沈陽悄然放開限購 恐難扭轉樓市低迷

每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

樓市降價潮在蔓延，一些限購城市隨之松綁，東北最大的城市沈陽也悄悄放開了限購。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭昨日（6月10日）在其認證微博上稱，從中介內部獲取的消息，即日起沈陽限購取消，本地人和外地人可購多套住宅。

沈陽一位房地產人士昨日給《每日經濟新聞》記者提供一份名為 《關于落實沈陽市人民政府辦公廳促進房地產市場平穩健康發展有關問題的通知》的文件顯示，“購房人購買住房時，賣房人出賣住房時，查詢家庭唯一住房由房產局負責或由購房人、賣房人填寫《家庭唯一住房申報表》，聲明其買賣房屋為家庭唯一住宅。且外地居民來沈購房，享受與本地人同等政策。”

此外，沈陽當地多位業內人士也證實了放開限購的消息。沈陽一家房產機構的負責人告訴記者，沈陽取消限購沒有正規的文件出臺，但是在辦理的過程中，可以低調去處理，“如果有買的，就可以辦理。”

不過，上述文件并沒有沈陽市相關部門的蓋章，記者也未從相關部門獲得確認。

放開不能扭轉趨勢 /

在多位業內人士看來，沈陽全面放開限購的主因是市場供大于求，庫存量過大。世聯地產沈陽地區總經理李巖表示，限購主要限制的是中高端置業人群，也就是二環以內的購房者，所以放開不會出現大量成交，因為并沒有改變客戶的預期。對于原來受限購的客戶和開發商而言，并不是實質性的利好，只可能把一些因為限購不能買房的需求釋放掉，“但（沈陽）整個市場的觀望情緒很重，并不是能通過限購根本扭轉和改變的，依靠這個形成大批量的成交，不太現實。”

沈陽限購令從2011年開始實施，限購令指出，在沈陽市人口密集、房價過高的二環區域內，暫時實行居民家庭限購住房套數政策。中原地產研究部統計數據顯示，相比限購前的2010年全年，沈陽老城區交易占比為43%。限購后的最近一年成交量占比中，老城區二環內占比為34%。限購對購房者的購買行為造成了一定影響。

“這一傳聞被政府證實的可能性很小，事實上現在全國各地除一線城市外的限購政策執行力度都在減弱。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者，領頭羊效應比較明顯，對于地方政府來說，隨著樓市降溫，土地出讓放緩，放松調控的意愿非常強烈。

他認為，在出現領頭羊帶領的情況下，其他城市跟隨的可能性非常大。從效果看，即使被證實，效果也有限，在2011年末各地也出現傳聞調控松綁，但一直到央行大規模釋放流動性，市場才出現扭轉。

在香港聯祥置業總經理杜宏鵬看來，沈陽的限購政策一直偏松，只是在二環內限購。限購并沒有成為沈陽房地產市場壓力大的主要因素。政策面是朝寬松面走，但是一兩個政策并不能產生實質性的利好，只有政策疊加，才會產生效果。

當地一位房企的負責人透露，限購政策的取消，并不會對當地樓市產生利好，沈陽主要面臨的是購買力的問題，是供求關系的問題。沈陽的房價比較低，去化速度一直保持平衡，沒有太大的變動。

前5月住宅成交量降28.83%

克而瑞沈陽機構的統計數據顯示，沈陽商品住宅截至到5月末為2665萬平方米，去化周期為32個月。今年前5個月商品住宅的成交量為386.87萬平方米，同比下降28.83%。

住建部副部長齊驥曾表示，所謂高庫存是指庫存量高于月銷售量12~15倍，高于1年~1年半銷售量的。庫存壓力大是沈陽開發商最為頭疼的問題，連土地市場也受到了影響。

公開信息顯示，5月5日，沈陽土地市場出讓五塊渾南宗地，最終四地流拍，渾南新區只順利拍出一塊地，總價93萬元。據悉，當時只有3家競拍企業到場。經過極為短暫的競拍，DL-14013地塊被19號買家以樓面地價323元/平方米，總價93萬元競得。分析人士認為，此塊地能夠順利拍出，得益于其地塊面積小、起價很低。

同策咨詢研究部發布的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》中指出，全國45個樓市限購城市土地財政依賴程度排名中，沈陽位居第24位，2013土地出讓金527.62億元，2013年一般預算財政收入801億元，2013土地財政依賴度65.9%。

張大偉表示，沈陽等城市目前的庫存量去化速度需要20個月，而且沈陽經濟本身發展放緩，人口的流入增量放緩，導致房地產的需求放緩。全國大部分城市的需求上漲均出現乏力。

他分析，本輪市場轉冷更多是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，放松調控難以拉動市場成交。根據中原地產不完全統計，自去年下半年以來，已有安徽、浙江、江蘇等8個省份共16個城市進行了相關政策的微調或松綁。

全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌表示，對于供不應求的城市，限購政策不能放松，還要增加供應量遏制投機投資需求；對于嚴重供大于求的城市要消化、減少供應量。一些庫存量大的城市，也支持投資性需求，在戶籍上給予放開，地方收費或者公積金貸款方面降低門檻，鼓勵買房。