李宇嘉：樓市“銀十”開局彰顯因城施策起效

每經編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

盡管樓市“金九”略顯平淡，但“銀十”開局成色顯亮。

根據中國指數研究院數據，剛剛過去的“十一”黃金周，重點監測的27個城市樓市日均成交面積環比持平，但同比上漲近五成。考慮到“雙節”連休、出行客流影響看房，加上南方臺風和北方寒凍，以及“9·30”新政無法馬上落地，樓市“銀十”開局算得上成色鮮亮。分城市來看，一線、二線和三、四線代表性城市樓市成交量分別同比上漲15%、42.8%和150%，三、四線城市是最大亮點。

樓市“銀十”開局良好，扶持政策密集出臺，進一步降低購房成本、提升購房杠桿、改善市場預期是主因。在剛剛過去的8~9月份，樓市經歷了最密集的政策激勵。

8月以來，新一輪樓市政策寬松的“針對性”很強。首先，政策非常強調“因城施策”。無論是退出“限外令”、公積金新政，還是降低首套房貸首付比例，都無一例外地強調了“因城施策”，特別是罕見地提出了“限購城市可例外”，其目的是給火熱的一線城市降溫。其次，新一輪政策專注于解決樓市“去庫存”頑疾、解凍前端拿地、新開工和開發投資始終“冰封”的態勢，政策可謂對癥下藥。

事實上，即便“金九”成績不好，但三季度代表城市仍然保持月均成交3000萬平方米的水平，同比增長36%，為近5年同期最高水平。從全國來看，前8個月商品房銷售面積同比增7.2%，增速比1~7月提高1.1個百分點，累計增速連續6個月增加，1~9月繼續增長毫無疑問。從房價來看，百城房價8月同比實現止跌、9月漲幅擴大，三季度環比上漲1.78%。

樓市整體表現良好實際上是一、二線城市成交面積和金額不斷擴大，提高量價權重的結果。今年前9個月，銷售前10的開發商中，一、二線城市貢獻率在70%~80%；1~8月份，全國300個城市土地共成交6948億元，一、二線城市占比達到86%。

目前，一線城市待售庫存消化周期在9個月左右、二線城市在12個月左右，開發商在這些城市已經從“去庫存”轉向“補庫存”，一、二線城市土地市場開始火熱。

但今年以來，與銷售持續回升形成反差的是，全國商品房待售面積在7、8月連續增加，主要原因就是600多個三、四線城市待售庫存不斷增加。

在過去“一二級聯動”的大盤開發模式下，三、四線城市待售庫存消化周期多數在2年以上，若考慮在建工程和已批未建的“隱性庫存”，總庫存需要3~5年才能消化。庫存去化不理想，上游拿地、新開工和開發投資“冰凍”的態勢就無法解封。

因此，去年“9·30”新政以來，盡管出臺多項激勵政策，樓市下游銷售持續回升，但其帶動“去庫存”和拿地、新開工和開發投資等回升的效果很差。三季度以來的政策，主要指向就是提振三、四線城市樓市，加速庫存消化和激活上游。

8月份以來，樓市政策扶持不斷，疊加效應將在四季度體現。另外，貸款杠桿之高已接近歷史記錄，商業貸款利率已經降至歷史底部，公積金貸款利率創歷史新低；同時，各地樓市扶持政策史無前例的密集。

因此，筆者預計，“銀十”的成色要好于“金九”，而樓市在四季度也將處于繼續回升的態勢中。并且，在三、四線城市的帶動下，四季度樓市業績將好于前三個季度。

同時，四季度也將是我國“穩增長”的關鍵時期。前8個月，鐵路貨運、工業企業增加值或利潤等關鍵經濟指標仍舊在下滑，部分指標跌幅擴大，顯示經濟動能不足。PPI連續42個月負增長，顯示制造業仍舊在經歷“去產能”的陣痛。8月份財政數據顯示，基建投資已經全面提速，并將在明年全面發力。

無論是“穩增長”，還是緩沖制造業“去產能”太快，或者是支撐基建投資，都需要關聯制造業和基建投資的房地產市場穩定發展。因此，即便“銀十”有波折，樓市旺季不旺，但新一輪穩定樓市、支持“穩增長”的政策寬松通道已經打開。

在政策上，未來或有稅收政策的激勵，比如契稅、個稅減免或按揭利率稅前抵扣等。從這個角度看，四季度樓市繼續回升的基礎更加扎實。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）