商業地產“駭客來襲” 藍光“押注”街區商業差異化開發

每經編輯 每經記者 謝振宇 發自成都    

每經記者 謝振宇 發自成都

最早依靠商業地產起家、全國化發展戰略正穩步推進的藍光地產，繼4月末全國發布“生活家”系統向民生地產提檔升級之后，其商業地產領域發展的新謀略也逐步揭曉。

“憑借多年來藍光在商業地產方面積累的經驗以及集團的商業運作優勢，未來要形成帶有藍光自身特色的商業地產品牌。”就在今年初，藍光集團董事局主席楊鏗在“藍光地產戰略合作伙伴年會”上，曾這樣勾勒出未來藍光進軍中國街區商業領先運營商的品牌藍圖。

5月16日，在成都藍光集團總部，“藍商街暨金種子計劃”發布會大幕開啟。憑借第4代社區商業的“藍商街”發布，藍光意在成為中國街區商業領先運營商。

街區商業亦被認為是目前商業地產發展的又一大趨勢，與萬達、龍湖等以大型商業綜合體的模式不同，“藍商街”將與商業綜合體的服務形態形成差異。藍光以固有的成都特色，輕易捕捉到了藍光商業地產的未來方向。“兩種模式各有利弊，綜合體業態更為全面，但易造成同質化，目前國內已有多個城市暴露出過剩。而街區商業可以多樣化，多樣化的商業形態，其市場潛力較大，利于形成差異化。”亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存向 《每日經濟新聞》記者總結。

“千億”之下：藍光“押注”街區商業/

如今，國內樓市發展進入“下半場”。業內多認為，樓市將告別暴利時代，產品和服務將是新形勢下房企的一大“殺手锏”。

行業走到了十字路口，房企們開始“八仙過海、各顯神通”。相較于地產標桿萬科試圖轉型輕資產，以藍光地產為代表的二線房企正試圖給出另一種轉型思路。

4月中下旬，藍光地產連續在北京、成都舉行戰略品牌發布會?！睹咳战洕侣劇酚浾邚那笆霭l布會了解到，藍光地產已加速升級民生地產，首次提出了 “生活家”系統，試圖重新定義房地產價值體系，重建中國地產商業模式。

兩次會上，藍光明確提出了“生活家”系統，這也是藍光地產上月發布“生活為家、家在藍光”戰略品牌的核心。藍光地產集團總裁助理熊瑛表示，藍光生活家對于行業是首創，對于產品是革新，對客戶則是史無前例的生活體驗。

目前，藍光的宏圖已明確：楊鏗先生更大的“野心”在于劍指“千億”，向國內一線陣營發起沖擊。去年初，藍光地產對外宣布，公司將在未來9年內打造 “千億”的銷售額，試圖成為全國性品牌房企，并由帶有強烈地方印記的 “四川藍光”躍升為“中國藍光”。

標準化的產品線成為藍光劍指“千億”發展的一大基石。按照藍光地產品牌部負責人的觀點，藍光從COCO系到海 （HIgh）系列，從第2代城市公寓到第3代城市公寓，從單一產品到泛產品，藍光不再拘泥于只開發鋼筋混凝土本身。

除了住宅產品，在商業地產領域，藍光謀局已久，大幕隨之開啟。

今年初，藍光集團董事局主席楊鏗曾這樣勾勒藍光進軍中國街區商業領先運營商的品牌藍圖：“憑借多年來藍光在商業地產方面積累的經驗以及集團的商業運作優勢，未來要形成帶有藍光自身特色的商業地產品牌。”

目前，憑借藍光第4代社區商業的“藍商街”的發布，藍光意在成為中國街區商業領先運營商。

藍光地產總建筑師郭震介紹，藍光整個生活服務標準將由居家服務體系、健康服務體系、文教服務體系三大體系組成，在三個體系內還配建了3大園區、5大平臺。

“藍商街是居家服務體系當中最重要的基礎配套，這里有社區金融超市、便利店、蔬果超市，還有醫藥、餐廳等，更重要的是藍光將對這些基礎商業設施進行針對性補貼，為的是藍光社區第一個客戶入住，就可以享受全體系的配套服務。”郭震透露。

模式之辯：商業地產開發差異化/

縱觀藍光的發展歷程，10余年前的藍光街鋪，今天早已為業主溢價十幾倍。在成都，從春熙路香檳廣場、到藍色加勒比、金色夏威夷、玉林生活廣場、耍都、一品天下等10余個標志性街區或廣場商業，7個是“藍光造”。依靠商業地產起家，后通過住宅開發迅速發展壯大的藍光，早已拉開全國化布局發展的大幕。

