李宇嘉:三四線樓市回暖是熱點城市溢出效應

李宇嘉

今年以來，熱點樓市明顯回調，1~2月累計成交量下滑40%，但三四線樓市回暖。

Wind數據統計，今年前兩個月，62個城市中有23個城市商品房成交同比增加50%以上，絕大部分是三四線城市。根據國家統計局70城數據，熱點城市房價基本停漲，但三四線城市新房價格近幾個月均保持上漲態勢。

中指院發布的300城土地市場月報顯示，今年1月，三四線城市土地成交量達3002萬平方米，已超過一二線城市的總和（2491萬平方米），三大都市圈內的三四線城市成為“地王”密集地。

目前，三四線樓市開發投資、庫存分別占全國60%和80%。2017年，熱點城市供求將回落，600多個三四線城市將成為全國樓市走向的最大決定因素。但是，就在去年下半年，三四線樓市還處在“庫存高壓、量價回落”的悲觀氛圍中。

2016年底，三線和四線城市在售庫存消化周期分別為20個月和50個月，考慮到還有在建未售、未開工項目，廣義庫存需3~5年才能消化。城市化轉入“大城市化”后，三四線城市人口凈流出，樓市前景更不樂觀。

此輪三四線樓市回升的邏輯是什么，是否可持續？

三四線樓市超預期回暖，最大的激勵因素是熱點樓市輻射和溢出效應。本輪樓市回升與2009~2010年那一輪很類似，即持續的政策激勵。同時，兩輪樓市回升均伴有明顯的輻射和溢出效應，即大城市樓市火熱帶動三四線樓市回升。

最明顯的表現，就是房價上漲的財富效應首先帶動大城市特別是一線城市周邊的三四線樓市回升。2016年，三大都市圈內的三四線城市成為樓市“大贏家”，成交量同比增長50%左右、百城房價漲幅居前的都是都市圈內的三四線城市。

熱點樓市在2016年10月緊縮以后，三四線樓市整體開始回暖。2015~ 2016年，熱點城市房價暴漲，一線與三線城市房價比從2012年初的3.5倍上升到5.5倍，大城市置業門檻抬升，需求溢出到三四線城市。另外，近年來高鐵四通八達，三四線城市與大城市之間互聯互通，通勤成本降低，很多三四線城市進入大城市1~2小時生活圈輻射范圍，大城市購房需求實現的半徑不斷向外延伸。

從春節前后樓市看，三大都市圈內三四線樓市表現穩定，少數熱點城市有所回調，這一方面是前期上漲后盤整的結果，另一方面部分城市也出臺了調控政策。

但同時，廣東、福建和江蘇等經濟發達省份，或人口大?。ê?、湖北、安徽、廣西）內的一些三四線城市，近期樓市表現搶眼，成交量翻倍增長。這意味著輻射和溢出效應已從都市圈擴展到內地三四線城市。另外，2016年為“去庫存”，各地出臺很多刺激政策，如購房補貼或落戶等，也激勵成交增長。

隨著互聯網普及、城鎮建設加快、高鐵和公路等路網密布，農民消費觀念和傾向也向城市靠攏，進城購房轟轟烈烈。目前，在內地多數鄉村，進城購房已經成為農村居民結婚的必備要件，成為是否進入小康的象征。近日，住建部部長在新聞發布會上表示，2016年，有的城市農民工和農民買房占整個城市房產交易量的50%，有的縣城70%的房子由農民買走。

2015~2016年，“去庫存”全面鋪開，三四線城市土地供應縮減。2016年4月，國土資源部發文要求停止庫存過高城市的土地供應，同時棚改和保障房全面貨幣化。2016年，三四線城市新開工同比僅增5.5%，低于全國8.1%和40個大中城市12.1%的水平。

平安證券統計，以過去5年（2012~ 2016年）累計開工減累計銷售作為在售庫存，按照2016年銷售規模計算，目前三四線樓市去化周期為1.46年，接近40個重點城市。2016年“去庫存”貫穿全年，三四線樓市在售庫存確實下降。

2017年，針對三四線城市的“去庫存”戰略和既有扶持政策未變。同時，管理層也明確提出，“去庫存”要與城鎮化、都市圈結合，疏導大城市需求到周邊城市，推進三四線城市和大城市間基礎設施互聯互通。

另外，銀行按揭投放向三四線城市轉移，據調研，三四線城市按揭買房占比從2016年之前不足40%上升到50%。此外，新增供應存在周期，三四線樓市庫存消耗還將繼續。綜上，三四線樓市將繼續回升，這也是2017年全國樓市高位企穩的關鍵。

但是，由于中長期供應無彈性，二手房市場不發達，加上熱點城市外溢效應很難持續，三四線樓市回升基礎不扎實。目前，三四線樓市在售庫存下降，但潛在庫存仍在增加。據克爾瑞統計，2015年三四線城市在建未售量達19.28億平方米，較2014年增長了2%，比2011年增加7.86億平方米；在建量消化周期（在建未售量/近一年銷售面積）為3.51年，僅比2014年末少了1.5個月。2012年，三四線樓市在建未售量占全國的55%，到2015年末已達到62%。

除了在建部分，已批未建部分也不容小覷。2016年，300個城市中三四線城市土地成交量為4.94億平米，占比達到57%。目前，三四線樓市和“返鄉置業”盡管火熱，但很多購房行為因房價上漲而驅動，很多售出去的房子無人居住，未來可能投入二手房市場。因此，三四線樓市回暖態勢或難維持。

大城市人口吸附能力已經很強，三四線樓市走向健康有兩個關鍵：一是如近期新聞發布會上住建部部長所言，增強三四線城市和大城市之間基礎設施的互聯互通水平，促進公共服務均等化，農民工和農民進城享受同等服務；二是推動農業產業化和規?；?、農村土地流轉，以此為基礎實現本區域農民收入增長，并促進區域內農業人口在城市積聚。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）