周子勛：地產調控長效機制重在改革

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◎周子勛

隨著房價的一再升溫，建立地產調控長效機制，呼聲日趨高漲。據報道，有關地產調控的長效機制已經形成初步草案。

新一屆政府上任后，在地產調控方面少有表態，短期內也并未急于出臺應對房價上漲的調控政策，而是將焦點鎖定在更長遠的中長期調控政策建立上。

在筆者看來，討論建立地產調控長效機制時，不得不考慮一個背景：當前地方政府財政收支矛盾空前嚴重?？梢钥吹?，隨著中國經濟減速，全國財政收入增速隨之放緩，而地方財政吃緊的窘境也暴露無遺。從已發布的地方財政收入數據看，除廣東、浙江等東部沿海省份依靠土地財政實現逆勢回升外，中西部省份財政收入增速出現不同程度下滑。與此同時，在財政收入和中央轉移支付減少的情況下，地方民生支出只增不減，地方財政收支矛盾加劇。除了財政支出，各地大量的地方債也需要資金填入，這讓地方政府倍感頭疼。

吊詭的是，財政吃緊，地產市場卻很火爆。國土部法律中心日前發布中國土地市場指數顯示，上半年地產市場對于GDP的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近2個百分點，地產在拉動經濟增長中的作用并未明顯改變。二季度市場規模、供應結構、利用集約和地產景氣等分指數均大幅上揚，土地市場需求呈進一步擴大態勢；地產景氣分指數環比上升29.5%，顯示出在房地產調控政策持續作用下，以行政手段為主的調控政策效應不斷消減，市場反彈壓力逐漸增大。

不可否認，地方政府在應對經濟低迷造成的財政縮水時，短期需要進行支出調整，中長期來看則是要地方財源多元化，牽扯到地方經濟和產業的籌劃；而地方財政支出保持彈性，需要明確區分什么是必要支出，像民生等法定支出任何情況下都不能削減，可以削減會議、差旅及一些投資支出等。

更為關鍵的是，地方政府發展經濟應該跳出土地財政這個老路。土地出讓金只能帶來短期利益，而一個城市發展服務業的潛力已被高租金給吞噬掉。長遠看來，土地財政這條路是走不通的。某種意義上說，在“后土地經濟時代”，中國的經濟轉型必須以穩固提高服務業為核心，以提高消費能力為主線，這樣才能增強政府財政的持續創收能力。

未來地產調控將在加強落實現有短期政策力度的背景下，著重進行中長期政策制定，建立地產調控長效機制。一方面短期政策頻繁出手，多次運用后調控效果在減弱；另一方面，短期政策需隨著市場波動而調整，不能長期運行。因此，現階段亟待能夠長期執行的調控政策出臺。地產調控長效機制是指在完成住房信息聯網、不動產登記等基礎的前提下，從土地、金融、財稅等方面進行改革，而改革方向便是調控更加市場化。

具體來說，土地方面包括土地出讓制度改革與土地二元結構改革。在土地資源稀缺的背景下，應改變土地供應模式，減少用地閑置，增加土地有效供應。金融政策方面，應改變房地產企業融資模式，加大企業直接融資比重，從而使銀行風險降低。財稅方面，則要改變現階段以賣地為主要收入來源的地方財政體系，逐步擴大房產稅試點。當然，還需要進一步完善保障房體系。保障房建設的提速將有助于 “市場歸市場、保障歸保障”的房地產雙軌制的建立，解決房地產市場的亂象。

當前應加快研究出臺長效機制，逐步解決房地產市場長期面臨的問題，確保房地產市場穩定健康發展。用國土資源部法律中心主任孫英輝的話說，未來的土地調控，要逐步發揮市場機制作用，宏觀上穩總量保發展，中觀上調結構轉方式，微觀上推改革促集約，逐步建立與“經濟增速放緩、結構調整加速”新的經濟發展模式相適應的土地調控政策體系。