“京城第一爛尾樓”難解魔咒 孫宏斌插手要當“活雷鋒”？

每經記者王杰發自北京 京城最繁華的位置之一、建國路與西大望路十字路口的東南角，已經封頂3年多的佳兆業廣場高層樓體的靜寂和周邊的喧鬧形成強烈反差，這個占據了長安街沿線絕版位置的頂級豪宅項目，如同一位姿色綽約的佳人，望穿秋水卻一直無人幫她從“爛尾”的泥淖里脫身——十年中，該項目經歷了5次易手、多次停工，數易其名，其中最有代表性的名字是“長安8號”。 早在2013年，佳兆業與長安8號項目公司北京耀輝置業簽訂了代管代建協議。彼時，佳兆業內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，代建長安8號，是佳兆業重回一二線市場的象征。 本以為佳兆業的入主，能夠破解項目的爛尾魔咒，然而，就在宣布這一項目將于2015年年中入市后不久，佳兆業卻遭遇“黑天鵝”事件，命運多舛的長安8號依然前程未卜。 股權債權關系復雜 長安8號的歷史要追溯到2004年。當時土地還未實行招拍掛，北京地產圈內頗有名氣的地產大亨王志才通過政府協商等運作手段，艱難拿下長安街沿線上最后一塊擁有70年產權的地皮，并將這一項目定名為“耀輝國際城”。同年，天鴻寶業以3100萬元收購了該項目62%的股權，成為當時耀輝置業有限公司的大股東。由此推算，該項目當年的價值約為5000萬元。 2007年8月，首開集團注資天鴻寶業，成為“耀輝國際城”的實際控制人。不過由于缺乏開發高端住宅的經驗，半年后，首開以4.587億元將手中股份全部轉讓給香港世紀協潤，項目改名為“擎峰閣”。此外，世紀協潤還要負擔股東借款本息共計約11.41億元的債務。 由于資金緊張，世紀協潤與中國奧園成了雙向選擇、一拍即合的搭檔。2009年9月，中國奧園宣布以3.7億元（另加收購成本約6519萬元）收購世紀協潤41.33%股本，并向世紀協潤提供4.6億元短期貸款，從而間接擁有“擎峰閣”51%的控股股權，并將其正式改名為“長安8號”。 不過，從2009年至2012年初，中國奧園接手長安8號近3年時間里，就股權問題中國奧園一直未與世紀協潤達成一致，項目銷售也頻頻遇阻。2012年3月，中國奧園以14.8億元出售長安8號51%的股權，香港金利豐成為第五任主人。不過，金利豐作為一家投資公司，在接手這一項目后并未進行任何開發，直至其找到了“金主”佳兆業。 有媒體曾披露，當時佳兆業收購長安8號的總代價為60億元。值得注意的是，佳兆業創始人郭英成拿下長安8號，其實背后有金主支持。郭英成最親密的合作伙伴生命人壽，以及一家國際私募巨頭太盟基金（下稱PAG），都對郭氏接手這個項目提供了財力支持。 新城控股高級副總裁歐陽捷表示，這個項目的股權關系非常復雜，但是股權結構不復雜。難在各家貸款、借款、支付的款項，以及債權、債務關系，又和股權是何種對應，而且各方盈虧，很難計算清楚。無論哪家收購方想把這一塊理清，都不容易。 融創真有意收購？ 佳兆業介入之后，與北京高端住宅代理機構亞豪簽訂代理協議，試圖馳騁北京豪宅市場。一位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，此前長安8號曾取得過預售證，但已過期，目前看工程進度，計劃以現房入市，因為豪宅現房昭示性更強一些。 公開資料顯示，長安8號項目總建筑面積約為25萬平方米。 中原地產首席分析師張大偉粗略估計，每平米售價在15萬元左右。照此計算，該項目的市值約在375億元。 新城控股高級副總裁歐陽捷表示，從5000萬到375億元，該項目面臨的最大支出，不是建安成本，而是昂貴的土地增值稅。 即便成本高昂，依然有房企對長安8號虎視眈眈。 界面報道，對于長安8號，正在并購佳兆業的融創也有意拿下。今年3月以來，融創董事長孫宏斌一度率領并購團隊入駐佳兆業總部。孫宏斌對北京的長安8號也悄悄展開了動作。在介入佳兆業重組后，融創曾與戴德梁行合作，打算給長安8號制定一個新的方案， “這個70年產權的住宅兼容商業項目，可能會顛覆此前的規劃定位，減少住宅和公寓產品，加大寫字樓在項目中的比重?！? 戴德梁行相關人士在接受《每日經濟新聞》采訪時，曾有媒體過來詢問，但她并不清楚此事。融創方面也表示，對此事并不了解。 面對股權復雜的長安8號，融創能否拿下？ 歐陽捷認為，孫宏斌是個急性子，融創也是個高周轉的企業，速度很快，雖然有人脈的支持，而且郭英成背后還有兩個金主，但最后各方達成共識，很有難度。 歐陽捷分析，融創接手后，如果采用代建、代管、負責營銷這種方式，融創是可以拿管理費的，孫宏斌可以通過長安8號這個項目打造自己的品牌，但不能記入融創的銷售額，對于擴大融創的規模是沒有意義的，和投入的時間精力不成正比。孫宏斌能否從代銷中分得一杯羹，還要看代銷協議如何簽訂。從郭英成的角度來說，是想賣掉長安8號的，但是要取決于郭背后的兩位大金主。 長安8號魔咒何時破解，仍是未知數。