35城庫存同比增超兩成 一線樓市處境微妙

每經編輯 每經記者 胡健 發自北京    

每經記者 胡健 發自北京

千方百計去庫存，這句話說易做難。

截至7月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米，環比增長1.4%，同比增長22.8%。各地依然面臨“壓力山大”的窘境。

目前，福建、湖南等地已經發文，通過財政、稅費補貼等形式刺激樓市，并且尺度和力度越來越大。

中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，因為經濟增幅放緩，導致各地方政府對房地產的依賴度明顯上升，這種情況下，預計各地的救市熱情將持續上漲，年內市場存在出現反彈的可能性。特別是已經開始涉及的信貸松動，一旦銀行實施，預期購房者將被刺激入市。

7月35城樓市新增供應環比減7.1%/

數據顯示，在監測的35個城市中，有30個城市庫存出現了同比增長現象。其中南昌、寧波和九江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到112.4%、84.0%和68.3%；5個城市庫存同比下滑，太原的跌幅最大，為19.2%。

在去化艱難時，房企也選擇放緩入市節奏的策略。7月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1951萬平方米，環比減少7.1%，同比減少11.4%；成交行情略有反彈，環比增長13.4%，但同比仍然處于下跌態勢，并且1575萬平方米的成交量也仍然少于庫存增量。其中，一線城市庫存3402萬平方米，環比上漲4.4%，已保持連續6個月的環比正增長，并且遠高于二、三線城市1%左右的增幅。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，隨著降溫氣氛的加重，一線城市的成交量持續疲軟，相應的新增供應難以得到有效去化，進而使得庫存積壓。高庫存的壓力下，一線城市房企的降價促銷力度也會加大。

亞豪機構提供的統計數據顯示，截至今年7月25日，北京樓市共新增8320套房源，而商品住宅成交量卻僅有4299套，樓市總的供需比罕見地高達1.9∶1。這意味著，每新增兩套住宅就只有一套能賣出去，而去年很多熱銷盤的供需比都是1∶4，甚至1∶5。

亞豪機構市場總監郭毅認為，今年以來新盤供應量大增，原因在于去年的土地成交量較高，在經過9到12個月的前期開發后，項目大多集中在今年上市。

地方去庫存力度升級/

目前，各地樓市政策呈現由單純松綁向全方位救市轉變的趨勢。

8月5日，內蒙古包頭市人民政府發布 《包頭2014房交會優惠政策》，給予購房者直接財政補貼，除發放15000元的購房券外，購買首套新建商品住房，給予所納契稅100%的補貼；8月8日公布的“閩八條”不僅涉及到放開福州、廈門兩個中心城市的限購、普通商品住房的認定，更為突出的是在放松信貸方面———提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定；而第二個出臺省級樓市提振文件的湖南，在去庫存方面“下藥”更猛，“湘五條”直接明確規定將由政府回購普通商品房用做保障房源。

各地接連出臺的刺激樓市政策對市場已經有所影響，比如安徽合肥取消限購首周，當地住宅備案2164套，環比增長23.7%。其中合肥市區1811套，環比暴增40%。

但更多人對地方政府救市效果持觀望態度，云南財經大學教授周大研在評論剛剛取消限購的昆明樓市時就指出，影響市場成交的主要是限購、限貸及房地產稅。在供過于求的情況下，限購的存在本身就不合理。他認為，取消限購對昆明市場成交不會產生太大影響，因為目前昆明樓市還是剛需為主，取消限購與否對剛需并無太大影響。

張大偉說，認房不認貸，預計將接棒限購松綁，成為8月份樓市松綁的最主要政策。

嚴躍進還表示，救市已從過去的去庫存逐漸轉變為盤活城市經濟的做法，隨著合肥、廈門等庫存去化好的城市也加入救市大軍，說明地方政府救市不光是為了樓市著想，也在為城市均衡的發展所考慮。

北京深圳辟謠放松限購 /

限購松綁是否會蔓延至一線城市已經得到否定答案。深圳、北京等地均辟謠此前的放松限購傳聞，而一線城市庫存增幅卻超過二、三線樓市，這使得北上廣深樓市處境十分微妙。

偉業我愛我家報告顯示，目前來看，北上廣深四地的新房庫存分別是8.3萬、7.5萬、6.1萬和3.5萬套的水平，按照7月份的去化量估算，去化所需時間從13個月到16個月不等?？紤]到四大城市較大的人口基數和潛在購房需求，四城存量與二、三線部分城市相比依然處于相對較低的水平。

但買方市場格局已經形成，近兩個月來，北京不少剛需項目降價也未能刺激市場成交，相反，7月份北京中高端樓市成交量開始止跌回穩。據統計，在8月份北京計劃開盤的32個項目中，有16個中高端改善型樓盤入市，多數項目每套總價均超過500萬元。

企業經營策略也因2014年拐點來臨而發生改變，泰禾集團品牌總監沈力男在中指院品牌研討會時稱，北上廣深依然是目前抗風險的一個避風港。

不過，近日中指院發布的《2014中國城市居民居住滿意度研究報告》顯示，北京和深圳并列第9，上海和深圳則在10名開外，交通、教育和醫療等區域配套不足成為一線城市居民滿意度偏低的主要原因。

中指院分析師稱，隨著市場由熱轉冷，開發商布局一線城市時，不僅僅需要資金等硬實力，更謹慎的拿地眼光以及住宅舒適度等軟實力對于企業盈利以及品牌塑造更加關鍵。