。

“以北京的萬柳和農展館地塊為例，雖然樓面價都在每平方米3萬元以上，但區域物業售價都在每平方米6萬元以上，如果土地出讓價格低于目前情況，反而不符合實際情況。”他說，另外，南京濱江G50地塊的樓面價卻只有7754元/平方米，另外成都、長沙等地的所謂地王，也非實質地王。

不過，張大偉也坦言，近期土地市場的確存在明顯的回暖。“高單價、高總價的地塊次第出現，已經明顯影響了周圍區域市場以及整體市場購房者的預期。”他說，這表明樓市成交量復蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發商拿地的積極性也開始上漲。

所以，“房地產調控還是應該重點調控樓市，從而反制地價，單純依賴土地市場的政策不能解決根本。”張大偉說。

加強政策儲備

而對于未來土地市場，趙松則表示，綜合國內外因素影響，預計2013年城市地價總體水平將小幅溫和上漲。其中，商服、住宅等房地產用地價格在經濟支撐與調控抑制的雙向作用下，總體平穩，局部敏感波動。

趙松認為，中央繼續強調堅持房地產市場調控政策不動搖，相關部委和地方政府政策跟進，投資投機性需求將進一步得到遏制，過去幾年房地產用地供應量較大，陸續轉入開發、建設、銷售階段，有助于促進土地及房地產市場的總體平穩。

趙松指出，2013年土地、房地產市場要關注三個問題。其一，要關注城鎮化推進中的政策需求與供給，既要注意城鎮化過程帶來的房地產市場發展新契機，又要研究適應經濟結構調整和房地產調控的新舉措，增強科學性、規范性、靈活性。

其二，要持續關注貨幣環境對經濟的綜合影響，謹防流動性寬松對房地產市場調控力度的削弱，及早研究防控金融風險，加強政策儲備。

其三，要加強差異化管理，密切關注房價、地價等市場信號波動較大的城市，完善土地利用的約束監管機制，確保穩定房地產用地供應、抑制異常地價的相關措施落到實處。

對此，國土資源部部長徐紹史在上周末剛剛結束的年度工作會議上表示，2013年國土部的兩大重點工作是，保障城鎮化合理用地需求，并加強房地產用地調控不放松。包括，深入推進征地制度改革試點、研究出臺集體經營性建設用地流轉指導意見。另一方面，堅持房地產用地調控政策不動搖，合理調整普通商品房用地供應，加強對閑置土地查處，對房地產大企業和大地塊的監督實現制度化、常態化。