房貸新政致北京二手房市場升溫 實際成交大幅回暖

編者按：對于北京的房地產中介而言，今年的10月1日，可謂是喜從天降。央行9月30日發布的房貸新政，一夜間讓房地產中介們從“苦大仇”深變成了“笑逐顏開”。那么，從房貸新政發布至今，二手房市場究竟有多火呢？

“10月份以后市場一下就火起來了，拿周五說吧，我一天帶了6組客戶看房，第二天有4個客戶都成交了。”說起最近的二手房市場，北京某知名中介公司員工小張一臉興奮。

實際上，就在幾周前，中介公司的員工們大多還是一幅愁眉苦臉的表情。而改變這種狀況的導火索，就是9月30日央行下發的一則通知。

該通知規定，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

而記者在走訪多家中介店面后也了解到，10月份成交的住宅，多以改善型需求為主。據中介公司員工介紹，結清首套房的貸款再買房就享受首套房貸款政策，對于改善型需求的家庭影響非常大，不但貸款的利息大幅下降，此前購房者持幣觀望的心態也在減弱。

多家中介機構的數據均顯示，10月份北京二手房成交量大幅回升，不過由于十一小長假和網簽數據的滯后性，官方統計的數據要在11月份才會體現出來。

改善型需求者積極入市

對于央行9月30日下發的通知，業內人士均指出，“認貸不認房”是本次信貸調整的核心，改善型需求從信貸新政中受益最為明顯。

據偉業我愛我家市場研究院監測，從2013年開始，改善型客戶在北京二手房市場中的占比呈現逐步升高的特征。2013年的10月份，擁有一套住房的改善型客戶在我愛我家月度成交占比為26.39%，而目前這一幅度已經上升到42.69%。

鏈家地產分析師張旭則表示，自9月30日房貸新政發布以來，北京市二手房市場發生了較為明顯的變化。在客戶方面，改善型需求客戶占比逐漸加大，在新政中首付優惠的政策落地后逐漸發揮出對市場的帶動作用。但對于剛需來說，政策上并未有實質的利好，雖然10月以來也有不少剛需入市，但多數是受市場預期的影響。

多家中介門店的工作人員也稱，以往成交量較小的大戶型，近期卻頗受看房客青睞，不少門店100平方米以上戶型的成交量甚至超過了小戶型。

實際成交大幅回暖

據北京市住建委數據統計，10月上半月，北京市住宅網簽量為4839套，環比下滑53.3%，同比下滑30.7%；其中二手住宅網簽量為2043套，環比下滑60.6%，同比下滑38.4%。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，由于網簽數據整體的滯后性，加上中國慶節假期的影響，在連續的市場利好釋放后，10月上半月低迷的網簽情況事實上難以有效反應現階段北京樓市的實際狀況。

中原地產首席分析師張大偉也表示，10月20日至10月22日，北京二手房網簽成交量連續三天突破450套，分別為466套、458套、554套，月底二手房實際成交量有望刷新年內新高。

“網簽數并不能完全統計實際的成交量，這些網簽數據一般會滯后于市場一線至少15天以上，10月份全月的成交量有望達到2萬套，并刷新年內月底成交新高。”張大偉稱。

鏈家地產的最新統計數據也顯示，改善型正在積極入市。據其統計，10月份第三周北京市二手住宅共成交1665套，與上周相比增加58%，與9月份第三周相比減少16.1%。由于網簽的滯后效應，上周網簽量依然處于較低水平，但從鏈家內部成交數據看，成交量在上上周的基礎上增長50%左右。

此外，根據偉業我愛我家市場研究院監測，10月上半月，經北京我愛我家成交的二手房買賣合同簽訂量環比增長了108.9%，同比增長了59.1%，環比、同比增量十分顯著。同時，10月份，其新增客源比9月份同期增長了21.2%，看房量比9月份同期增長了41.1%。

房價或止跌企穩

在成交量回升的同時，此前回調較深的二手房價格有趨于穩定的跡象。

以記者身邊的一位朋友劉先生為例，面對從2012年下半年就猛漲的房價，害怕房價進一步上漲的他不得不抓緊入市，最終于去年年中在北四環附近購買了一套90平方米的兩居室，總價350萬元，而到去年10月份，同樣的戶型價格已經攀升至380萬元，劉先生為此慶幸了好久。不過，隨后的市場風向突變，成交銳減的同時，瘋長了一年半的房價也開始回落。到今年6月份，中介打電話詢問劉先生是否出售房子時，價格已經降至當初其購買的價格。而到了三季度末，劉先生看到樓下中介門店內，與其同戶型房子的掛牌價已跌至330萬元。

不過，劉先生因為房價跌破其購入價格的苦惱并沒有持續太久。隨著央行信貸政策的調整，市場一下子又活躍了起來，許久沒有接到中介電話的劉先生也被問到是否再次考慮出售手中的住房，雖然中介報出的340萬售價仍沒有達到其購入價，但這一價格還是讓他看到了二手房售價止跌企穩的跡象。

實際上，記者身邊不少朋友均表示，他們各自小區的房子，最近又開始漲價了。

根據鏈家地產市場研究部統計，10月份第三周，北京市二手住宅成交價格為28137元/平方米，較前周上漲2.8%。同時，10月份第三周鏈家成交案例的議價空間為2.6%，較前周下降0.2個百分點，議價空間進一步收窄。從10月份第二周開始，議價空間已連續兩周處于3%以下的水平，且有進一步縮小的趨勢。

偉業我愛我家市場研究院的測算也顯示，10月上半月北京二手房成交均價為29130元/平，比9月份均價小幅回升2.3%。

對此，胡景暉認為，從市場成交數據來看，二手房市場的成交量已出現了明顯反彈，成交價格也在企穩同時顯示出小幅上揚的勢頭。胡景暉稱，在未來一段時間內，隨著成交量的逐步回升，二手房市場價格的企穩反彈勢頭很可能會在短期內持續。

張大偉也表示，9月底央行松綁信貸政策的影響還要看后續落地細則和商業銀行的執行力度，對市場的整體判斷，則是四季度將好于三季度，下半年將好于上半年，整體市場下調的空間已被封死。

而不少機構則稱，隨著央行接連鼓勵商業銀行等金融機構支持住房金融，接下來居民中長期貸款力度不會降低，特別是伴隨著利率下降，商業銀行支持的意愿會進一步增強，而這無疑將增強市場的信心。

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