環球影城落定 通州負重起舞

當5年前，環球影城項目落戶通州的消息傳出后，相關受益概念股全線大漲，當地房地產也曾迎來一波短暫的熱炒，而與資本市場的急劇躁動形成反差，通州當地人對環球影城的期待，歷經多年的反復和周折，卻表現出一種難以言說的淡然。

2014年10月13日，北京環球主題公園項目正式獲批，最終落戶于北京通州，至此，長達13年的波折終于畫上句號。

全球第六家、亞洲第三家世界級的環球影城，主題公園面積已經超越了之前項目……這個最快于2019年開業的環球影城項目給通州人帶來了哪些期待？項目期間經歷了什么波折？又給通州經濟帶來哪些機遇和壓力？《每日經濟新聞》記者歷時數日，

深度解讀環球影城落戶通州這一事件。

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故事還原

環球影城獲批背后：項目曾想落戶上海

每經記者 尚希 發自北京

2014年10月13日，北京環球主題公園正式獲批，長達13年的波折終于畫上句號。大屏幕上，遠在美國的史蒂文·斯皮爾伯格用蹩腳的中文跟大家打著招呼。盡管在過去的27年間，他一直擔任環球影城主題公園創意顧問，但即將在中國誕生的世界規模最大的環球影城項目，還是讓他激動不已。

大洋的這邊，相隔不到一周時間，靠近這一主題公園的商業地產項目迅速換上了帶有“環球影城”字樣的宣傳圍擋。從2001年到2014年，這個項目究竟經歷了怎樣的波折？又是如何一步步推進的？《每日經濟新聞》記者試圖尋找它背后的故事。

項目幾經波折

通州，位于北京市東南部，地處北京長安街延長線東端，西距國貿中心13公里，北距首都機場16公里，堪稱北京的東大門。

2014年3月13日上午9點，通州一宗地塊悄然上線，這也是未來環球影城項目所在地。根據北京市土地整理儲備中心網站顯示，北京市通州區梨園、張家灣TZ-10-01地塊C38游樂用地、TZ-10-02地塊S3社會停車場庫用地國有建設用地掛牌起始價為193000萬元，在隨后15日的掛牌競買中，并無其他企業參與報價，北京首寰文化旅游投資有限公司以起始價競得該宗地塊。

環球影城影子在官方通告中亦有跡可循。北京市規劃委在2007年公布的 《通州新城規劃 （2005-2020）》中提到，要在通州新城建設相關主題公園項目，而在向開發商進行項目招商推介時，曾明確提到美國環球影城項目。但三個月后，該項目便宣布“暫停”。其后，又作為北京市重點建設項目被列入《北京市2008年重點推進前期工作項目》，由北京首都旅游集團有限公司與美國環球影城合作建設。

2009年，環球影城建設的消息沸沸揚揚，但最終時任通州區委書記王云峰對外表示，北京市申報 “環球影城”項目未獲得國務院審批通過。直到2013年11月4日，北京市2014年重點建設項目計劃表（聯審會）列出了名為“北京國際旅游度假區項目”的項目，并指出“國務院于2013年6月26日批準同意建設該項目”，其責任法人是北京首旅集團，該項目所在區域與之前北京環球影城公布的位置吻合。

曾首選落戶上海

“自2001年我們啟動籌建環球主題公園項目，從項目選址、動遷、土地等方面都做好了一切準備。”首旅集團董事長段強告訴記者，最初是考慮在北京建設一個現代化大型文化娛樂項目，之后接觸環球主題公園，“2009年中央要求我們進一步研究，并在立項后于今年9月25日正式核準通過。”

在當日發布會現場，環球主題公園及度假區集團董事長兼首席執行官湯姆·威廉姆斯表示，之所以將主題公園在亞洲的第三站選擇在北京，主要也是因為北京2000萬常住人口以及每年吸引到的2.5億游客，這為主題公園帶來了更多的機會。

此前有消息稱，環球影城起先的選擇并非北京，而是在上海。湯姆·威廉姆斯亦表示，在進入中國以來花費了很長的時間尋找合作伙伴，最終選定了首旅集團。湯姆·威廉姆斯強調，在過去13年間一直關注北京環球主題公園的籌備工作，“不是說其他城市沒有和我們溝通過，但我們的回答都是否定的，北京是目前我們唯一關注的重點。”

對此，有知情人士透露，最初環球影城計劃落戶在上海浦東，但為了避免與迪士尼的正面競爭最后選擇了北京，同時，在首鋼集團搬走之后，北京市也原計劃將石景山區域打造為文化旅游區，環球影城當時也極有可能落在北京西邊，但最終選定在通州。

