吹來泡沫的青島西海岸樓市：“主力軍”地緣客撤退過半

每經編輯 每經記者 彭斐 發自青島    

每經記者 彭斐 發自青島

時至5月，路人已換上了夏裝，但青島的樓市卻寒意漸露。

青島的地產版圖中，以膠州灣為界，被劃分為東、西海岸，相比“寸土寸金”的東海岸，成本較低的西海岸曾讓房地產開發商垂涎欲滴。但如今，被定位為青島第二個主城區的西海岸，已然成為全市庫存最高區域。

此外，4月份青島的住宅均價出現了8年來的首降，購房占比達50%~60%的地緣性客戶，在“買漲不買跌”心態的帶動下，觀望情緒漸重。

在業內人士看來，去年樓市的翹尾狂飆，提前透支了今年的剛性需求。曾如焰火般燦爛的西海岸樓市，如今泡沫氣息漸濃。對此，《每日經濟新聞》記者前往青島展開調查，嘗試揭開西海岸樓市泡沫的虛實……

地緣客“退燒”

在“西海岸”的原住民眼中，10多年前仍是漁村的安子，與青島老城區的距離雖只隔膠州灣，但至多只算是老黃島的郊區。不過，2011年6月30日，在膠州灣海底隧道開通后，距青島最近的安子片區，迅速成為青島人“入侵”西海岸的橋頭堡。

作為安子片區某地產項目置業顧問，楊海（化名）所在的項目，一期于2010年即開盤銷售，“最火的2012年、2013年，購房者多是來自市區的上班族?！睏詈？谥械摹吧习嘧濉?，是出行以出租和公交為主，基于工作、生活便利，選擇就近置業。在地產業內被稱為“地緣性客戶”，或“地緣客”。

在楊?？磥恚糁z州灣，隧道就5分鐘的路，2011年黃島房價7000元/平方米，青島卻超過1.7萬/平方米，“懸殊的差價，勾起了地緣客的置業欲望”。

2013年底，新一輪調控政策落地各個城市，島城購房者亦聞“控”色變。然而，包含原膠南市與老黃島的“西岸新城”新黃島區，反倒迎來了年底銷量的翹尾。據青島新聞網數據顯示，2013年12月，黃島區以4483套的成交量傲視全市，占成交總量的近三成，環比增長四成多。

不過，今年4月，青島的住宅均價出現了8年來首降。在“買漲不買跌”心態的帶動下，黃島樓市迅速降溫。

4月底，楊海所在項目新一期樓盤開售，但半個月以來，售樓處卻門可羅雀，“每天來看房的也就10多個?！?/p>

有消息人士向記者透露，現在降價樓盤不少，以本地開發商海信地產為例，現在也在變相降價，最高能拿到8.8折。對此，負責位于安子片區的海信地產陽光里項目的海信內部人士表示，“只是針對海信員工的團購價格，50人以上才可享受到這一優惠”。

而作為黃島區重頭項目，曾帶動周邊樓盤坐地起價的萬達東方影都項目，其新近開盤的公寓價格亦出現浮動。該項目置業顧問向記者表示，如果整棟購買，基本可以打到9.1折。

另一家本地開發商海爾地產，已將打折促銷擺上柜臺。5月13日，《每日經濟新聞》記者在海爾山海灣項目售樓處看到，印有“全部房源9.4折，首付14萬起，買房再送車位”的廣告牌，被擺放在了門口最顯眼位置。

西海岸遇冷

2012年12月，青島市調整部分行政區劃，以原青島市黃島區、縣級膠南市的行政區域，合并為新的黃島區的行政區域。

2012年底，被劃入黃島區的老膠南，將西海岸的黃金海岸線繼續向西延伸。不過，嗅覺靈敏的開發商早已開始布局。

“進入成本較低，這讓很多外地中小開發商蜂擁而入?！敝兄脟H（青島）地產管理有限公司市場總監張百忍回憶稱。不過，在其看來，西海岸的樓市同時也彌漫著泡沫氣息。

此后，隨著保利、世茂、萬科、龍湖等品牌房企相繼殺入西海岸，并以別墅為主，將區域的產品定位拔高了一個層次，也開始改變了區域的格局。

一位青島地產界人士向記者表示，原本均價不足6000元/平方米的西海岸房價，在大開發商的帶動下，紛紛開始觸摸萬元線。與此同時，西海岸的地價也開始大漲。當地一位PE人士表示，在青島的溢價地塊中，黃島開發區最為集中，土地泡沫緊跟而來。

