高端住宅產生調控“抗藥性” 專家稱應遏制房地產市場豪宅化趨勢

最近的樓市可謂風云變幻，繼北上廣深四個一線城市“認房又認貸”后，部分二線城市如杭州、廈門等地也開始加入這一行列。至此，3月份全國已有超過30個城市發布了樓市調控新政，北京更是“十天九政”，調控力度之嚴格史無前例。

面臨新一輪暴風驟雨般的房地產市場調控，多地樓市開始漸趨平穩。但與此同時，相對于普通住宅，高端住宅市場卻似乎并不怎么受影響，表現出一定的“抗藥性”。

高端住宅對調控有“抗藥性”

從2016年下半年開始，低密度、大戶型、高單價的高端住宅成交大幅增長。

易居房地產研究院統計數據顯示，去年北上廣深四個一線城市均價在7.2萬元每平方米以上的住宅成交接近2萬套，成交量在2015年暴增的基礎上進一步攀升，同比增長44%。

值得注意的是，相對于普通商品住宅、二手房、“老破小”學區房，高端住宅供需對樓市調控政策并不敏感。

2017年以來，樓市暗流涌動，全國超過30個大中城市及其周邊熱門郊縣密集出臺了限購限貸措施，再次加大樓市“鎮靜劑”劑量，但從市場交易情況看，高端住宅呈現一定“抗藥性”。

亞豪君岳會統計數據顯示，2016年12月，北京成交價7萬元每平方米以上公寓豪宅市場共交易453套，成交面積6.7萬平方米，環比分別增加100%、80%。今年2月份，北京公寓豪宅市場（成交價8萬元每平方米以上）共成交243套，成交面積2.98萬平方米，環比分別翻了近5倍與6倍。同時，2月份北京公寓豪宅市場成交均價93768元/平方米，環比上漲12%。

高端樓市的逐步升溫，帶動北京住宅市場結構產生明顯變化：數據顯示，2016年之前，8萬+的產品成交占比保持在1%以內，自2017年開始，高端樓市成交占比快速上升到3%以上，尤其五環內的8萬+高端住宅，成交占比從2016年的10%升至25%。

亞豪機構市場研究部總監郭毅說，北京豪宅市場成交量在去年9月達到高峰，隨后調控政策抑制了市場預期，但相比于剛需人群，豪宅目標人群對政策反應敏感度較低，經過兩三個月觀望期之后，積攢的需求出現較大幅度反彈。

事實上，不僅一線城市，天津、杭州、南京、廈門、鄭州等熱門二線城市高端住宅成交也有明顯增幅?？硕鸱績r統計數據顯示，去年天津總價千萬元以上的新建住宅成交765套，同比上漲190%。今年2月份，盡管適逢春節期間，但天津別墅銷量仍然達到359套。根據中指院寧波分院的最近發布的數據顯示，3月6日-3月12日，寧波中高端二手住宅成交量有27%的上升。

值得注意的是，不少消費者認為，高端住宅項目在資產保值方面有不可替代的作用，因此，盡管新的樓市調控政策“認房又認貸”，并且購買非普通二套房的首付款比例不低于80%，但很多購房者開始想辦法“打擦邊球”，例如，以公司名義購買，以此來規避政策風險。

新建住宅豪宅化趨勢明顯

綜合房價、地價整體上漲等因素看，高檔住宅交易量價齊升有一定必然性，這也表明我國房地產供應結構正在升級，能更好適應新的市場需求。但在業內人士看來，近年高端住宅市場崛起的背后，明顯可見一線城市和部分二線城市新建住宅的豪宅化趨勢：越是城市核心區、商務中心，新建住宅項目越發高端，呈現低密度、大戶型、高單價的特點。

數據顯示，北京高端需求近年來一直表現穩定。千萬級豪宅成交套數近幾年一直保持在每年2000套左右的成交。統計顯示，北京已經出現了數十宗地塊樓面價超過3萬元，地價高成本帶來的資金壓力使這些項目未來的預售定價方面會受到一定限制。例如東壩、麗澤、大興板塊快速崛起，該板塊聚集了龍湖、泰禾、招商蛇口、葛洲壩、華潤、婺源地產等多家品牌開發企業，形成了“內城頂豪首區”。

在天津南開區，近三年間該區新開樓盤大多屬于高端產品，比如“復康路11號”樓盤最小戶型159平方米，單價超過7萬元每平方米，單套總價均超過千萬元；“魯能公館”樓盤最小戶型145平方米，單套最低總價也突破800萬元。

此外，記者在天津南開區“天房崇德園”樓盤走訪了解到，與一期90-140平方米的普通兩居室、三居室相比，今年即將開盤的二期主推洋房及疊拼別墅，洋房建筑面積為157平方米3居、186平方米4居戶型；疊拼別墅建筑面積為240—257平方米4居戶型，多是千萬元級別豪宅。

3月下旬，杭州蕭山區北兩宗相鄰宅地出讓，參與此次競買的單位達35家，最終兩宗地塊分別由融信、恒大以36.46億元、36.2億元競得，樓面價分別達30816元每平方米、30387元每平方米，創下杭州錢塘江南岸的地價新高。有業內人士坦言，樓面價高于樓盤價，新建住宅豪宅化呼之欲出。

易居房地產研究院智庫研究中心總監嚴躍進說，近幾年部分熱門城市住宅用地供應量逐年萎縮，土地成交價持續上漲，地價漲幅高于房價，這也迫使開發企業通過拔高樓盤定位、提高裝修品質等方式增加附加值，獲取更高溢價率，因此帶來新建住宅豪宅化的趨勢。

因需制宜引導新建住宅供應

有關專家認為，熱門城市新建住宅豪宅化傾向，對于當前樓市回歸“住”的屬性，有兩個方面的負面效應。

一是傳導房價上漲壓力，助長樓市泡沫。浙江豪世華邦地產置業經理王博說，從地產行業規律看，新建住宅價格是二手房價格走向的指南針，一個高端項目入市，立馬給周邊新建住宅、二手房帶來了漲價空間。

二是住宅供需結構失衡，引發其他問題。新建住宅的豪宅化趨勢帶來新房供應結構失衡，這既使剛需人群的置業需求無法得到最基本的滿足，也使得豪宅的去化成為潛在問題，不利于房地產市場長遠健康發展。

在某直轄市從事公關行業的“入城剛需”購房者杜洋直言，如果城區變成豪宅區，意味著以往市民平等共享的基本教育和醫療資源，將被資本圈占、專供富人權貴，加劇并顯化了社會不公。

業內人士表示，一線城市和熱門二線城市的高端住宅供需兩旺，表明“豪宅化”有一定合理性，但從樓市平穩健康發展來看，這一現象勢必不能過度、無序發展，宜因需制宜加以引導。

專家認為，遏制房地產市場豪宅化趨勢，讓住房回歸居住屬性，首先要在源頭端做好控制和調節。有關部門在規劃審批新建住宅供應結構時，應更加量化、細化、前置化，在充分掌握購房者需求結構的基礎上，規劃相應供給，促進供需匹配。

記者了解到，北京、上海等地都提出了關于滿足剛性住房需求的調控政策。北京提出，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%；上海提出，根據地塊不同情況，進一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地產開發企業自持住房的比例。

專家表示，這些措施收效關鍵還在于執行到位。此外，對于天津、杭州、南京等“準一線城市”、熱門二線城市而言，也宜及早應對新建住宅豪宅化、避免剛需樓盤供應不足，才能有效緩解房價上漲壓力。