牽手首旅集團

對于這片即將被哈利波特、變形金剛所取代的小村莊，早已不乏關于未來項目的種種傳言?！睹咳战洕侣劇酚浾咴谇皟赡甑淖咴L中，談到拆遷后的項目，村民們只知道是影視城，當時也有消息傳出將是萬達或其他公司。

上述知情人士對記者透露，最早與通州區政府接觸的并非環球影城項目，而是國內一主題樂園品牌的持有者——華強集團?！睹咳战洕侣劇酚浾唠S后致電華強集團相關人士，求證是否之前有意落戶北京通州，該人士并未否認，但其表示負責該項目的人士目前不在國內，所以不方便接受采訪。

“但沒想到美國環球影城中途殺出，地方政府肯定會權衡再三，畢竟更希望引入一個全球品牌，”上述知情人士如是說。2012年9月，萬達成立文化產業集團，3個月后萬達便宣布將在通州建設文化旅游城，配置跟現在的環球影城差不了多少——主題公園、酒店、商業、大型舞臺秀。預期投資額為260億元。

當時亦有萬達內部人士透露，項目選址將鎖定在通州臺湖區域，并且與政府早有接觸。記者還從萬達官網上看到一條2012年的消息，王健林董事長考察洛杉磯環球影城及迪士尼樂園。隨后亦有消息傳出，萬達有望與環球影城合作。

但最終，環球影城選擇牽手的對象是首旅集團，而旗下的首寰文化旅游投資有限公司則成為投資開發及運營北京環球主題公園及度假區而設立的平臺公司。該公司注冊成立于2013年11月，先期注冊資本33億元。

對于雙方在10月13日宣布項目已經獲得國家發改委的批復后，接下來項目會有哪些進展，首寰投資相關人士表示，目前剛剛核準，很多事情還在推進中，暫無新的消息可對外發布。

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民間反應

環球影城引通州樓市躁動 喚醒“睡城”仍需時間

每經記者 王杰 發自北京通州

午時剛過，晴空萬里，老李瞅瞅窗外，小區門口三三兩兩停了幾部小轎車，這些都是和老李一起“拉活兒”的伙伴，他們聚成了一圈抽著煙閑談，不時傳出笑聲，離早晚上下班高峰還有一段時間，那時才是生意最忙的時候，這也是“睡城”通州的一道景觀。

老李家位于高樓金第小區的高層，放眼北望，密密麻麻的住宅樓，縱橫交錯地排列在通州這片土地上。與小區一路之隔便是即將建設的環球影城所在地，原拆遷地址已然草木叢生，磚土混雜其中。京沈高速上的車輛往來飛馳，動靜之間，泛生這片土地沉寂多年后的重生希望。

剛剛確定落戶的影視城，早在幾年前就改變了他們的生活。但老李卻一直對《每日經濟新聞》記者表示：“只是從平樓搬到高樓，其他一切照舊”。

引當地樓市躁動/

環球影城相關消息在2009年一出，概念股便全線大漲。彼時，在北京通州有土地儲備以及項目開發的豐華股份、中國武夷等連拉漲停，北辰實業、首商股份、首旅酒店和冠城大通等間接受益類題材股也出現連續暴漲。

與資本市場的躁動形成反差，通州當地人對影視城的期待，歷經13年的反復和周折，卻在確信之后表現出一種難以言說的淡然。憧憬還是有的，老李的希望是，項目建成后不用再開黑車，能在里面謀一份工作，或者在周邊開個店做點生意。

對于居住在這里的本地人和外地人來說，環球影城的共同預期除了增加就業機會，還有交通等配套的完備。對于通州的管理部門來說，喚醒“睡城”的工作才剛剛開始。

早在2009年，有消息傳出環球影城主題公園將落戶通州，并已被列入北京市2009年重點項目。同時盛傳的消息還有，地鐵八通線將添支線，終點直抵環球影城。

消息稱，規劃為具有國際水平的主題公園——環球影城已確定將落戶通州，位置將在蕭太后河沿岸，涉及梨園、張家灣、臺湖三鎮。建成后可帶來上萬人的就業容量。隨著該影視城項目的開建，八通線支線也將啟建。八通線支線工程已列為2009年通州區重點工程。

彼時，這一利好消息也著實讓此區域沸騰起來。太玉園小區位于北京市郊區的張家灣鎮張家灣村，這個小區號稱北京最大的小產權房小區。李君（化名）是在國貿上班的小白領。在2007年，他以14萬元的低價，在此小區購得一套約50平方米的開間。

