觀察：中國房地產市場正經歷轉折性變化

隨著18日全國70城市房價數據的出爐，全國房價不斷降溫的趨勢進一步確定。然而，對于中國樓市而言，正在發生變化的卻遠遠不止幾十個代表城市的商品房價格。

　　就在上周，國家統計局公布了前4個月房地產市場運行的各項數據，被視為判斷房地產業發展狀況的各項核心指標—開發投資增速、新開工面積、成交量、到位資金數量、國房景氣指數等等，幾乎全線回落。

　　根據統計局的數據，2014年前4個月，房地產開發投資增速進一步放緩，盡管絕對量高于去年同期水平，但增幅與去年同期相比降低4.7個百分點。

　　2014年1－4月，住宅新開工面積同比下降24.5%，2月、3月、4月累計同比降幅均在20%以上，超過2012年時最高水平。截至目前，住宅施工面積同比增速為9.9%，為2011年以來增速首次降至10%以下。

　　2014年1－4月，商品房銷售面積同比下降6.9%。其中，住宅銷售面積同比下降8.6%，降幅較上月增加2.9個百分點；商品房銷售額同比下降7.8%。其中住宅銷售額同比下降9.9%。

　　2014年1－4月，房地產到位資金37200億元，同比上漲4.5%，漲幅較上月減少2.1個百分點。其中，定金及預收款同比下降7.8%，個人按揭貸款同比下降3.1%，2012年下半年以來首次出現同比下降。

　　2014年4月，房地產開發景氣指數為95.79，比上月下降0.61點，降至2013年以來新低。

　　毋庸置疑，中國的房地產市場正在經歷著一次轉折性的變化。在業內人士看來，這些變化背后的原因很多：比如，從去年四季度開始不斷發酵的“房貸荒”；二、三線城市積累的過多的無法消化的庫存；始終沒有放松的房地產調控政策；樓市轉向后，市場預期轉變帶來的觀望等等。

　　然而，與這些技術性的分析相比，2014年中國房地產出現的變化無疑有著更多耐人尋味的地方。

　　中國的樓市并非沒有冷過，比較有代表性的2007年，為了抑制宏觀經濟“過熱”的苗頭，針對房地產市場的緊縮性調整讓2008年的中國樓市迅速降溫，然而隨著國際金融危機的爆發，一攬子救市計劃的出臺又讓接下來的2009年成為中國樓市上漲最為瘋狂的一年。緊接著，為了抑制房價的過快上漲，2010年開始的房地產調控讓隨后的樓市出現了短暫的冷靜，隨后的房地產市場伴隨著樓市調控政策的松松緊緊，開始進入一種“小跌大漲”的周期律當中。

　　正是這種周期律，讓人們對中國的樓市形成了一種“只漲不跌”的錯覺，也讓房地產市場的泡沫在無形中逐漸積累。而形成這種狀態的根源則在于房地產市場在國民經濟中所處的獨特地位。

　　長期以來，作為固定資產投資的重頭戲，作為支撐鋼鐵、水泥等行業的基礎產業，作為地方財政重要來源，房地產業早已不是單一的行業概念。

　　正是這種獨特的地位，使其在成為經濟增長重要推動力的同時，也成為產能過剩、經濟結構失衡等諸多矛盾的交匯點。因此，對房地產行業的調控，已超越了對一個行業的政策指引，而成為立足于轉變整個中國經濟發展方式和產業結構的重要著眼點之一。

　　事實上，在2013年年初，中央政府最后一次出臺嚴厲措施調控房地產市場之后，針對房地產市場的全局性調控政策就再未出現過。在看似寬松的政策環境下，房地產行業經歷了2013年的觸底反彈在年末終于開始掉頭向下。在業內人士看來，本輪樓市下跌周期是歷史上首次出現的因為非政策因素導致的市場降溫。表面上看，本輪樓市降溫的直接原因在于信貸的收緊，供需結構的變化。然而究其根源，則是中國經濟整體發展思路的變化。

　　在堅定的抑制產能過剩，轉變發展方式的宏觀調控思路下，中央對于經濟增速的整體回落體現出相當的定力。同樣，中央對作為GDP重要助推器的房地產市場降溫也體現出足夠的容忍度：在分類調控的總體思路下，盡管過去一周各地松綁樓市的消息不斷，但自上而下的“救市”措施并沒有出臺，房地產調控正在變得更具針對性和市場化。值得注意的是，上周央行雖然直接敦促商業銀行加大首套房貸的力度，但貨幣政策的整體節奏卻沒有發生變化，資金的閘門依舊如故。而缺少充裕資金的房地產業，所能遵循的只有市場的供需規則。

　　盡管房地產行業依舊將會扮演國民經濟重要支柱產業的角色，但曾經單純的以房地產為抓手、為杠桿、為救命稻草的經濟增長方式正在也應當成為歷史。