15.5%變-7.7% 杭州前三季樓市投資負增長

每經編輯 每經實習記者 葉曉丹    

◎每經實習記者 葉曉丹

素有一線房價水平的杭州樓市呈現出房地產開發投資低迷的現狀。

近日，杭州市統計局公布了2016年《前三季度全市固定資產投資形勢分析》，今年以來杭州房地產開發投資持續負增長，前三季度全市完成房地產開發投資1710.64億元，增速由去年同期的15.5%變為-7.7%，土地購置費下降過快是主因。據了解，前三季度杭州房地產開發投資中，土地購置費785.91億元，下降18.9%，拉低全市房地產開發投資增速9.9個百分點。

《每日經濟新聞》記者還注意到，民間投資對房地產領域有所減少，前三季度杭州完成房地產開發民間投資1277.98億元，同比下降10.4%，拉低杭州全市民間投資增長7.1個百分點。

固定資產投資增幅受影響

對比2015年杭州房地產開發投資的數據，《每日經濟新聞》記者發現，近兩年杭州房地產開發投資增長均呈下降趨勢，根據杭州市統計局的數據顯示，2015年前三季度，杭州房地產開發投資1854.18億元，對全市固定資產投資增長的貢獻率也由2014年同期的75.2%下降至61.9%，下降13.3個百分點。

這一持續下滑的數據，或許也將影響2016年杭州市固定資產投資增幅10%的目標。

上述杭州統計局數據分析認為，2016年杭州市固定資產投資增幅目標為10%，即完成固定資產投資額6112億元。而前三季度僅完成投資額3863億元，缺口達2249億元。主要影響因素包括房地產開發投資持續低迷、制造業投資力度減弱、缺乏大項目支撐、大多數區、縣（市）投資增長乏力等。

為了完成10%固定資產投資增幅的目標，針對于房地產開發投資方面，上述報告認為，“固定資產投資統計的入庫原則是項目正式開工建設。只有項目正式開工，才能納入統計，才能反映土地購置費、拆遷補償款、三通一平支出、設計招標費等項目前期費用。因此，必須督促項目，尤其是房地產開發項目，盡早開工入庫。”

土地購置費是指房地產開發企業通過各種方式取得土地使用權而支付的費用，而針對杭州市土地購置費下降過快導致杭州房地產開發投資低迷，有業內人士認為，這或與商業地產的表現有關。相比往年，今年商業用地的推出非常少，整個商業地產市場，相對來說表現出供過于求的趨勢，開發商對拿下商業用地更加謹慎。

根據杭州統計局的數據顯示，2015年商業地產庫存高企。當年1~9月，杭州全市商品房庫存面積1804.62萬平方米，其中住宅1121.22萬平方米，非住宅（主要是商業地產）683.4萬平方米，按今年前9個月的銷售速度測算，住宅的去化周期為11.1個月左右，非住宅的去化周期達55.4個月，非住宅去化周期遠高于市場警戒線。

對此，世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞認為，過去幾年，大量的推地已經使大部分好地段的商業用地資源消耗得差不多了，其他一些商業用地都處于比較偏遠的區域，在目前的市場下，開發商對商業用地還是比較謹慎的。雖然商業地產今年以來有所回暖，但從供需矛盾緩解上，依然需要一段時間。

開發商拿地會更加謹慎

最新數據顯示，從環比數據來看，今年9月浙江全省新建商品住宅銷售價格上漲4.1%，漲幅比上月擴大1.7個百分點，呈現連續18個月上漲態勢，11個設區市價格全部上漲，其中漲幅排名前三的城市為杭州、嘉興和湖州，價格分別上漲5.5%、2.7%和2.6%。

雖然二級市場的房價仍呈現上漲態勢，但從房地產的一級市場來看，隨著杭州市政府對房地產市場的高壓監管態勢，目前整個房地產市場正在降溫。

9月26日，杭州市國土資源局發布通知，調整土地競價方式，溢價超過150%后不再接受更高報價。同一天，杭州暫停出讓兩幅將于9月29日出讓的住宅用地，至今杭州土地出讓明顯放緩。

對此，馬英樞認為，“從整個趨勢上去看，對杭州而言，政府仍在控制房價的上漲，這也會對房地產投資市場產生一定的影響，未來的房價上升存在風險，開發商在高溢價率拿地上會更加謹慎，高溢價率的前提是房價未來能夠在這個項目上漲30%～50%才能盈利，這樣風險很大。所以反過來也是對開發商高價拿地敲一個警鐘。”

同時，也有業內人士指出，房地產投資增速下降，不一定是壞事。過熱的房地產投資，會給市場也帶來非常大的動蕩，也會招致政府更加嚴厲的調控，適當的回調是每個行業發展的必然規律。