李君告訴記者，在此置業的根本原因是房價便宜。據了解，2006年~2008年，太玉園小區二手普通住宅過戶費僅1萬元/套。也就是在2009年，漲至2萬元/套。

可當美國環球影城的一只靴子真正落地后，李君并沒有起初的興奮。李君如今接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，村里（村委會）沒法辦理過戶了，房價最近還跌了。環球影城的概念炒了太多年，買房人都聽麻木了。

一知情人士透露，由于政府嚴查小產權的建設和銷售，太玉園小區在今年兩會前就停止辦理小產權過戶了。“辦理過戶的公章都給（上級部門）收走了。”

記者又來到太玉園物業公司的二手房過戶處，相關人員告訴記者，辦理二手房過戶在一年前已經停止，目前買二手房不能過戶。

一家名叫“利未地產”的中介置業顧問表示，受樓市下行影響，太玉園房價每平米價格也降了近千元。從年初的8000元~9000元/平方米降到如今的7000元~8000元/平米。這位置業顧問表示，即便是環球影城地址附近，也不建議購買小產權房。“買入容易出手難，小產權房不可能轉正。”

在小區居住的一位當地村民認為，可能帶來的利好是高樓金那些被環球影城占地的村子，太玉園距離影城還不是特別近，影城對于此地影響不大。

開發商跟進打“環球牌”/

記者隨即前往高樓金村原址，村里已經基本上拆遷完畢，被拆遷后的建筑垃圾仍然堆放在原地，長著一人多高的雜草，甚至連原有的小村路，都被雜草掩蓋。

一位放羊人告訴記者，高樓金從2011年開始拆遷，拆遷后人們都搬到新建的樓房里面，也就是高樓金第小區。在高樓金第小區大門口的對面，和即將建設的環球影城隔馬路相望。

高樓金第8號樓一家中介的業務員告訴記者，知道環球影城利好消息的房東，就不賣了，但目前該小區房價并無上漲跡象。

而旁邊另外一家順峰地產的經紀人則表示，受環球影城利好消息的影響，最近看房人群相比之前大增，咨詢客戶也越來越多。

梨園鎮大馬莊村村委會相關人員在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在2003年，村里就實現了舊村改造，村民基本上“上樓”。環球影城用地拆的是村里的集體用地，集體用地原來租給物流公司建設廠房，每年租金共有幾百萬元，環球影城建設后，鎮上（梨園鎮）答應給一定的分紅，但具體還未達成協議，原來村里安排一小部分殘疾人在物流公司上班，就業方面整體影響不大。

有業內人士分析，環球影城落地通州，也間接推高了當地的房價?！睹咳战洕侣劇酚浾咴谧咴L中發現，一些開發商為樓盤打起了“環球”牌。

位于臺湖鎮的東亞印象臺湖項目，將媒體對于“環球主題公園正式落戶通州”的報道匯集到一起，放大制作成巨幅宣傳畫。售樓員告訴記者，環球影城的消息公布后，來售樓處咨詢的人員明顯增多。該項目售價也略有所上漲。但是，意向購房者趙先生告訴記者，經過多天看盤，環球影城附近的樓盤價格要高近20萬，但是配套還不如房山項目便利。

喚醒睡城還需時間/

過去，通州新城起到疏散北京市區人口的作用，卻帶來了新的問題，如有城無業和潮汐式交通。通州也成了典型的睡城。趙先生說，雖然環球影城要落戶此地，但這種利好是一個長期的過程。并且環球影城利好的輻射范圍，也有待觀察。

通州環球影城附近項目一業主告訴記者，環球影城也帶來很多就業機會，如果建設得好，她準備在附近找份工作，省去了車馬勞頓。

其實，早在2009年12月下旬，北京市委十屆七次全會就提出，2010年北京市將集中力量、聚焦通州，盡快形成與首都發展需求相適應的現代化國際新城。2011年1月，北京市政府工作報告中進一步提出“下更大決心聚焦通州，集中力量，力求取得更大突破”。就在同年8月，制定了《加快推進通州現代化國際新城建設行動計劃》。

據了解，“十二五”期間，通州將重點打造高端商務、高端制造、現代物流三大主導產業，著力培育文化創意、金融服務、醫療康體、旅游休閑四大新興產業。通州新城將有計劃、分層次、有重點地推進建設，從而為下一步疏解中心城功能創造條件。

在提前透支了大量土地之后，承擔著北京城市副中心建設使命的通州新城范圍內住宅用地已顯得“捉襟見肘”，這一區域如今也在悄然轉變供地結構，力圖擺脫已困擾多年的“睡城”身份。

