辦公樓開發模式“鬧革命”誰能成為“房產阿里”

每經編輯 每經實習記者 林東岳 發自上海    

每經實習記者 林東岳 發自上海

“大廈的超級秘書可以提醒每天的日程，辦公室的云桌面可以同步異地顯示辦公室桌面的全部資料，業主卡將可以全球聯網并在各地車庫自動感應、自動開啟”，11月28日，在綠地智慧辦公2.0升級版產品的發布會上，新一代智慧辦公場所的神奇和便捷之處讓人不禁嘖嘖稱奇。

在新興業態中，智慧辦公模式引人注目，受到資本市場越來越多的關注，綠地、SOHO中國等房企紛紛搶灘登陸智慧辦公領域。

一位從事高科技產業園區平臺服務的業內人士告訴 《每日經濟新聞》記者，目前在寫字樓領域正在出現一種商業模式的革命。以上述人士所在的園區為例，園區會為入駐企業提供齊全的功能配套，諸如進行集中采購等來為企業節約成本。園區作為入駐企業和外界進行溝通的平臺，也可以為園區內存在上下游關系的企業提供交易服務，從而對企業之間的資源進行整合，園區通過這些交易賺取部分差價。目前這種盈利模式已經比較成熟。

寫字樓智能升級/

對白領而言，通過寫字樓的微信操作平臺可以預約健身房、會議室以及處理一系列行政辦公類事務，還可以通過微信下單商城的咖啡、預約瑜伽房的課程等，這些需求都可以在辦公室里輕松完成。綠地在智慧辦公的規劃設計中，首創了這種O2O智慧辦公模式，線上通過綠地自主研發的iWork智慧辦公平臺，實現隨時隨地訪問合作商家。

SOHO中國則通過和威信集團合作，對停車服務流程進行創新。通過安裝停車場APP軟件，停車場用戶可以使用“找車位”、“找車輛”、“找停車自助收費機”、“找電梯間”等功能。經過測試，使用智慧停車場的服務，時間將比普通停車場快4倍以上。

毫無疑問，智慧辦公的出現將使商辦物業的價值有望得到較大的提升，這使得不少知名房企進入該領域。

億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，智慧辦公其實就是房企搶占辦公社區接入端口，入駐企業及其人員在辦公樓內的各種活動都可以通過智慧辦公平臺完成，完成這些活動需要支付一定的端口費用，這將是開發商最直觀的盈利點。

張化東表示，現在房地產領域的競爭，已經由硬件上升到軟硬件并重，越來越多的開發商正在擺脫單純拿地銷售的角色，將開發、運營和服務三者捆綁，進而迅速提升產品的競爭力，智慧辦公樓宇的建設正是一個重要舉措。

變身交易平臺/

持有型商業物業對資金的占用量非常大，開發商憑借一己之力，通常很難把土地資源打造為能持續增值的經營物業。利用入駐企業對物業的黏性，將辦公樓打造成一個交易平臺，或許可以成為開發商新的盈利增長點。

目前，類似的服務平臺在一些高科技產業園區較為常見。在上海市楊浦區政府和瑞安房地產聯手建設的創智天地園區，給企業打造了“一站式服務平臺”，通過對創新資源的整合，幫助企業擴大自己的創新合作網絡。

一位從事高科技產業園區平臺服務的業內人士告訴記者，園區會為入駐企業提供齊全的功能配套，例如進行集中采購為企業節約成本。園區作為入駐企業和外界進行溝通的平臺，也可以為園區內存在上下游關系的企業提供交易服務，從而對企業之間的資源完成整合，園區在這些交易中賺取部分差價，目前這種盈利模式已經比較成熟。

這種服務平臺戰略正是傳統房企的一個轉型方向。據了解，今年7月，綠地京津事業部推出了“全新商業模式平臺戰略”，主要涉及產業發展、商業服務和服務運營三大平臺。

綠地的內部人士告訴記者，寫字樓的開發商未來也會像一些高科技產業園區一樣，扮演交易平臺的角色，在平臺生態圈下，建立企業間的良性循環機制。

這也就意味著，如果開發商能夠利用自己的智慧辦公系統，對入駐企業的經營情況進行大數據分析，可以為企業尋找合適的交易對象。張化東表示，如果開發商能利用這一平臺對交易雙方收取交易服務費，將是一個新的盈利點。這也意味著，開發商可以扮演電商平臺的角色，成為房地產界的“阿里巴巴”。

風投涉足租賃/

對于創業型企業而言，光有便捷的辦公場所還遠遠不夠，這些企業的成長還需要資金的注入，他們需要一個向風投展示自我的平臺?，F有的智慧辦公模式，主要基于對辦公資源的整合和對辦公效率的提升，對入駐企業的戰略發展、風險投資等模塊并未涉及。

業內人士表示，資金融通可能成為下一個盈利增長極，需要資金支持的中小企業在智慧辦公平臺上輸入數據，平臺建設者利用搜集到數據信息，將企業的資金需求與合適的金融機構進行匹配，為入駐企業尋找資金支持。目前已有不少金融機構和產業園區成立產業基金，對入駐企業提供創投服務。

據了解，新型服務式辦公空間提供商蜂巢辦公空間背后就有金融投資機構的參與，公司在為入駐企業提供靈活、智慧的辦公空間的基礎上，還可為有需求的入駐企業提供諸如金融服務等多元化的跨界服務支持。據介紹，蜂巢辦公空間還可以通過評估各家入駐企業的商業模式，從中選擇最有潛力的企業進行投資。

未來，開發商也可以通過和金融機構合作，引入風投支持創業型企業發展，甚至開發商自己也可以對入駐企業進行風投。開發商利用智慧辦公平臺對入駐企業進行評估，持有那些具備發展潛質的企業的股權，智慧辦公樓宇的開發商也就因此搖身一變成了風險投資人。

張化東認為，這一模式的最大優勢在于，入駐企業將會對開發商提供的智慧辦公系統產生極高的黏性，開發商再通過云技術平臺對入駐企業進行大數據分析，從而更加熟悉企業的特點和發展態勢，找出合適的企業進行風投。

這樣的智慧辦公樓，對中小企業而言可謂吸引力十足，借力交易平臺，可以輕松找到自身發展需要的元素，尤其是資金支持。胡潤百富總裁呂能幸此前接受媒體采訪時曾表示，智慧辦公對于中小型企業最大的吸引力在于，這些企業能夠通過技術和智能設備，實現經驗的溝通交流，發現潛在的合作機會。