塔博曼攜手王府井 落子“鬼城”鄭東新區

每經編輯 王杰    

每經記者 王杰

一家美國的購物中心大佬選擇國內最大的連鎖百貨集團搞合作，卻將合作項目放在了二線城市鄭州。更要命的是，雙方合資打造的購物中心項目竟然位于有“鬼城”之稱的鄭東新區。這令人不禁想知道，這樣逆勢選址的原因和用意何在？

鄭州購物中心總量不足

7月8日，塔博曼購物中心公司的子公司塔博曼亞洲與北京王府井百貨（集團）股份有限公司（以下稱“北京王府井百貨”）宣布，雙方將在鄭東新區共同打造一個具有國際水準的大型購物中心熙地港（CityOn）。該購物中心位于鄭州市新經濟文化中心鄭東新區的核心地段，主力店為王府井百貨。

早在2010年底，美國一家名為“商業內幕”的網站公布了若干幅鄭東新區的衛星圖片，稱其可能是中國最大的“鬼城”。這一報道遭到鄭州官方強烈反彈，新區管委會發布數據稱，鄭東新區CBD入住率達到90%。

據鄭州當地房地產業內人士表示，前幾年鄭東新區因為是新發展區域，認知度相對低，再加上鄭州老城區為二七區和中原區，客戶地緣性比較強，使鄭東陷入“鬼城”的認識誤區。

鄭東新區如今怎么樣？7月7日下午，《每日經濟新聞》記者從鄭州東站出來，周圍高樓林立。5點鐘左右，這個傳說中的“鬼城”竟然也堵車。出租車司機跟記者說：“政府機構遷入了，這哪是鬼城哩？！”

“鬼城”往往為開發企業所忌憚，土地流拍或底價成交也很常見?？硕疣嵵輽C構研報指出，2014年，鄭州市各區域成交土地價格波動較大，其中鄭東新區土地單價最高，為10678.26元/平方米。

既然不算“鬼城”，那么當地的商業是否配套？

RET睿意德鄭州公司策略顧問部總監石俊東在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，鄭州商業地產庫存并不嚴重。目前部分渠道透露的商業地產200多萬平方米庫存量以及去化周期的分析，還需要確認。庫存量內除了包含近兩年供應的自持型物業以外，很多開發商都在主動自持部分社區底商和商業街，待小區交房人口入住價值提升之后再行銷售。所以數據結構方面仍有商榷的地方，不需要恐慌。

石俊東說，從購物中心總量來說，鄭州仍然是不足的?，F有大型購物中心主要集中在主干道和地鐵沿線的核心商圈內，以二七商圈和花園路商圈為主。而諸如金水北區，管城區西南部，中原區北部很多區域，都有大量人口卻沒有大型購物中心，只有一些超市賣場類的業態在勉強滿足消費者需求。未來城中村改造的加速帶來的區域型商業入市，將會一定程度緩解這種情況。

體驗性物業占比79%

截至2013年底，鄭東新區100平方公里左右的建成區內，共有人口103萬，在鄭州市16個縣區中，僅次于金水區。

石俊東說，在廣大的鄭東新區，只靠丹尼斯七天地、寶龍城市廣場和未來的熙地港，也仍然無法滿足客戶需求。高鐵區商業由于規劃和消費人群的限制也沒有大型商業進駐。另外，高鐵線以西區域所剩的商業地塊較少，未來出現大型項目的可能性也不大。龍湖區域商業地塊仍為出讓。所以，短期內鄭東新區仍將處于大型商業稀缺的狀態。“?這種結構性的供求失衡是鄭州市場的明顯特征，同時也存在諸多市場機會。”石說。

即便是機會多多，但在二三線城市，電子商務對購物中心的沖擊不容忽視，CityOn熙地港（鄭州）購物中心項目又該如何應對？

北京王府井百貨集團股份有限公司總裁東嘉生在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，互聯網發展之后改變了消費者的消費行為和模式，在此情況下，實體零售業的經營模式如何的轉型、如何嫁接互聯網、如何增加更多的功能，是實體零售業轉型之中需要重新思考的。所以CityOn熙地港（鄭州）購物中心要做成一個高體驗性的購物中心，而這種體驗，是坐在家里、坐在辦公桌旁，沒辦法簡單的用線上消費的模式去代替的。這種高體驗性也會利用互聯網等高科技手段，給消費者營造特殊感覺。

至于CityOn熙地港（鄭州）購物中心項目的體驗性物業的占比，塔博曼亞洲中國區董事總經理張國華告訴記者，購物中心將引入多達200多個國際國內時尚品牌，與餐飲、影院及娛樂休閑設施一起服務消費者。除了王府井百貨主力店和超市，其他業態比例分別為：快時尚30%、美食餐飲25%、影院13%、親子休閑11%，其余業態占比21%。