克而瑞統計數據顯示，通州在2012年的住宅供應幅數占比為31.25%，供應面積為45.41%，供應金額為82.63%。而在2013年則分別為10.81%、27.5%和15.2%。到了2014年截至11月3日的數據，這三個指標分別為0。近三年的趨勢，住宅用地出讓逐年遞減。

中原地產首席分析師張大偉在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，通州是最早的郊區新城，但在過去的十年中，過度開發住宅，而且一直到現在也沒有完善的產業配套，這種情況下，導致非常明顯的潮汐交通流。

戴了多年“睡城”帽子的通州新城從2013年開始進入了產業建設全面實施階段，萬達廣場、京通羅斯福廣場項目、樂天瑪特等城市商業綜合體將于2014年內投入運營，“彩虹之門”、新北京中心、京杭廣場、運河國際商務中心等大型商業項目業已開工建設。但張大偉認為，目前各種居住的配套已經逐漸完善，但沒有產業的發展，區域內的宜居環境依然欠缺。

他表示，從區域發展前景看，通州的區位優勢依然非常明顯，而且經過多年發展，人口資源有優勢，但如果通州不加快發展的話，可能這些優勢就逐漸被大興等取代。“因為大興有第二機場的支撐”。

中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞表示，八通線的開通，吸引了大量置業人群聚集通州。文化旅游產業可以得到國家產業政策支持，環球影城落戶此地，可以帶動當地經濟的發展，也可以推動睡城蛻變。但通州摘掉睡城的帽子，仍需要時間。

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區域影響

旅游產業盛宴之下人口交通壓力劇增

每經記者 尚希 發自北京

環球影城獲批消息公布的當天，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心總規劃師、規劃院院長沈遲在他的朋友圈寫道：不明白，北京不是要嚴格控制人口增長嗎？這樣的大眾娛樂項目完全可以在天津武清或者廊坊。對此，沈遲憂心忡忡，致力于推進京津冀一體化的他，已經看到北京在城市功能發展上即將觸及的天花板。

世界級旅游項目的落地對于通州來說，無論是從財政收入、就業機會以及區域規劃等等都會帶來“正能量”，這是硬幣顯而易見的一面。但看到硬幣另一面的不止沈遲一人。“如果是在10年前，我比較贊同這樣的項目落戶通州，但現在整個北京都面臨著人口過于集中的壓力。”國家發改委國土開發與地區經濟研究所所長肖金成在接受《每日經濟新聞》記者采訪時如是說。

總投資超200億元

“自2001年開始，我們啟動籌建環球主題公園項目，在項目選址、動遷、土地等方面做好 了 一 切 準備。”環球影城項目獲批后，首旅集團、首寰投資董事長段強接受《每日經濟新聞》記者采訪時介紹。

根據首寰投資提供的資料，北京環球主題公園總投資逾200億元人民幣，主題公園及輔助設施位于通州區臨近京哈高速和東六環路交匯處西北角，面積為120公頃。此外，還將配套建設一個集零售、餐飲和娛樂設施于一體的環球城市大道和迄今為止全球首個以環球為主題的度假酒店，形成度假區核心組成部分。度假區最終占地面積約400公頃，后續開發正在規劃研究中，項目建成開業時間預計在2019年。

盡管這是全球第六家、亞洲第三家環球影城，但主題公園面積已經超越了之前項目，是大阪環球影城的兩倍之多，更有6個新加坡環球影城大小。

環球影城項目落戶通州，被稱為 “北京環球主題公園及度假區”，對此，首寰投資相關人士表示，這只是翻譯的問題，“影城聽起來更像是拍電影的地方。”

另據記者了解，主題公園之外的度假區建設更多將由首寰投資牽頭負責。但對于目前度假區的大致規劃，首寰方面表示，暫無其他信息公布。

機遇與挑戰并存

雖然關于北京環球主題公園的一切猜想還停留在規劃圖紙上，但預期的收益卻十分可觀。據日媒報道，“日本環球影城”（USJ）總公司公布了2013財年的總體利潤決算結果，2013財年公司營業利潤達到242億日元，為前一年度的1.5倍，創下歷史新高。

國泰君安的一份研報顯示，日本大阪環球影城在2001年建成后，年收入近50億元人民幣，公園2小時交通圈內有3500萬人口，輻射效應十分明顯。年接待游客達到850萬~1000萬人，人均消費530元人民幣。

中國旅游研究院院長戴斌此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，環球主題公園在2019年開業時，預計票價在100美元左右；而按照慣例，1元主題公園的收入可以帶來7元的間接收益；一共能創造直接就業機會1萬個、間接就業機會10萬個。

單就環球影城來說，門票收入基本占到總收入的40%~60%，以日本環球影城為例，其門票收入基本占50%左右，其他如商品收入占比25%左右，飲食收入15%左右，其他收入接近10%。

