萬科看淡“規?！币隣幾h 路徑分化龍頭房企忙轉型

每經編輯 每經實習記者 黃麗 發自成都    

每經實習記者 黃麗 發自成都

最新的統計數據顯示，綠地2014年完成2408億元的銷售額，取代蟬聯多年的全國房地產行業銷售冠軍萬科，成為新一屆銷冠。

有趣的是，在上述數據公布前，12月23日，萬科總裁郁亮在給員工的一封信中表示，萬科不再將規模作為企業年度經營的目標，“在黃金時代，規模數字本身就是領跑者的標志之一。但在白銀時代，情況會發生很大的變化。不動產價格將結束單邊的快速上漲。過多的存貨，將不是財富而是負擔；魯莽的投資，將不是機會而是風險?！?/p>

2014年以來，房企業績增速放緩，利潤率也逐漸走低。在此背景下，簡單地進行規模擴張，將無法實現利潤增長，相反，還可能給企業現金流帶來危機。

房企漸漸走上了轉型之路。

房企利潤率持續走低

2014年以來，房企業績增速放緩，而此前，上市房企曾連續多年保持兩位數以上的業績增幅。這樣的變化，與行業銷售低迷、房企結算收入下滑、費用率攀升的現狀密不可分。

可以說，2014年是房地產行業從“黃金時代”進入“白銀時代”的轉折年。長期以來，房地產行業高速發展，而自2014年開始，房企此前的高增長性和高利潤率均有所回落。

據Wind統計數據顯示，2014年前三季度，不少上市公司前三季度的業績出現明顯下滑。Wind統計的80家房企中，有48家房企的凈利潤出現同比下降，即使是房企龍頭，在前三季度的業績表現也不盡如人意。

萬科2014年三季報顯示，公司1~9月實現營業總收入631.4億元，同比下降0.43%；實現歸屬母公司股東的凈利潤64.58億元，同比增長4.84%。第三季度公司凈利潤同比增幅僅有2.80%。1~9月，公司累計實現結算面積554.0萬平方米，結算收入615.8億元，同比分別減少4.6%和1.0%。

值得注意的是，在銷售增幅逐漸走低之時，房企的拿地成本卻并無走低的趨勢。2015年1月，由華潤置地和首開股份與險資平安聯合奪得北京豐臺一幅地塊，總價86.25億元，溢價22%，該地塊晉升為北京土地歷史上最貴的總價地王。與此同時，其他地區地塊拍賣價格降價現象亦比較少見。

對此，萬科北京區域首席執行官兼北京公司董事長毛大慶接受媒體采訪時表示，2015年開始，北京樓市的普通商品房售價將進入每平方米6萬元時代。

另一方面，在房地產銷售有所降溫的市場環境下，房企試圖通過高周轉減少開發成本的模式，效果也大不如前。

據Wind統計數據統計，2014年前三季度，上市房企整體的銷售毛利率為34.18%，較中報下降0.01個百分點，較一季度下降1.65個百分點，同比下降1.33個百分點。

市場走量增勢不再，拿地成本卻居高不下，多重因素下，房企高毛利時代或暫告終結。

看淡規模偏愛轉型？

2014年底，萬科總裁郁亮在一封致員工的公開信中表態，“萬科不再用規模作為企業年度經營的目標”。外界認為，萬科正在淡化對規模的簡單追求。

此前郁亮亦表示，規模是一把雙刃劍。規模意味著行業地位，在獲得規模效應的同時，也意味著形成更多存貨的可能。

在全國房地產經理人聯盟四川分盟秘書長何良栩看來，萬科失去銷冠的主要原因是房地產大氣候不理想，而嘗試新的商業模式和內部合作模式，不以一時領頭為唯一目標，跟隨者步伐加快等也是重要原因。

地產行業利潤率走低，房地產行業前景不明，在多數房企看來，規模擴張有可能帶來庫存高企、資金鏈斷裂等風險，因此房企更偏愛轉型。

回首2014年，房企轉型路徑多樣。多年的行業“領頭羊”萬科轉型走在前列。繼27億入股徽商銀行后，2014年7月，萬科又與渣打銀行達成合作協議，合建金融數字化智慧社區。兩度與銀行聯姻，其意在掘金社區金融新藍海。

除了牽手銀行，萬科近年來還與快遞公司韻達達成合作協議，今年1月，萬科正謀劃布局家裝行業。萬科的轉型，始終圍繞房地產行業上下游進行。

此外，持續上漲多年的商業物業租金，也引來開發商追捧。多數房企開始選擇自持商業物業，欲通過穩定的收租金模式，保證一定的現金流，如SOHO中國、龍湖等房企均在加重自持物業的比重，潘石屹還曾用“把房子變成永遠生蛋的雞”比喻SOHO中國的轉型。

值得注意的是，除了圍繞行業上下游轉型的房企外，也有不少房企跨界轉型。其中，恒大的“任性”表現尤為搶眼。在繼高調跨界賣水后，2014年8月，恒大糧油借勢亞冠“橫空出世”，此后不久，恒大又涉足光伏產業。

綠地亦展開了較大幅度的跨界投資。目前，綠地在南京、重慶等地投資近600億元進入地鐵產業，此舉亦成為跨界轉型的一大談資。