合作建房上海成功拿地發起人稱單價至少便宜2000元

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

席卷溫州、杭州、南京等地的合作建房風潮，開始在上海等一線城市出現。

昨日（1月17日），一直致力于在上海實現購房者合作建房的錢生輝投資咨詢有限公司總經理錢生輝告訴《每日經濟新聞》記者，他新組建的上海合筑房地產有限公司（以下簡稱合筑房產），于昨日上午成功拍得臨港新城A1-3-1地塊。

合筑房產背后的股東，是20多名自然人組成的購房者群體。該公司成功拍地，意味著從2006年就開始興起的合作建房一事，終于在一線城市落地。

據錢生輝預測，此合作建房項目的開發成本在6000~8000元/平方米，而相鄰區域的商品房銷售單價則在1萬元以上。中房信研究總監薛建雄認為，在上海首次出現的上述合作建房模式，會對臨港新城地區的房價有所沖擊。

不過，鑒于此前很多合作建房模式未能成功，這次在一線城市落地的合作建房，是否能在市場化程度更高的上海生根發芽，進而推動行業的革命性變革，仍然是一個未知數。

錢生輝的自建夢想/

在上海試水“合作建房”，是以錢生輝為代表的很多合作建房發起人的夢想。

早在2005年，上海就出現了首個自建房組織——“家圓”，該組織的注冊公司上海圓家投資咨詢公司董事長朱劍曾想在上海拿地，但努力多年后，最終銷聲匿跡。

幾乎在同一時期，北京、溫州、南京等多地先后出現合作建房組織，但大多數不了了之，僅溫州的“理想家苑”在2006年成功拿地，最近正式完成分房。

和這些組織遭遇的經歷一樣，錢生輝在嘗試合作建房的過程中，也是挫折重重。最初，他曾設想由購房者發起建立自住房建設機構，卻發現按照《公司法》章程，自然人股東不能超過200人。而要成立一家有能力購買土地的企業，所有股東的資金實力必須超過50萬元，但當時希望參加合作建房的自然人的資金實力都比較弱，根本不可能籌資共同買地。

此后，錢生輝曾試圖引入機構投資者，以機構投資者的資金為合作購房者開發房地產項目，但由于種種原因，始終未能成功。他還曾想通過盤活存量土地的方式來完成上述夢想，最終也沒有如愿。

唯一的成功嘗試，是2009年他在太倉借機構投資人的資金，為18名普通購房者買地開發房地產，并以預定價格出售。但他這次合作后發現，個人購房者缺乏對大股東的制約力，后者還是有可能撕毀原來的定制購房協議，向購房者加價銷售。

為了讓合作建房模式成熟，并可以大面積復制，錢生輝和其他自建房組織發起人，如溫州的趙智強等，不斷調整融資、開發模式。但每一次模式調整，往往要花費一兩年時間。

購房者的開發公司

錢生輝告訴《每日經濟新聞》記者，合作建房模式實質上由兩輪購房者組成。

第一輪購房者是合筑房產的原始股東，從集資拿地，到房地產開發，所有資金來源于這些原始購房者，同時，他們要承擔合作開發的風險，一旦房屋滯銷，他們要買下這些滯銷的房屋。

作為回報，這些原始購房者可以在房屋預售許可證獲得后，共同商議擬定一個市場可以接受的價格，向第二輪購房者進行銷售。這樣一來，項目的前期融資問題得到了很好的解決。而且，由于這些原始股東的抗風險能力比較強，也不擔心會像其他一些合作建房組織那樣，在房屋建設到一半以后，由于資金不濟而出現爛尾樓等風險。

錢生輝說，由于有第二輪購房者的存在，房屋滯銷的風險也被大大削弱。在開發上述房屋前，他首先征集到一批意向買家，并與他們共商房屋的戶型、小區的規劃等，并以多數人的共同意見建設房屋。爾后，再與這些意向買家簽訂意向購買協議。這些舉措大大降低了首輪購房者的風險。

錢生輝表示，這一模式是最成熟的合作建房模式，未來可以推廣到全國。而他所發起成立的合筑房產，未來會成為全社會購房者共同的房地產公司，任何人都可以參與到這家公司去。

或改變的行業秩序

蘭德咨詢有限公司總裁宋延慶認為，上述兩輪購房者的房地產開發模式，確實要比完全由購房者來自建房屋成熟得多。而且，從投資者的風險看，上述模式和投資開發商開發地產項目的風險基本上差不多，只要地方政府嚴把預售關，參與合作建房的第二輪購房者的購房風險也比較小，是一個相對比較成熟的模式。

宋延慶表示，這一模式的出現，很有可能對現有的房地產開發格局產生沖擊。因為一旦這一模式可以大面積復制，那么其他組織機構也可依葫蘆畫瓢，發起成立房地產公司，然后以接近于成本的價格賣給自己的職工，這對地產行業的沖擊將會很大。

據薛建雄測算，合筑房產所購買的上海臨港新城地塊，預計其最高開發成本在8500元/平方米，而當地新商品房的平均售價超過了10000元/平方米。

睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文說，正是因為合作建房對于傳統房地產格局的沖擊，才導致了人們對這一模式能否在全國范圍內大面積復制提出質疑。

兩輪購房者模式

◎第一輪：

部分購房者作為原始股東，成立開發公司，承擔所有資金支持，一旦房屋滯銷，他們要兜底購買?；貓笫牵梢詳M定價格，向第二輪購房者銷售。

◎第二輪：

其他有意向的購房者提前參與意見征集，共商房屋戶型、小區規劃等，然后與開發公司簽訂意向購買協議。

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