然而，北京通州不能算作環球主題公園落戶的最佳位置。此時的通州，人口、房價早已翻倍，統計數據顯示，截至2013年末，通州區常住人口已經達到了132.6萬人。人口飆漲的“后遺癥”是交通的不堪重負。“為什么（此項目）還要放在通州，現在通州區與主城區之間的交通壓力非常大，再建設這樣一個龐大的項目，又會引入更多的就業人口，在北京的資源環境承載力非常緊張的情況下，引入這樣的項目到底值不值？”沈遲說道。

有報道稱，未來將會有一條軌道交通從東四環望京橋延伸到終點站環球影城。但在肖金成看來，軌道交通并不能緩解北京與通州之間的交通壓力。

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模式解剖

國內70%主題公園虧損公園+地產模式盛行 多元化待突破

每經記者 董來孝康 發自北京

繼迪士尼落戶香港、上海之后，又一個國際主題公園巨頭環球影城花落北京通州。

我國主題公園產業發展始于華僑城于1989年在深圳打造的錦繡中華，但經過20多年發展，目前國內七成左右的主題公園還在為扭虧而努力。當環球影城等國際主題公園巨頭紛紛入華時，恰逢國內地產業遭遇陣痛，“公園+地產”的模式再次引發熱議。

國內主題公園效益如何？運營模式怎樣？迪士尼和環球影城先后進入中國，將給國內主題公園行業帶來什么？《每日經濟新聞》記者將作出解答。

在香港迪士尼成功運營后，上海迪士尼將于2015年開業；而英國默林娛樂知名品牌杜莎夫人蠟像館也于今年5月在北京揭幕；6月末，美國六旗娛樂在華首個 “山水六旗小鎮”項目選址京津冀地區，總投資約300億元，預計2018年開業。

當國際主題公園巨頭紛紛進入中國跑馬圈地時，目前國內七成左右的主題公園還在為盈利而努力。中國社科院旅游研究中心研究員魏小安表示，目前國內主題公園投資在5000萬元以上的有300家左右，其中有一定品牌知名度、有良好經營業績的主題公園只占比10%，有70%的主題公園虧損，20%持平。

業內人士建議，國內首先要嚴控打著主題公園旗號的圈地行為，其次就是減少地方政府的干預，讓主題公園的發展充分市場化；最后是鼓勵國內主題公園實現集團化運作，并注重品牌塑造，拓展收入渠道。

國際巨頭產業鏈模式突出/

從集團業務領域來看，國外的主題公園運營商可分為兩種：一種是業務領域高度多元化的產業鏈集團，如迪士尼、環球影城；另一種是業務相對單一的專業化集團，英國默林娛樂和美國六旗娛樂是典型代表。

“未來的主題公園競爭已不是單體主題公園之間的‘廝殺’，而是通過企業集團的方式，建立集團內部產業鏈和多元化的盈利模式，實現主題公園衍生出來的經濟產業，反過來為主題公園持續發展在投融資等方面提供支持。”北京世紀嘉曉科技有限公司高級經濟顧問齊卿表示。

“英國默林娛樂和美國六旗娛樂，主要是通過跨國并購形成規?；闹黝}公園和旅游景點等，再進行資源整合，從而形成具備規模經濟優勢的專業旅游經營集團；而迪士尼是以動漫制作為先導，通過并購等方式獲得網絡媒體的傳播渠道，以特許經營等方式在全球開發主題公園和相關衍生品，拓展出縱向產業鏈，且以主題公園為中心，橫向整合房地產、郵輪、旅游等業務。”華美顧問首席知識官、經濟學家趙煥焱稱。

迪士尼第四季度及全年財報（2013）顯示，其收入主要由媒體網絡、公園及度假村、影視娛樂和消費品構成，全年收入分別約為203.56億美元、140.87億美元、59.79億美元和35.55億美元，占比分別約為45%、31%、13%和8%。

國際主題公園及景點行業權威組織TEA及顧問集團AECOM聯合發布的《2013年全球主題公園調查報告》（以下簡稱《報告》）顯示，迪士尼集團以近1.33億接待人次位居榜首，環球影城為季軍，接待人次為3636萬。

業內人士指出，當大型主題公園已形成知名品牌，進入成熟期后，盈利模式不再以單一的門票收入為主，而是以品牌為核心進行延伸發展。

“迪士尼是全世界首屈一指的綜合娛樂傳媒集團，在收入結構上將媒體娛樂與主題公園比較好地結合在了一起，消費品也是由影視劇相關角色衍生出來的。但國內主題公園還不具備這樣的條件，這也是國內衍生出‘公園+地產’盈利模式的一個主要原因。”影評人趙珂嘉稱。

