大戶型房源遭遇銷售難 無錫樓市庫存壓頂

每經網江蘇1月29日電（每經記者 查道坤）  2012年無錫樓市雖然成交量活躍，房價也較為穩定，但是庫存依然處于高位徘徊。據統計數據顯示，雖然去年全年無錫市商品房成交量達到631.38萬平方米，同比2011年增長44.85%，但是消化能力依然跟不上供應的速度，無錫目前樓市供銷比例達到1.38：1。“去年無錫市樓市通過以價換量，成交量確實有了很大幅度的上漲，但是目前庫存量依然過大，成交結構、買賣雙方的矛盾等問題仍然突出。”一位業內人士分析說。

庫存量達到頂峰

據統計數據顯示，2012全年無錫市商品房批準預售面積844.45萬平方米，同比減少8.76%；其中住宅批準預售面積582.45萬平米，同比減少14.46%。截止2012年年底，無錫市區商品房可售面積進一步增長至1484萬平方米，比2011年增長216萬平，其中住宅剩余可售面積為821.46萬平。從庫存套數來看，截止12月4日，無錫庫存房高達88029套。

區域住宅庫存量821.46萬平方米中，濱湖區就占到228萬平米，相當于無錫市崇安區、南長區、北塘區、錫山區四個區的庫存總量，“濱湖區庫存量最大，而且主要都是大戶型為主的房源，這與濱湖區地段以及購房者成分有很大的關系。”無錫房地產行業一位業內人士對《每日經濟新聞》記者說。

雖然濱湖區庫存量最大，但是在去年樓市成交量卻達到了121.04萬平方米，與無錫新區成交量可謂不相上下，但是單從庫存量與銷售量對比來看，無錫市惠山區供銷比1.39：1，錫山區供銷比1.35：1，北塘區供銷比1.35：1，全市平均供銷比達到1.38：1。

大戶型面臨滯銷

從2012年無錫市樓盤成交結構來看，剛需盤銷售量得到了全面的釋放，但是大戶型房源卻面臨滯銷的問題。

統計數據顯示，2012年無錫市90平米以下商品住宅供應量為138萬平米，占總量的23.7%，比2011年增加約7個百分點，大戶型住宅的供銷矛盾依舊突出，大戶型剩余的體量較大，120至144平方米之間的住宅存量有15917套，占比27%，144平方米以上商品住宅存量也達到16000多套，約占總量的27%，供銷比1.4：1。

值得注意的是，從數據可以看出，120平方米以上庫存量占到總庫存的一半以上，如果去掉部分投資性住宅庫存量，那么余下的剛需的面積段就處于相當低的比例，80至120平方米的庫存量只占到了30%，“受政策限制，大戶型的庫存量越來越大，而剛需盤的庫存量則在逐漸減少，樓市產品面積結構不合理化，如果處理不當很可能制約企業的發展，所以開發商應適當控制新增供應量，積極消化大戶型的庫存量。”上述業內人士對《每日經濟新聞》記者說。

商業地產面臨飽和

除了商品房住宅量面臨高庫存風險之外，無錫市商業地產也同樣達到了較高的庫存量。據統計數據顯示，2012年無錫市非住宅新增供應面積達到262萬平方米，占總庫存量的31%，而非住宅成交量僅僅為98.35萬平方米，供銷比例達到了2.4：1，目前可售存量面積已經達到662萬平方米。“在2011年住宅實行限購政策之后，更多的資金流入到商業地產項目，就無錫而言目前人均商業面積為1.5平方米，而國際最高標準僅為1.2平方米，所以相對來說無錫市商業地產項目已經過度飽和。”無錫本地一位房地產行業的業內人士對《每日經濟新聞》記者說。

此外，2012年無錫市非住宅用地出讓面積也較大，其中65幅地塊334萬平米的土地中，有63%土地是非住宅用地，面積占到了211萬平方米，“隨著大幅商業項目的用地進入市場，那么下一個階段會有更多非住宅項目涌入市場，從而進一步擴大非住宅的庫存量，如果非住宅庫存量達到一個頂峰時，很有可能就會面臨崩盤的危機。”上訴業內人士對《每日經濟新聞》記者說。