蘇州房價4天暴跌9000元？背后的真相竟然是……

每經編輯 每經記者 查道坤 吳凡    

每經記者 查道坤 吳凡

10月9日有媒體報道稱，國慶長假期間，蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。價格方面，根據蘇州市住建局提供的數據，已由10月2日的2.2萬元/平方米左右跌落至6日的1.3萬元/平方米左右。

值得注意的是，從2.2萬元下降到1.3萬元，僅僅4天時間蘇州樓市就下降了40%，如此大的跌幅讓蘇州再次成為焦點。事實真的是這樣嗎？

4天每平米下跌9000元？

蘇州市區商品住房成交均價走勢圖顯示（來自蘇州市區商品房銷售網上管理系統），10月1日蘇州房價達到歷史最高點，均價超過2萬元每平米，但是隨后幾天房價出現急劇下滑，10月7日房價為1.3萬元每平米。

從走勢圖來看，蘇州房價大幅下跌9000元是事實。不過，值得注意的是，來自蘇州住建局統計數據顯示，國慶長假期間蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。

成交量大幅上漲，價格卻出現暴跌，如此來看似乎不太合乎邏輯。為此，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者查詢發現，多家蘇州本地房地產網站所刊發的最新樓盤價并未出現價格暴跌的情況。其中，位于蘇州相城區的姑蘇裕沁庭項目，價格為每平米2.2萬元，與之前的價格相比并未下調。位于蘇州新區的南山檸檬花園檸府項目，價格為每平米為1.9萬元，與之前的價格對比，也未出現價格下滑的跡象。

對于報道稱蘇州房價暴跌9000元的信息，記者10月9日下午致電蘇州市住建局，當記者提出采訪時，并未得到回應。隨后，記者多次致電蘇州市物價局辦公室電話，也無人接聽。

不過，據央廣網報道顯示，蘇州市住建局住宅產業處處長陳登火在接受采訪時表示，短短4天的數據個體差異太大，并不能以此來衡量蘇州近期的整體房價，“今天購買高端樓盤多了，今天均價就高，明天我買的低端，低價房，我今天均價就低，這不能說明我們整個房地產的價格。”

陳登火還補充說，均價的計算方式與各樓盤的定價方式不同，因此更不能以均價來論房價，“房屋的均價是由每天成交的總金額除以總面積得出的，價格的問題，是由各個樓盤它的銷售情況而定，不能說以均價來衡量來說明這個房地產的價格行為。”

實地探訪 并未降價

▲圖片來源：東方IC

蘇州房價究竟是否降價？10月9日下午，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者來到了蘇州市吳中區尹山湖附近的幾家售樓處。記者首先來到了尹山湖附近的“陽光天地”售樓處，接待的銷售人員告訴記者，里面的住宅房早在去年年底就已經全部售罄，目前只剩下酒店式公寓和商鋪。

對于近期網上熱議的蘇州房價暴跌的消息，對方感到詫異的同時向記者表示，未曾聽說過，“不僅我們這邊房價是沒有降的，尹山湖這一片房子好像都沒有下降”。

此后，記者又走訪了尹山湖附近的弘揚上湖和尹山湖韻佳苑兩處售樓處，兩方的銷售人員均向記者表示，對于網上盛傳的蘇州房價暴跌一事，他們都沒有聽說過。“目前尹山湖這一片房價基本都在2萬左右，房價下跌是不會的，未來只會往上漲”。

韻佳苑銷售人員向記者表示，“我們這二手住宅房就要2.2萬，新手房要到2.5萬左右”。在上述銷售人員的講解中，記者了解到，早在政策出來之前，這邊的大部分住宅房已經被“搶購一空”了，目前剩下來的多為公寓，“公寓相比住宅房的缺點是產權年限少，以及沒有學位，不能落戶，不過公寓房并不受政策的太多影響”。 韻佳苑銷售人員向記者表示。

為了多方求證，記者還來到尹山湖附近的一處房產中介詢問相關情況，工作人員告訴記者，尹山湖附近的房子賣得很火熱的，“除了附近公寓在1.4萬左右，其余附近的住宅房都不低于1.8萬元”。而對于房價是否受政策影響而出現回落，對方表示，價格是不會下降的，“蘇州一些地樓面價就拍了1萬多，這樣的房價是難以下降的”。

記者從中介處了解到，不僅尹山湖附近房價沒有降，而且還看好這片房價未來的上升趨勢。房產中介工作人員向記者表示，“未來這一片房價很可能會漲到2.8萬左右，最少在2.5萬至2.8萬。”

數字游戲帶來的“暴跌”

▲圖片來源：東方IC

值得注意的是，分析蘇州樓市國慶7天的成交數據，或許不難看出所謂價格暴跌9000元的真正原因。

根據蘇州住建局統計數據顯示，10月1日蘇州市區成交267套，2日248套，3日126套，10月4日蘇州加碼限購令第一天成交158套，隨后成交量出現急劇下滑，5日僅95套，6日44套，10月7日28套。

從成交板塊來看，10月7日，蘇州主城區5區成交量均未超過10套，姑蘇區甚至成交量為0，但是吳江區卻激增到313套。在蘇州8月12日的限購中，并未把吳中區包括在其中，并且吳中區的目前的均價也只有1.1萬元左右，與蘇州最貴的工業園區相比，甚至還不到一半。

不過，在蘇州宣布限購不久之后，吳江區也宣布限購，這也就意味著10月4日蘇州加碼限購政策，吳江區也同樣需要執行。但是在主城區五大區域成交量急劇下滑之后，吳江區成交量卻一反常態大漲，10月7日313套的成交量比10月1日還多出200套。

蘇州一位張姓資深房地產從業者告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者，“10月1日開蘇州開始實施價格備案制度，開發商賣房需要到物價局備案，這就導致一些價格較高的樓盤不能通過備案，不能上市，但是蘇州吳江區由于價格低，所以能通過備案，這也導致了主城區成交量的大跌，吳江區成交量卻大漲。之所以價格在10月7日出現大幅下滑，因為吳江區當天成交量最高，占比全市成交量90%以上，而吳江區價格是蘇州最低，這就意味著會拿著當天的成交量計算成交均價，拿高價區域的房價如蘇州園區等與價格洼地的吳江區進行對比，從而得出了降價9000元/平方米的結果，所以這個數據并不真實。”

實際情況正是如此。根據蘇州市區商品住房成交均價走勢圖顯示，10月8日蘇州樓市均價已經回升到18000元/平方米。

對此，房地產行業專家張健初對記者分析道，“僅僅拿1天的價格來衡量整個蘇州樓市這不科學，也非常不準確。10月7日成交量最大的吳江區，吳江區又是蘇州樓市價格的洼地，拿吳江區成交數據來平均蘇州樓市整體價格水平，出現所謂降價9000元/平方米實際是數字游戲，因為吳江區的房價原本就比蘇州市區的房價要便宜得多。”