國內主題公園存在文化軟肋/

海昌控股上半年發布的IPO文件顯示，2012年底中國的主題公園數目可能已超過2500個。

《每日經濟新聞》記者了解到，國內主題公園主要有四種類型，一是游樂園，如華僑城旗下的歡樂谷；二是人工場景主題公園，以電影工作室或電視節目為主題，浙江橫店影視城即為典型；三是觀光主題公園，如錦繡中華、世界之窗及民俗文化村；四是以海昌控股和大連圣亞的海洋主題公園為代表的特定主題公園。

“國內大部分主題公園為小型的區域性公園，大型主題公園數目仍然較少，像迪士尼這樣的屈指可數。”齊卿表示。

“目前國內主題公園主要分布在長三角、珠三角和北京三大區域，投資在5000萬元以上的主題公園大概有300家，其中有一定品牌知名度、有良好經營業績的主題公園只占比10%，有70%的主題公園虧損，20%持平。”魏小安稱。

中國社科院旅游研究中心特約研究員劉思敏認為，國內主題公園盈利難，在于忽視了持續不斷追蹤游客心理需求的變化，在挖掘文化內涵上著力不足。“一是沒有自己的主題、文化和品牌，雷同、克隆現象較為嚴重，比如各地的名人故里和西游記宮，吸引不到人流；二是項目未經過科學論證和規劃便匆匆上馬，忽視了當地的經濟發展水平和人口消費潛力，使得在一二線城市還能接受的門票價格在當地人眼里高得離譜，抬高了消費門檻、降低了游客重游率，衍生品業務難以發展，導致過渡依賴門票收入；三是經營管理弱、市場推廣和服務跟不上、后期更新維護意識差，有的甚至連新設一些表演項目的服務都沒有，致不少主題公園永遠是一副面孔。”

有數據顯示，近10年來涌現的主題公園中，已倒閉的約占80%，給國內旅游業造成的經濟損失高達3000億元。

業內人士表示，國內主題公園一直以來飽受質疑就是因為盈利模式單一，過度依賴門票；而迪士尼樂園收入中門票、購物和其他三部分的比例基本是3：3：4，且門票收入只作為日常維護費用。

趙煥焱表示，主題公園要不斷推出新的驚奇和體驗，才能滿足游客好奇求變的心理需求，迪士尼一直采用“三三制”，即每年淘汰三分之一的舊項目，新設三分之一的新項目，使其成為一座“永遠建不完的迪士尼”；華僑城也提出“建不完的歡樂谷、玩不完的歡樂谷”的理念。

“公園+地產”模式為何盛行/

在文化核心競爭力不足的情況下，“公園+地產”成為國內主題公園推崇的一種主要模式。開創國內主題公園之先河的華僑城營業收入已在200億元上下，而這在很大程度上歸功于“公園+地產”模式。

華僑城于上世紀80年代末開始在深圳灣開發主題公園，先后投資近18億元建設了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷4個主題公園，將荒灘野地打造成了旅游城，周邊房產價格也水漲船高。

此后，“公園+地產”模式逐步走向全國，即通過主題公園帶來的人流、物流、信息流和資金流，拉動周邊的房地產。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，2011~2014上半年，華僑城旅游綜合業務和房地產業務在營收中的占比區間分別為36.56%~47.2%和50.51%~59%。

“‘公園+地產’模式確實解決了一部分主題公園持續更新發展所需的資金問題，華僑城是比較成功的范例。但是在地產業處于低潮時，這種盈利模式就會遭遇考驗。”齊卿稱。

大連圣亞2013年年報顯示，大連本部是在不增加硬件投入的前提下優化軟件（主要是指增設新的表演項目）；哈爾濱圣亞極地公園開業8年來軟件更新從未停止，卻未進行過大的改造。

齊卿表示，大連圣亞這么多年只在軟件上使勁，不在硬件上下功夫，就是因為升級改造費用較高，一般單純的主題公園難以承擔，尤其是在盈利能力還不夠強的情況下，這就需要進行房產開發來回收投資。

濟南大學泉城學院文化管理學院院長楊吉華長期研究山東的主題公園發展，他認為，“公園+地產”也許是中國特色，在一定時期有其存在的理由，但從長遠看，必須加以糾正，讓其回歸本位。

齊卿坦言，如果在前期審批、后期監管上嚴格處理打著主題公園的旗號圈地行為，“公園+地產”的模式也未為不可，畢竟可以通過自持物業租賃或出售的方式增加收入。比如迪士尼在2013財年財報中指出，第四季度業績增長的驅動力之一就是度假俱樂部所有權的出售。

