華業地產：解讀北京副中心“地標級綜合體運營模式”

2013年11月6日，“華業·新北京中心5A級訂單式寫字樓亮相發布會”隆重舉行,本次發布會全面闡述了 “北京副中心”建設實施的新引擎，給了朝通板塊大CBD建設5年全景一個系統的概括，“運營理念”與“訂單模式”成為發動引擎的兩把鑰匙，開啟了中國未來3至5年寫字樓發展新局面。

北京副中心新定位朝通板塊大CBD升溫

華業地產副總裁陳云峰表示“通州的發展將吸納世界的資源，承載國貿CBD大量外溢的資本，整合環渤海的財富”。北京·通州國際新城進入實施期 （其標志為地標建設的全面啟動），“北京副中心”戰略定位再升級。朝陽作為北京傳統意義上的CBD日趨飽和，外溢的資本急需新的土壤，加上北京作為環渤海經濟圈的拉動力量，人流、物流、信息流對外輸出。

四層立體交通系統橫縱貫通東西南北

富華地產全國推廣經理劉宇飛看好通州的建設發展并表示“通州多河富水，是典型的都市水城”。北京在建、在變，通州將成為首都最為便捷的親水高端商務區，全北京唯一五河交匯核心區僅此，2500年大運河中國文化水系，千萬北京人母親情節通惠河，包含著中國情節在此。全北京最優質的商務、休閑、貿易、文化、娛樂為一體的“高端景觀環境中心”，世界關注中國發展的眼光看北京，而北京關注城市的眼光看通州。交通的核心紐帶（M6、R1、環隧）位于通州地標綜合體正下方，此外通州運河核心區的核心位置同樣也是通州地標綜合體所在位置,這個地標綜合體叫做華業·新北京中心。

品牌開發商爭相進駐綜合體規模北京第一

通州成為了全世界品牌開發商大舉招、拍、掛的熱點區域之一，核心區地塊已經飽和，已經停止審批住宅用地，土地出讓延伸至6環區域，樓面價已逾20000元，銷售價格已經達到30000元。京杭府營銷總經理狄玉霞表示，通州未來的發展，開發商起到舉足輕重的作用，通州成為北京副中心，需要大家合作共贏，一同努力。目前，萬達、華業、綠城、富華、珠江、華遠、泰禾等開發商均在通州持有土地，在房地產行業處于整合的時代，誰在通州持有土地，誰就有發展的持久力。

地標建設比肩國貿牽引世界資本進駐

世邦魏理仕董事王茂君在提及通州寫字樓市場發展時強調地標綜合體的形象和地位將引領該區域寫字樓市場發展。目前，通州地標綜合體成為通州核心區少數率先啟動的項目之一，其戰略意義和領航意義非凡，后續核心區開工項目將借鑒地標模式。通州地標綜合體——華業·新北京中心總建面相當于1.5倍的銀泰中心，300米地標北京塔與國貿3期高度相仿，成為朝通板塊對望的風景，將盡攬朝通全景。銀泰中心和國際貿易中心便是傳統朝陽CBD的具象，在通州這個地標是華業·新北京中心。朝通板塊“兩個中心一條線”將名副其實的成為影響北京乃至全國的政、商、貿核心。

整體運營綜合管理訂單開發定制服務

高力國際董事周曉駿驊表示 “綜合體是實現產業化發展的有力推進器，這是國際項目規劃和發展的主旋律，而產業化發展的核心是定位規劃和運營管理”。華業·新北京中心采用TOD綜合體規劃設計理念，在項目整體上合理規劃定位和業態配比，13萬㎡商業、32萬㎡寫字樓、12萬㎡商務公寓等產品形態，涵蓋寫字樓、酒店、商務公寓、商業等復合業態。光谷地產項目總經理蔣輝在提及寫字樓管理時表示 “寫字樓管理應該整體運營管理的角度考慮，這是客戶購買后的售后保障”。華業·新北京中心采用“整體化一”的原則，統一定位、統一策劃、統一規劃設計、統一招商、統一開業、統一標識、統一推廣、統一運營，最優化的業態配比以及整體推進，所有業態同步操作、同步推進，本著“持續經營、持續管理的原則”，用“運營商”的理念和思維全鏈條考慮，保證整體性。

在本次寫字樓的專項發布會上，華業·新北京中心營銷總監張曉牧首次披露了5A級訂單式寫字樓的運營模式，即在項目業態整體規劃、定位前提下，聘請國際最優秀的5大寫字樓顧問機構，并采用訂單式開發和定制商業物業服務的模式，盡最大努力滿足客戶需求，研發設計團隊和施工監理單位為客戶量身定制，為入住企業量體裁衣。所有寫字樓在最大化滿足整售的前提下，拒絕散售，以保證后期運營。

差異化租金收益增持促進資源合理流通

仲量聯行董事廉峰在提及寫字樓市場供需關系表示 “通州寫字樓市場目前存在巨大的機遇，具備較好物業條件的甲級寫字樓單層和整棟出租和出售存在巨大的市場缺口”。通州運河核心區作為北京外溢以及總部擇址的理想區域，國貿3期的租金價格為25元/㎡/天，按100㎡計算，年租金為912500元，由于通州市場5A寫字樓奇缺，而預期其租金價格僅相當于國貿CBD區域的一半左右，對于企業需求面積小、近5折的租金（年省50余萬）具備極大的吸引力，同樣，對于面積需求較大的企業，其年度整體租金的大幅下浮也將成為影響擇址因素的有利成因。

戴德梁行董事王剛在提及通州寫字樓市場表示“非?？春猛ㄖ輰懽謽鞘袌龅陌l展，建議大家提早考慮入手”。據最新的市場調研數據顯示，考慮租金價格以及商業物業條件完備性以及區域環境和配套的逐漸完善，尤其軌道交通的通達性利好頻出，通州具備較高物業管理資質的5A甲級寫字樓必定吸引更多企業入駐，形成資源合理流通，被業內普遍看好。

通州地標綜合體的逐步啟動，伴隨著寫字樓新運營管理模式對外發布啟動，開啟了朝通板塊寫字樓運營管理新時代，引領房地產界寫字樓在綜合體領域整體運營思路的產業化變革。