收購令負債壓力突增 考驗孫宏斌“平衡術”

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

日前，孫宏斌再次被推到聚光燈下，周圍猜測聲不斷，但他沒說話。

5月15日早間，綠城中國（03900，HK）與融創中國（01918，HK）雙雙停牌。當日下午，融創中國公告稱，公司正與宋衛平、夏一波及壽柏年就建議向其各自的受控制公司收購綠城中國已發行股本不超過30%的權益進行磋商。時隔兩日后，綠城集團董事長宋衛平撰文回應稱，此舉實為其退休打算。

昨日（5月22日）晚間，融創中國公告稱，公司以約62.98億港元 （約合人民幣50.65億元）正式收購綠城中國24.31%的股份。

業內人士認為，此次收購或影響融創現金流、突增負債。對于孫宏斌來說，這盤棋最終如何實現雙贏才是關鍵點，考驗孫的“平衡術”。輝立證券地產行業分析師陳耕向《每日經濟新聞》記者表示，“上市公司業績增長的壓力一直都存在，特別是在整個行業的下行階段，接盤后如何保持其（融創中國）東部地區原有的市場份額以及品牌影響力十分重要?！?/p>

收購恐影響融創現金流/

從兩年前融綠平臺的搭建到如今達成24.31%的股權轉讓，融創和孫宏斌再次成為焦點。但除了一條100多字替宋衛平正言的微博以外，他（孫宏斌）選擇了沉默。

在19日的融創中國股東大會上，孫宏斌并未出席?；仡櫲趧摵途G城的“恩怨”，不禁令人猜想，這盤棋是否在兩年前就已預想到要走出這一步？

2012年6月，融創以33.72億元收購綠城華東5城9個項目半數股權，雙方成立上海融創綠城控股有限公司，共同投資開發房地產項目。今年一季度上海房地產企業排行榜上，融創綠城項目以44.26億元的成交額位列榜首。

借助綠城的既有市場，融創迅速搭建起并鞏固了其在華東市場的戰略地位，業績增速也都保持在兩位數。孫宏斌在此前數次采訪中提到，進軍“第一陣營”的夢想似乎離融創越來越近。

在業內人士看來，綠城是理想主義與完美主義的代表，除了在產品定位上相似以外，融創與綠城相似度并不高。“從產品來說，綠城要優于融創，但從營銷能力來說，則是融創的強項?！标惛f道。

翻開融創2013年業績報告，其在銷售及市場推廣方面成本約為6.15億元，占年度銷售收入比例 （即銷售費用率）1.98%?！叭绻B加其管理費用、財務費用，這三項費用加起來稱之為費效比，融創5.62%的比例在去年銷售額突破300億元的21家房企里，不算低。”蘭德咨詢總裁宋延慶對《每日經濟新聞》記者說。

對于此次收購，資本市場的反應及機構的預判并不樂觀。5月20日，評級機構穆迪表示，融創擬收購綠城中國股份，對融創具負面信用影響。若融創所持綠城股份進一步增至30%以上，或九龍倉（00004，HK）的持股比例下降，這可能會對融創具有負面影響。若未來12~18個月融創取代九龍倉，成為綠城的大股東，將不利于融創的評級。

陳耕對此表示，“穆迪也是基于財務方面的指標，盡管融創在現金流方面的表現還可以，但在目前流動性收緊的大環境下，借助杠桿效應比較強的話，投資者都會對其未來的財務前景有所擔心，收購對于現金流的預期以及同比增速都會有所放緩，負債壓力會有所上升。”

據了解，目前綠城中國的市值大約在169億元，而來自機構預測的收購價值在50億~60億元，這部分收購資金的支出被視為是影響融創現金流的一大因素。

德銀指出，如果以70億元交易價計算，融創凈負債率將上升40個百分點。其在報告中指出，融創如果購入30%的綠城股份仍未成控股股東，綠城業績亦不會并入融創報表，而兩公司合并將令融創面臨很大挑戰，融創會面對復雜的股權結構，或影響綠城業績增長。

但宋延慶持不同觀點，他認為，“但很可能是一部分法人股一部人個人股，所以這部分資金并非會占用融創的經營活動現金流，個人股收購的部分可以通過股權質押的方式來進行融資，但如果是法人股來融資的話，可能負債率就會有所增加?！?/p>

重在實現兩大品牌協同發展/

與綠城合作以來，在微博上并不活躍的孫宏斌曾多次發文感慨與宋結緣。“媒體朋友用了援手施救等詞，不準確。的確，人與人之間需要志同道合才能走到一起，需要相近的理念與價值觀才能合作，寒冬中也需要抱團取暖……雙贏是基礎也是必須的?！?/p>

“天下本一家，有德者掌之?！彼涡l平一言，更是充滿了對于孫宏斌的信任。但這份來自綠城與宋衛平的信任，對孫宏斌以及他的融創會帶來哪些改變？

從目前融創的項目布局來看，大多集中在一線城市的優質地段，但可以看到融創也有意通過犧牲部分毛利率來贏得較快的周轉速度，這也反映融創有較強的銷售及項目消化能力。

根據融創中國2013年業績報告，其非流動負債與流動負債總額，即有息負債為287億元，凈負債率為69.7%。如果與前兩年對比，其凈負債率保持了持續下降趨勢，2011年融創凈負債率為104%，2012年為78.9%。

但如果對比目前在香港上市的房企毛利率，融創的毛利率相對偏低。其去年年報顯示，融創2013年的毛利率為23.3%，比2012年下降了2.5個百分點。宋延慶對此指出，主要是因為其在去年新增的19個項目中，15個都為合作項目，由此必然要產生營銷費用和管理費用，但當年還未產生銷售額。“今明兩年隨著項目的逐漸入市，這兩項費用會大幅下降，毛利率和凈利都可能被拉升?！?/p>

《每日經濟新聞》記者翻閱綠城2013年業績報告發現，截至2013年12月31日，綠城集團共有104個土地儲備項目（包括在建及代建），總建筑面積達3889萬平方米，土地儲備可支撐未來3年的開發。

宋延慶表示，“而且截至去年末，綠城還有相當可觀的已售未結算資源，加上土地儲備，預計綠城目前的總存貨值大約在1500億元。從這個角度來看，融創的此次收購是非常劃算的?！?/p>

“未來還是會保持兩家完全獨立的上市公司，只不過對于融創來說，也許可以實現一些內部資源的共享，包括在設計、產品等領域?！痹谒窝討c看來，接手綠城對孫宏斌來說，并非想借此去突破“第一陣營”的門檻，關鍵是如何實現左右手兩大品牌的協同發展。

陳耕同時指出，從產品和定位來說，融創和綠城都比較相近，但未來如何利用綠城原有資源來提升或盤活融創的一些產品資源，這或許是其中長期的考慮。