“有的主題公園盈利周期為8年左右，在國內文化創意產業還不成熟的時候，通過配套地產反哺主題公園發展，只要是市場化下的企業行為便無可厚非；在地產業遭遇波動時，企業自然會尋求突破，學習迪士尼和環球影城提高二次收入的比重；而目前部分文化主題公園是地方政府的行為或投融資平臺，沒有完全按照市場化的方式運作。”中國旅游研究院副研究員楊彥峰說。

國內主題公園多元化探索初現/

盡管“公園+地產”模式在當前盛行，但是國內主題公園也開始了多元化探索。

上述《報告》顯示，2013年亞太地區排名前20的娛樂主題公園中，有9家來自中國；除了香港迪士尼公園和海洋公園，位于杭州的宋城公園也進入前十榜單，被稱之為“黑馬”。

財報顯示，宋城公園2013年接待游客410萬人次，同比增長近8%；2011~2013年，宋城演藝（300144，SZ）凈利潤分別約為2.22億元、2.57億元和3.08億元；今年前三季度凈利潤已達3.16億元。

《每日經濟新聞》記者了解到，宋城演藝經營的文化類主題公園以“宋城”和“千古情”為主題，以“主題公園+文化演藝”為經營模式。今年3月，麗江千古情演出和麗江宋城旅游區開業；5月，九寨千古情演出和九寨宋城景區面世，加之去年的三亞千古情演出和三亞宋城旅游區；宋城演藝已在三大旅游目的地完成異地項目復制，初步建立起一個全國性的旅游休閑平臺。

截至上半年末，宋城演藝共接待游客和觀眾543萬人次，旗下宋城景區、杭州樂園和爛蘋果樂園散客占比較去年同期分別提升5.37%、5.77%和14.72%。去年9月開業的三亞景區在今年上半年接待游客和觀眾近100萬人次。“宋城演藝借鑒了迪士尼模式，影視娛樂將成為宋城演藝的一個主要收入。”趙珂嘉稱。

而在大連、青島、天津、煙臺、武漢及成都經營著6個極地海洋主題公園的海昌控股，是典型的主題公園和配套商用物業開發及運營商。今年前三季度，上述6個主題公園入園人次和購票入場人次分別近781萬和594萬，分別同比增長約13%和9%。

2010~2013年，海昌控股門票銷售在總收入中的占比分別為44.7%、71.6%、64.9%和58%。同期，公園運營收入分別約為3.86億元、5.36億元、6.33億元和7.13億元，呈上升趨勢。

齊卿表示，“海昌控股和宋城演藝所要做的就是讓主題公園的收入多元化，從而減少對地產或門票的依賴，這對國內主題公園具有參考意義。”

趙珂嘉告訴記者，華誼兄弟一直試圖成為中國的迪士尼，比如建立馮小剛公社，但問題在于華誼兄弟本身電影業務還不夠穩定，也沒有一個可以媲美迪士尼的主題元素，僅靠一個導演不足以支撐主題公園的長遠發展，迪士尼起家于米老鼠，但不是只有米老鼠。

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行業沖擊

米老鼠小黃人南北對壘歡樂谷或將“腹背受敵”

每經記者 董來孝康 發自北京

環球影城落戶北京通州的消息確認以后，關于上海和香港迪士尼等主題公園將面臨的競爭的討論頗為熱烈。不過，中國社科院旅游研究中心特約研究員劉思敏等業內人士告訴記者，由于主題公園六七成左右的游客來自本地及周邊城市，環球影城落戶北京對上海和香港迪士尼不會造成人員分流；另外，隨著城鎮化發展和中等收入消費群體崛起，國內主題公園市場發展空間很大，完全容得下環球影城和迪士尼。

據市場調研公司歐睿估計，2014年國內主題公園游客將達到1.234億人次，明年將突破1.3億人次，年復合增長率為6.7%。

北大文化產業研究院副院長陳少峰則表示，相比之下，環球影城對北京歡樂谷的沖擊可能更大一些；而隨著上海迪士尼開業，未來對香港迪士尼的游客或將造成一定分流。

主題公園游客地域性較強

行業數據顯示，2013年全球排名前10位的主題公園集團中，迪士尼集團以近1.33億的游客人次傲視群雄；而環球影城娛樂集團的游客人次僅為3636萬，只相當于迪士尼集團的一個零頭。

