利率上升是房地產市場最嚴峻挑戰

每經編輯 葉檀    

每經評論員 葉檀

真正對房地產市場造成打擊的重武器是利率上升、稅收上調。

目前房貸市場收緊，正是貸款利率上升的表現。在線金融搜索平臺“融360”發布4月份房貸分析報告，從去年以來直到今年4月，銀行放貸趨緊，從房貸市場戰略撤退。

在“融360”調查的23個城市中，僅有9城還存在利率優惠，其中7個城市有9折利率優惠，兩個城市有9.5折利率優惠，其余城市的房貸利率最低為基準。有16個城市出現停貸現象。統計顯示，停貸的銀行以股份制商業銀行居多。在城市停貸占比排行中，深圳、重慶、北京三個城市居前。

各大銀行不僅提高利率，對房貸出現“戰略放棄”的態度，除國有銀行出于社會責任未減少房貸業務外，其他銀行正在逐漸減少個人房貸業務，更多銀行駐點開始撤離售樓處。

房貸從香餑餑變成臭豆腐，并不是央行政策指導的產物，而是實際利率上升的背景下，銀行作為理性人主動選擇的結果。筆者詢問了某銀行分行行長，他明確表示，沒有指導電話，沒有不準貸的禁令，銀行暫停房貸是為了減少風險、提升房貸利率為了保本盈利。

資金價格水位上升，銀行理財產品收益率在5.5%左右，而上海銀行間拆借市場1年期同業拆借利率5月13日為5%。央行5年以上貸款基準利率為6.55%，如果首套房貸打9折，房貸為5.895%，這樣的利率既無法滿足基本盈利需要，也無法覆蓋長貸帶來的期限錯配等不可預知的風險。

銀行提高利率以自保，讓貸款者知難而退，或者要求其購買服務，變相提高房貸成本。“融360”披露，去年底某商業銀行二套房最高上調40%，利率高達9.17%，創下全年最高紀錄。以貸款100萬元為例，按照6.55%的基準利率采用等額本息還款方式貸款20年，每月的月供為7485元，總支付利息79.6萬；如果上浮40%，利率達到9.17%，每月月供要多還1621元，總支付利息要多付38.4萬元。也有銀行挑選能買得起豪宅的優質客戶。

如果水位繼續提升，各銀行房貸全面放松的可能性不大，沒有金融機構可以不顧資金成本與風險逆市而為。此時，考驗的是中國房地產市場的剛性需求，民間資金愿意進入房地產市場的意愿。

進入大城市的年輕人有剛性需求，北京有降價樓盤當天一掃而空，說明在大中城市剛性需求依然存在，但有需求不等于可以實現需求。有需求者很多時候沒能力實現需求。

年輕人購房往往有家庭力量在背后支撐，貧困家庭可以為子弟支付首付款，卻沒有能力支付大城市的整筆購房款。房地產市場最敏感的群體是不差錢的投資群體，從1998年以來通過購房享受資產溢價者不計其數，某地的房地產價格能夠躥升到多高，與當地能夠吸引多少投資人群密切相關。北京、三亞等城市的房地產已經與戶籍人口、常住人口多少沒有太大關系，而與當地的吸引力指數密切相關。當投資者大量進入房地產市場、門板也擋不住的時候，房地產市場迎來的是黃金時代；當投資者觀望、剛性需求仍在的時候，房地產市場進入白銀時代，各個城市出現明顯分化；當投資者與剛性需求者共同背棄房地產市場時，市場進入黑鐵時代。

減少房貸可以降低銀行與房地產市場的風險傳導，可以逼出民間真金白銀的存量資金進入市場。但市場投資者是精明的，如果銀行貸款資金不進入房地產市場，貸款成本節節上升，民間的真金白銀也就放慢了進入市場的腳步。幸運的是，中國房地產市場杠桿率不算高，不會出現美國式因房地產而引發的次貸危機式崩盤。

考慮到房地產市場失速下行的風險，央行有所動作。央行希望柔性調控，房地產市場剛性需求可以滿足，市場不至于如過山車般忽高忽低。愿望很美好，但市場規則不會因為愿望而變，如果房貸收緊、利率上升，除非實行首套房的專門銀行，否則，受制于市場與業績的商業銀行沒有理由、也沒有意愿放松房貸。

無論房貸怎么折騰，進入人口城鎮化階段的房地產，白銀時代仍在。