藍光緣何會選擇街區商業，而非備受行業所推崇的萬達、龍湖等商業地產模式呢？業內專家認為，相較在一些一二線城市已顯過剩的商業綜合體，街區商業是行業未來發展的大趨勢。

“國內商業地產爆發出來的問題是，城市綜合體過度泛濫，而藍光做街區商業，是劍走偏鋒。”銳理數據品牌中心總經理郭潔向 《每日經濟新聞》記者表示。

其實，在商業地產開發的模式選擇上，國內的地產大佬們早已明確站隊。

2002年，大連萬達商業地產有限公司（下稱萬達商業地產）成立。盡管當時的商業地產完全賣不過住宅地產，但頑強的萬達商業地產憑借完整的產業鏈、獨特的“訂單地產”模式殺出一片天地，成為國內商業地產的旗幟。

以萬達廣場為代表的商業shoppingmall一時間在全國如雨后春筍般誕生。近年，龍湖通過“天街”系，央企華潤則是以“萬象城”在全國多地不斷復制并“攻城略地”。

然而，由于全國各地商業綜合體的大量上馬，過剩的隱患已較為嚴重。數據顯示，去年我國大約有150個購物中心在內地的主要城市陸續開業，平均建筑面積達到8萬平方米以上，使得中國購物中心建設在世界上遙遙領先。

而相應經驗表明，很多超大型購物中心面臨著一系列問題?？罩妹娣e是超大型項目經常面對的一個難題，超大型購物中心從前期設計到后期運營都需要特別謹慎周密的統籌思考，高緯環球認為建設超大購物中心的風險比一般項目更大。

相較而言，規模相對偏小的社區商業亦被認為是商業地產發展的一大趨勢。街區商業亦被一線房企們所十分看重。

作為行業標桿，萬科近年開始加大商業地產領域的布局。“試水”商業地產之初，萬科總裁郁亮曾強調：“萬科做商業不是做綜合體，而是做社區類型的商業。都市中心的綜合體不是萬科的目標，萬科的商業是社區級的。”

如今，2014年藍光首次提出中國街區商業領先運營商。據悉，在藍光內部，作為第四代社區商業產品藍商街暨金種子計劃的發布，其品質檔次、規劃理念、運營能力等全面超越早前開發的商業項目。

藍光地產集團副總裁楊斌亦向《每日經濟新聞》記者表示，從開發模式上看，藍光隆重推出街區商業，是為了差異化發展，亦是捕捉了商業地產開發的未來方向。

“街區商業永遠不會沒落，它有著較大的便利性。從地產開發的角度，主打街區商業，能夠形成差異化競爭，還有助于產品的劃分和銷售。”郭潔表示。

“藍商街”：街區商業領先運營模式/

開發商業地產已20余年，藍光早已集納了大量的各類資源，這或成為商業項目后期運營的關鍵之一。

一個案例在于，去年7月，歐洲房子、良木緣咖啡、7-11便利店、紅旗連鎖等90余個品牌商家共同參與的“成都街區商業商家聯盟”宣告成立。而藍光作為商業地產的唯一代表，參與其中。“藍商街一般規模1~3千米半徑客群內，整個住區規模在50畝左右，整體定位為打造與區域文化相匹配的、特色鮮明的、具有主題靈魂的街區商業體，包括獨棟商業、地下商業、社區底商三種商業產品，以及主題商業街、生活廣場兩類建筑形態。”藍光相關負責人表示。

據介紹，在藍商街整個價值體系中，均配有鮮蔬配送、社區餐飲、社區金融、社區超市、社區醫藥、棋牌茶樓、干洗縫補、美容美發等8大業態標配，藍商街從日常生活層面引導社區商圈消費。

由媒體成功轉行藍光成都公司的副總傅靜女士介紹，和其他開發商推出的街區商業運營模式不同，“藍商街”已為業主后期運營免去了后顧之憂。原來，藍光在賣商鋪的同時附加上一系列苛刻的投資保障計劃，這在成都尚屬首次發布。

藍光這份被稱為 “金種子計劃價值平臺”的執行方案從7個維度來保證投資者利益。硬指標有三條：首先是首創街區商業的階段性自持，藍光將自持比例確保在30%左右，只有有一定的自持比例，有了自住權開發商才有條件將整個商業街區運營好；第二，藍光每年將在“藍商街”上投入上千萬專項運營資金保障，每年享700元/㎡專項推廣基金在商街內舉辦大型人氣活動；第三是“藍商街”開街1年藍光承諾招商率必須達到70%以上，實現繁榮經營的局面，這些都是硬指標，藍光對于投資者負責任的態度可見一斑。

“藍光此舉在成都乃至中國國內商業領域都尚屬首次。”專家分析，此前也有開發商承諾協助投資者招商、協助經營，但是能夠將階段性自持比例、轉向推廣基金金額、1年內商街的開業率全部進行量化，可見藍光對于“藍商街”成功打造運營的信心和決心。

“全國首創金種子計劃以打通地產、商業運營、物業服務的資源平臺，為投資者孵化出一個價值平臺，幫助業主獲得了資產的保值增值；同時也促進了藍光商業價值的提升，推動了商業物業的銷售，形成了一個相互促進的良性循環。”藍光自身這樣描述這次金鐘子計劃的價值。