“中糧系”成都激進擴張 欲借私募輸血重歸一線

每經編輯 每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

作為參與地產開發的大型央企之一，中糧集團的地產業務在分為“A+H”股兩個資本平臺后，仍無法阻止其銷售業績的排名下滑，中糧還能不能重回第一方陣？

前不久，中糧置地（00207，HK）預計投資35億元在成都開發的大悅城項目正式啟動。去年下半年，中糧地產（000031，SZ）曾一舉擊敗多家地產巨頭，以較高溢價拿下成都市成華區崔家店一幅地塊，同時還耗資數億元收購了成都一家房企。在中糧地產去年新增的4個項目中，成都占據一半。

面對新項目儲備帶來的資金壓力，中糧地產試圖通過引入地產基金撬動項目開發。中糧地產證券事務部相關負責人告訴 《每日經濟新聞》記者，引入地產基金主要為了改善公司的負債結構，尋求多渠道融資，加速項目開發進度。

成都占新增項目一半

去年7月底，中糧地產與藍光地產、凱德置地等實力開發商血拼之后，以較高的溢價率一舉奪得成都市成華區崔家店一幅地塊，用地面積為90.8畝，耗資14.3億元。

彼時，全國房地產經理人聯盟四川分盟秘書長何良栩向 《每日經濟新聞》記者表示，“中糧手里面沒什么土地儲備了，加之土地市場供應不足，中糧此次拿地更多是戰略性需求?！?/p>

中糧地產成都公司營銷總監陳萬青對記者表示，公司非?？春贸啥际袌?，未來還會繼續擴張拿地。

這僅是中糧地產去年拿地饑渴的一個縮影。在成都拿地的1個月內，中糧地產曾輾轉南京、北京兩個城市，豪擲46億元，其中在北京的地塊一舉刷新了當地“單價地王”紀錄。

對此，瑞銀證券研報表示，中糧地產在2012年土地市場低迷時未能購入新項目，而2013年土地市場高漲時購入高價地塊，凸顯出公司土地儲備不足的困境。

《每日經濟新聞》記者查閱中糧地產歷年年報發現，2010年10月史上最嚴厲的樓市調控“國五條”出爐，中糧地產當年斬獲6幅地塊，耗資67億元，其中深圳地塊榮膺區域地王。但2011年拿地僅兩宗，成本10.8億元，2012年沒有任何新增土地。

中糧地產年報透露，截至2013年末，公司在建擬建項目共19個，權益占地面積418.43萬平米，權益規劃總建筑面積604.93萬平米。公司在報告期內新增4個住宅項目 （南京中糧鴻云坊、北京孫河項目、成都中糧錦云、成都香頌麗都），占地面積31萬平米，建筑面積68.57萬平米。

業內人士認為，成都新增項目占了中糧地產去年新增項目的一半，這說明中糧地產看重未來成都樓市的發展。

借力私募杠桿“輸血”

按照中糧地產相關規劃，土地儲備和拓展融資渠道是公司2013年的重點任務。2013年下半年，中糧地產在北京、成都等3個城市僅拿地或收購項目總計耗資超過62億元。

據了解，截至去年6月底，中糧地產雖然賬面經營現金流凈同比增長12億元，增幅超過400%，但其資產負債率已超過78.8%。其中，公司短期借款45億元，一年內到期的非流動負債15.6億元。

去年6月的流動性緊張也波及到了房地產業?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾剑屑Z地產開始借助地產私募基金、信托收益債權以及資產管理公司等渠道撬動地產新項目開發。

去年9、10月期間，中糧地產為南京、成都新增項目引入中城聯盟旗下的相關地產私募基金，為公司提供“股+債”結合資金合計超過14億元。其中，債務借款均為1年，年利率在7.5%~8%之間，比信托融資成本要低一些。

今年5月30日，中城聯盟總裁路林表示，開發商“重資產”運作地產項目已很難適應當前樓市變局，只有選擇主動出讓股權，才能談得上企業轉型。比如引入地產私募基金采用“輕資產”運作模式，便是一種轉型發展的有效路徑。

去年底，中糧地產以北京新增的項目公司增資擴股形式引入中信信誠資本，其交易結構類似于引入前述地產私募基金形式，總融資超過13億元，期限兩年，年利率10%。同時，中糧地產以旗下北京某投資公司5億元信托受益債權為轉讓標的，向包商銀行融資等額資金，待兩年之后，中糧地產再行回購。

對此，中糧地產證券事務部相關人士表示，這主要是為了優化公司債務結構，項目引入的都是戰略投資者，認為未來房企多元化融資將是一個主流趨勢。

大悅城西南破局？

今年5月20日，與中糧地產同為兄弟企業的中糧置地 “成都大悅城”項目正式開工，而這個超級綜合體項目早在2012年由中糧集團操刀一級土地開發整理。

根據項目介紹，“成都大悅城”項目號稱是國內首個體驗游憩式潮玩購物公園，也是中糧集團打造的第七個大悅城，布局西南的首座城市綜合體。

不過，對于中糧地產和中糧置地兩個上市平臺的定位，中糧集團曾明言中糧置地是以發展大悅城為品牌的商業綜合體平臺，而中糧地產則作為集團住宅地產開發平臺。

目前，隨著兩個平臺的逐步發展壯大，中糧地產與中糧置地之間業務上的交叉點逐漸突顯，尤其是對 “大悅城”這一商業品牌的追逐上。據相關媒體援引市場人士消息稱，深圳大悅城項目正緊鑼密鼓推進當中，而操盤的開發主體正是中糧集團旗下早前定位為住宅開發的中糧地產。

相關行業人士指出，中糧地產住宅開發受限后發力商業地產無可厚非，但共同使用大悅城品牌面臨著同業競爭問題。

此前，坊間猜測中糧集團將對“大悅城”品牌進行整合，但至今仍沒有最新進展。不過，從住宅和商業發力情況來看，中糧集團作為世界500強企業，力推兩個上市品牌躋身一線品牌房企的雄心早已迫不及待，但如何整合集團旗下資源，實現協同發展是個不小的挑戰。