增長與轉型同步進行：“八爪魚”戰略如何撐起萬億大萬科

每經編輯 每經實習記者 魏瓊    

◎每經實習記者 魏瓊

萬科的可怕，不在于寶能、華潤逼宮董事會時，公司上下仍然能保持淡定心態，完成業績指標。更重要的還是萬科在沖刺3000億元銷售目標時，不忘記找尋新的增長機會，試圖重新找到讓公司高增長的業務模型。

作為萬科轉型佼佼者的廣深區域，最近的一系列的新動態暴露了萬科新業務的方向，“八爪魚”規劃向落地又邁進了一大步；而作為萬科團隊的主心骨，總裁郁亮在“騰訊云＋未來峰會”的一席講話透露了萬科未來的發展方向。

但萬科培育的哪些業務，會在未來代替房地產開發，成為新的主要增長點？

●姚振華為何如此青睞萬科？

有自媒體說，寶能老板姚振華，對萬科每年25%以上的銷售規模增長十分垂涎，因為這一原因想要拿下萬科。

據萬科公告顯示，萬科今年上半年實現銷售金額1900.8億元，銷售面積1409萬平方米。雖然萬科曾公開表示，股權之爭的負面效果開始顯現，但也提到很快萬科銷售金額將突破2000億元，毫無懸念地成為2016年第一家2000億元房企。

丁祖昱在“丁祖昱評樓市”撰文稱，萬科銷售規模增速再次提高，2014年和2015年連續跨越了2000億元和2500億元的門檻，而今年則有可能跳過3000億元的關口直沖4000億元。

據了解，萬科一路走來，一向以穩健形象示人，但增速卻一路猛進。2005年萬科銷售金額首次突破百億，2006年便翻倍，2007年突破500億元門檻。從500億元到千億，萬科用了3年時間，漸漸奠定了行業老大的基礎。

萬科是一家“可怕”的公司，在這次的“股權之爭”中，仍能努力減少負面影響，實現高速增長，另外，在轉型方面也絲毫不懈怠。

據《每日經濟新聞》記者了解，今年萬科轉型戰略又有了新動作，一則《萬科康復醫院招聘》的消息透露出萬科轉型的又一重大新方向，萬科在廣州開始做醫院了。

招聘啟示提到，為適應城市快速發展需要，踐行城市配套服務商，萬科將涉足醫療領域，并在廣州落子集團內首個醫療項目——萬科康復醫院。醫院打造集康復特色與臨床科室齊全的綜合性醫院，是功能齊全的特色醫院。位于廣州天河區智慧城核心區域，占地面積6000平方米，整體業務面積15000平方米，按照二級醫院標準投資建造。

萬科工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，萬科醫院本來就在“八爪魚”戰略的規劃之中，現在是在落地的過程中。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，醫院的發展機會一方面是私立醫院大發展，可以補充公立醫院的供應不足，并滿足中高端患者的個性化需求；一方面是社區醫院社會化，真正成為城市的配套服務。需要注意的是，目前醫院私有化還沒有完全放開，部分項目除外，例如美容、齒科等，政策仍有天花板。

此次萬科康復醫院的探索是萬科向城市配套服務商轉型邁出的又一步伐。明源地產研究院副院長劉策接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，萬科往城市配套服務商轉型，其中提到了幾個重點方向如物流地產、長租公寓、養老醫療等，萬科醫院主要服務于養老醫療地產發展，是作為助推器作用存在的。通過提供精細化的醫療服務，整合各醫療資源，為養老地產的運營、銷售提供助力。

進入白銀時代，房企紛紛踏上轉型的道路，作為行業老大，萬科在2014年提出“八爪魚”戰略，率先邁出了轉型的步伐，形成了以住宅為主，商業、教育、公寓租賃等業務全面發展的業務體系。

2015年，萬科總裁郁亮拋出了未來10年市值達到萬億的目標，萬科正在培養更多新的業務，未來都將獨立分拆上市。

目前萬科物業已初具規模，并已經實現獨立，2015年報顯示，萬科物業已覆蓋64個城市，服務合同約定建筑面積21487萬平方米，同比增長107.8%。物業服務業務實現合并報表范圍內主營業務收入28億元，同比增長49.4％，利潤率為18.44%。

據了解，目前萬科新業務大部分都處于培育階段，未來可獨立發展，都將成為萬科新的增長點。未來10年新業務要達到5000億元市值的目標，萬科需要完成對新業務的探索和布局，建立新的發展模式。

據萬科高級副總裁譚華杰介紹，城市配套服務商，需要具備有別于傳統商辦、符合移動互聯網時代大趨勢的新興地產業務，并且要與萬科的客戶資源以及技術、信用優勢存在關聯性的延伸業務。