“無論是規模還是品牌號召力，環球影城還都不能與迪士尼比肩，這也是環球影城放棄上海轉戰北京的一個主要原因。”中國社科院旅游研究中心研究員魏小安稱。

業內人士表示，環球影城和迪士尼的經營模式和盈利結構區別不大，園內都有舞臺演繹、現場實景、影視等節目，游藝內容也有相似性；但環球影城多以自己投拍的熱門影片為主題，更吸引成年人參與，而主打卡通人物的迪士尼則是兒童樂園，更適合全家游。

“迪士尼成功之處在于突破了將兒童為中心的家庭群體作為目標市場的培育路線，游客群體做到了老少皆宜。”陳少峰稱。

北京世紀嘉曉科技有限公司高級經濟顧問齊卿指出，米老鼠等動畫片的目標人群可以說是從0到100歲，且從心理學上說，人都有回歸童真的心態，這是迪士尼樂園的競爭優勢；環球影城為何要推出小黃人，除了小黃人是熱門影片的角色，也是為了吸引年齡更小的群體。

至于環球影城是否會影響上海迪士尼客流，業內人士告訴記者，由于北京與上海相隔太遠，環球影城和上海迪士尼的游客重疊面較小，基本談不上正面競爭。

從客源上看，1998~2007年，位于日本關東區的東京迪士尼接待的游客中，只有3.6%來自海外，而占游客總數96.4%的本地游客里，67.7%集中在日本關東地帶的東京等大都市。

宋城演藝也在公告中表示，旗下的杭州樂園和爛蘋果樂園客源主要來自杭州本地及周邊，地域性較強。

香港迪士尼客流或受沖擊

雖然環球影城并不會對上海和香港迪士尼構成直接挑戰，但業內一致認為，上海迪士尼會對香港迪士尼在吸引客流上造成一定沖擊。

成立于2005年的香港迪士尼發布的2013財年業績報告顯示，本財年純利增長超1倍，達2.42億港元，這是其第二個盈利的財年，主要歸功于游客人數的增長，入場人次為740萬，創歷年新高。香港迪士尼樂園的客源分三大類：香港本地、內地及海外市場，其中內地游客占到47%，比2012財年增長了2%，香港本地和海外游客分別占到33%和20%。

“香港迪士尼游客以內地居多，若上海迪士尼開張，將會分流一部分內地客源。”劉思敏稱。

但香港迪士尼也不甘心游客被分流，早在2009年便開始增加新園區和游樂設施，使得總面積擴大了1/4，游樂設施和娛樂體驗服務增加了逾百個項目。

相比之下，未來歡樂谷可以說是“腹背受敵”：北京歡樂谷將遭遇環球影城，上海歡樂谷將直面迪士尼。

“歡樂谷最致命的問題就是沒有主題，衍生品明顯不足、游客體驗性較為單一，且客源與環球影城疊合度比較大。”陳少峰表示，但歡樂谷如果能夠在市場、價格和主題等方面尋求錯位競爭，即使幾年后環球影城開業，對其影響也不會很大。

華僑城高層曾就上海迪士尼項目獲批接受媒體采訪時表示，迪士尼的進入，反而會促進本土主題公園品牌和整個行業的發展，共同把市場蛋糕做大。

業內人士告訴記者，歡樂谷一直尋求文化元素與高科技游樂設施的結合，與迪士尼注重營造童話般的夢幻氛圍不同，但環球影城也是將熱映的電影、高科技與主題元素進行結合，而且品牌影響力和號召力都在歡樂谷之上。

中國旅游研究院副研究員楊彥峰表示，環球影城落成還需要幾年時間，歡樂谷要利用這段空檔期進行戰略調整，比如更加注重本地化并強化周末度假游，在門票上進行合理定位以吸引對價格敏感的人群。屆時，國內主題公園市場規模應該會更大，不同群體的差異性需求會更明顯，不同的主題公園“各有各的活路”。

記者多次致電華僑城董秘陳躍華和證券事務代表陳鋼進行采訪，但其座機始終處于無人接聽狀態。

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環球影城落地中國大事記

2001~2008年

前期準備工作

2009年

環球影城落戶北京通州的消息再度傳出

2009年2月份

該項目上報至國務院與國家發展和改革委員會，隨后要求進一步論證

2013年7月

環球影城所在地通州區梨園鎮南的項目區啟動拆遷工作

2013年11月

首旅集團聯合了三家具有國資背景的企業聯合注資33億元，成立了首寰投資，專為投資開發及管理運營北京環球主題公園及度假區而服務

2014年3月

環球影城所在地塊在北京市土地整理儲備中心掛牌競價，最終被首寰投資以9.2億摘得

2014年9月25日

環球影城拿到國家發改委的啟動獲批文件

2014年10月13日

北京通州環球影城正式對外宣布啟動