據張百忍回憶，到了2011年，樓市已盡顯頹勢。“各家開發商賺了錢，都加大開工力度，于是，一條街上好幾家樓盤在爭售，就不奇怪了?！?/p>

庫存量續增

據青島市房管部門數據顯示，西海岸2012年商品房住宅新增量達250萬平方米，成為青島所轄地域內存量房最高的區域。

不過，黃島所在的西海岸板塊，也是整個青島市場內去化速度最快的板塊之一。來自青島市房管部門的數據顯示，西海岸在2012年全年住宅總去化面積為200余萬平方米，占青島七區五市總計成交量的26%。

據業內人士統計，青島郊區在售的現房、準現房，至少占了目前郊區在售總庫存的一半以上，黃島區則是全市庫存最高區域，約占全市1/6。

據青島新聞網房產頻道監測，截至5月17日，青島全市房產可售總面積達到2390.37萬平方米，可售總套數達20.296萬套。以此計算，黃島區的房產可售套數為3.38萬套。黃島房產網數據顯示，黃島區4月共賣出1847套新房。在沒有新供應的情況下，去化至少需要18個月。

而黃島區國土及房管部門人士認為，雖然庫存較大，但黃島的樓市去化不是問題。

記者獲取的一份 《青島西海岸房地產市場分析》報告顯示，西海岸新市區西向水城規劃范圍內商品房住宅項目，均是以地緣客為主，約占總成交比例的50%~60%。

不過，在張百忍看來，去年島城樓市的狂飆，已提前透支了今年的購買力。楊海則向記者表示，相比于往年地緣客的置業熱情，今年看房子的多為東北口音，從以往經驗來看，他們更多為投資考慮。

值得注意的是，據多位島城地產界人士證實，在限購令下，因剛需比例過低，以海景資源為主打的西海岸樓市，地緣客已消失過半。

不過，居住用地的持續供應以及開發商繼續扎堆西海岸，卻在為新房供應增量，以及后續的市場去化，埋下伏筆。據中國土地市場網數據，2013年青島居住用地成交共計1717.4萬平方米，同比上升49.9%。其中，成交最多的區域為黃島區，成交面積為432.5萬平方米。

在青島地產經理人俱樂部秘書長龍江看來，原來屬于郊區的黃島、城陽，現在來看都是青島的主城區，也是青島樓市成交的集中區域。

在多位當地業內人士看來，在購房者的觀望中，黃島的房地產銷售，已進入銷售瓶頸期，如要繼續發展，政府更應考慮人氣的聚集。

欲造城謀變

2013年7月2日，青島市政府與萬達集團簽署合作協議，后者將在青島西海岸經濟新區投資超過300億元，用以建設萬達國際文化旅游城項目。

早前，在青島市政府的規劃中，與老城區隔海對望的膠州灣西岸，一直就是備用于文化旅游產業開發，青島市政府的愿景是將它開發成“中國的好萊塢”。

去年9月12日，萬達集團在40分鐘內，開價20余億元競得黃島區15幅地塊，拿下青島土地共計1979.5畝。當月，投資500億的萬達東方影都正式落戶西海岸。

在多位當地業內人士看來，西海岸樓盤多在2010年即批量入市，在樓市好過的時候，也賣過一些，但空置問題頗為棘手。

事實上，為了聚集人氣，青島市政府自1998年開始，已經在薛家島（又名鳳凰島）默默耕耘了十幾年的“金沙灘旅游節”。

在張百忍看來，在西海岸板塊，萬達東方影都項目是一個特例，市政府的用意也是想通過文化旅游的概念，拉動周邊的庫存消化。

據最新發布的4月島城新房銷售額前10名來看，位于西海岸片區的萬達東方影都和保利海上羅蘭榜上有名。黃島區房管部門人士認為，萬達項目的上馬，確實對周邊起到拉動作用，西海岸的去化只是時間問題。

在社會學者看來，隨著產業、資金、人才的聚集效應，青島迎來一個城市規模繼續擴大、城市人口尤其是高端人才不斷增加、城市功能日益增強的新階段。“這些都將支撐青島經濟和樓市繼續向好。”青島本地分析人士認為。