嚴躍進：不動產登記將捍衛農地經濟利益

◎嚴躍進

近日，中國政府網發布《不動產登記暫行條例》，并將于2015年3月1日起正式實施。不動產統一登記制度對不動產基礎數據進行全面梳理，有利于各類調控政策的精準實施。對于農村土地市場的改革而言，也同樣具有積極意義。

農村市場占有豐富的土地資源，不動產統一登記制度必須重點關注這些領域。相比城市土地市場，包括縣城、建制鎮、工礦區的農村土地市場更具復雜性。一方面，此前對于農村土地資產的登記和確權工作不到位；另一方面，各類配套政策存在缺陷、相關經濟利益保護意識不夠。這樣就容易形成各類監管盲區，在農地入市、農地經營權流轉、城郊結合部的土地市場開發等領域都有所體現。

從農地入市的角度看，雖然中央政府鼓勵農村集體建設用地和國有建設用地同權，但此類集體建設用地背后的經濟利益依然難以有效劃分。最典型的表現是，部分鄉鎮工業用地背后的權屬不清晰。部分城鎮為了鼓勵企業進入，在土地使用權的出讓上違規操作，比如允許部分企業少繳或不繳土地使用費。此類用地的不動產統一登記制度缺失，造成大量土地經濟利益流失。

從農地流轉的角度看，主要涉及農村土地經營權的流轉。在實際操作過程中，部分農戶私下交易農地經營權，而繞過了村集體和更高一級行政機關的監管。這里一個重要原因就是農地以及附屬建筑物沒有落實好確權工作。即使有確權的動作，也因為歷史原因而與實際狀況不相符。尤其是考慮到農、林、牧、漁業的生產用地免繳土地使用稅，部分農戶會鉆漏洞，造成各類侵權現象出現，也使得背后的集體經濟利益流失。

城郊結合部的土地市場正面臨大開發的趨勢。但恰是因為此類土地未來增值空間很大，所以相應的利益訴求也比較多。現實情況也是如此，很多處于城市郊區的優質土地，會引來包括工業企業、農村集體經濟組織、自然人三方面的爭奪。同時也出現了部分用地被一方長期占用，而逃避繳納各類稅費的現象。甚至在涉及征地補償的環節，對于一些權屬不明晰的土地，會有各類扯皮的現象出現。

此類監管盲區的出現，真正的根源在于農地權屬不清晰，而實質在于對農地背后的經濟利益的分割出現了比較混亂的局面。現實中，農地市場的發展面臨著一個不均衡的尷尬。一方面是部分農地的權屬劃分存在很大爭議，輕則扯皮，重則訴諸法律。另一方面也存在各類被閑置、被撂荒的農地，造成潛在經濟價值的流失。

加快農地不動產統一登記制度的推進，將改變過去架空土地用途管制的做法，從而遏制各類侵占農地利益的行為。

農地不動產統一登記制度的推進，在杜絕相關經濟利益流失的同時，也能夠平衡農村集體經濟組織的資金狀況。在新農村建設過程中，包括農田水利、村村通工程等，都需要大量資金的投入。此前通過舉債方式進行落實，反而會阻礙農村經濟的發展。未來通過對相應不動產的權屬進行登記，能夠對公共基礎設施建設的資金投入進行更恰當的比例劃分，從而緩解資金投入壓力。

農村不動產統一登記制度的推進，能夠帶來公平和效率兩個目標的實現。對于一個擁有明確權屬證書的經營者或使用權人而言，將對土地資產的盤活和交易更有熱情。相比過去各類侵權的做法，在該制度下，包括經營權在內的各類權利更容易分離，相應的土地級差收入也能夠更好地體現，土地背后的經濟利益也更容易得到有效配置。

在捍衛農地經濟利益的同時，該制度的推進也會加快農村政治文明的建設和發展。隨著農村集體建設用地使用權、房屋所有權、土地承包權的確權工作逐漸到位，隨著農民積極參與到土地登記和頒證等環節中，農民的權益將得到最大保護，也更能激發出自豪感。這樣一個制度的推進，也較好地吻合了新型城鎮化建設的需要。隨著農業戶口和非農業戶口制度的取消，城鄉之間的隔閡也在逐漸消失。通過對農村土地市場不動產數據的重新歸集和梳理，能夠讓農戶重視土地市場背后的經濟利益，也能夠讓他們積極拿起不動產統一登記制度的法律武器，來捍衛自身的各類權益。從這個角度看，不動產統一登記制度在農村市場的落地，將加快農村經濟和社會改革的進程。

（作者為上海易居房地產研究院研究員）