歐陽捷認為，萬科“八爪魚”戰略的創新是值得肯定的，但有些項目發展還存在一定的限定，有些項目適合在重點一二線城市發展，再往低能級城市落地存在一定難度。

●轉型之路并不輕松

萬科的轉型之路并不輕松，在摸索中過河，未來還有很多提升和發展的新空間，任重而道遠。但毫無疑問，萬科的方向是完全正確的，英國國際名牌城中國區總裁歐陽谷林說，單一開發商將不復存在，未來的趨勢是復合地產。

多元化，房企不應錯過。近些年，大量的房企加入轉型大軍，萬科、恒大、綠地等均開啟轉型之路，但未來房企轉型的發展之路在哪里呢？萬科的下一步又路在何方？

郁亮在“騰訊云＋未來峰會”的發言中表達了對互聯網和云服務的贊賞，互聯網拉近了房企與客戶的距離，通過對大數據的分析可以使得營銷和投資更加精準，房地產的各個環節都離不開互聯網和與服務的支持。

據了解，早在2014年，萬科一眾高管便在郁亮的帶隊下，接連拜訪阿里、騰訊、小米等高科技企業，開始接觸云服務，擁抱互聯網，用互聯網思維賣房子。據了解，目前萬科的營銷體系、物業服務皆采用了互聯網的模式。

華為總裁任正非認為，在這個時代，最近3~5年，對華為至關重要的就是要搶占大數據的制高點。對萬科而言，這個方法同樣適用，擁抱互聯網，壯大云服務，將給萬科的騰飛插上翅膀。

當下最受關注的除了互聯網，還有高科技產業，科技改變未來，搶占高科技的制高點是未來發展的關鍵。2015年萬科機器人亮相，首家機器人咖啡館落戶萬科云城，今年萬科杭州則推出機器人組團賣房，也許在不遠的未來，機器人也可以建房，機器人將成為房地產開發、銷售的主力軍。

第一太平戴維斯高級經理何凌表示，沒有辦法不看好云服務與高科技在房地產運用方面的未來。

歐陽捷對《每日經濟新聞》記者表示，云服務肯定是未來的大方向，帶來的不僅僅是便利，而且更有效率，無論是依托住宅地產主業還是推動商業地產服務都有很大空間。

未來住宅地產的需求主流將變成改善性客戶，可支配收入水平提高更帶來商業繁榮，云服務、高科技也恰恰是針對有意愿、有能力消費的改善性需求客戶，針對更科技、更酷炫、更會玩的“90后”、“00后”，這是現在和未來的房地產市場競爭的制高點，可以說，沒有“地產+云服務”、“地產+高科技”，房企就沒有未來。

劉策表示，未來萬科需要地產業務5000億元，其他業務5000億元，也就必然要求在教育、養老、家裝、醫療多個領域形成有效突破。地產+云服務”、“地產+高科技”是萬科實現萬億目標的手段，是轉型或者說突破路上的助推器。

無論萬科的地產+，加了哪些內容，目前萬科所有的互聯網、高科技的嘗試，都是圍繞著地產進行。積極尋找第二主業的萬科，有著自己清晰的邏輯。那就是一切的轉型，不能離開房地產主業進行。不管是高科技，還是互聯網，都只是萬科轉型中的工具，而不是轉型的終極方向。

●新藍海：存量房市場

萬科的終極方向，其實從一開始就已經明確，那就是150萬億元的存量物業資產管理市場，以及由資產管理衍生的地產金融業務。據鏈家研究院院長楊現領表示，150萬億元的存量房資產管理市場，才是未來更大的市場。

住建部政策研究中心主任秦虹認為，中國一線城市已正式步入存量房時代，一個重要的指標是，城市的存量房交易量超過新房交易量。中國存量房近億套，近25%的空置率主要流向租賃市場，“蛋糕”巨大。

劉策也認為，存量房市場可能成為房企轉型的關鍵，雖然現在還處于混戰狀態，未來一定會出現數家千億級企業。

萬科挖掘存量房市場，如果做到市場占有率1%，房屋市值就有1.5萬億元，這是房企轉型必須挖掘的寶藏。

譚華杰表示，長租公寓市場未來如果爆發，萬科很有可能建立一個資產總量、收益規模上都與現有萬科業務旗鼓相當的新公司，但一切才剛剛開始。

資本、運營商、設計師、公益等各方力量介入，使這些閑置資產徹底被激活。因此，出租公寓被認為是行之有效的存量房運營思路。

萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租，租金回報率只有3%，收入扣除稅收20%，最終的租金收益率大概只有2.4%。如果使用其他閑置不動產改造，租金收益率可以提升到6%~8%，稅后租金收益率為5%~6.5%。

物業是萬科第一個獨立的事業部，也是最成熟的事業部。按照內部測算，6~ 8年之后，萬科的物業管理面積可能達到6億平方米左右，實現真正的規模化、平臺化經營。

劉策表示，挖掘物業管理和長租公寓是最典型的手段，另外就是資產證券化以及城市更新也是開拓存量房物業市場的關鍵。存量房業務和新房業務屬性不一樣，可以進行獨立架構去開發，像鏈家、萬科其實都是成立了專門的架構開展工作的。