贈送面積成違建 南京一樓盤600業主辦不了不動產證

本來說好是“贈送面積”，可交付后卻發現成了違建，去辦理不動產證也遭拒絕，南京城北樓盤紫金上品苑的業主們最近有點煩。記者了解到，南京房地產市場上以“贈送面積”為賣點的樓盤還有不少，有的將設備平臺改成房間，有的將公共綠地變成私家庭院，看似業主們享受了“實惠”，但是未來辦理權證時可能麻煩不斷。

近600戶業主辦不了不動產證

市民王女士在2015年購買了南京城北紫金上品苑的房子，當時銷售人員告訴她，88平方米的戶型里會有6平方米左右的贈送面積。去年12月交付后，王女士一家在今年春節后來到不動產登記中心準備辦理不動產證，結果卻被告知“暫停辦理”，工作人員解釋稱，因為棲霞區城管部門向他們通報，說該小區內存在違建，要求暫時停止辦理不動產證。據了解，該小區共有約600戶，購買了與王女士同樣88平方米戶型的約占一半，另外一半并不存在違建的情況，但也被暫停辦理不動產證。對此，開發商表示將在近期給業主們一個答復。

這里，房間一半面積屬“贈送”

位于浦口的江山薈項目規劃打造24棟低密度住宅，多為11層建筑，銷售人員為記者推薦起78平方米的小戶型，并表示可以做成三房。銷售人員解釋稱，這間朝南的主臥有一個超大的飄窗贈送，不算面積，這樣一來這間房可以隔出一間書房。然后，他又指著北邊的臥室稱，上面標注綠色的這一塊也是完全贈送的，有三四個平方米，有的贈送面積甚至占到整個房間的一半。銷售人員還表示，綠色的部分是設備平臺改造的，這些贈送面積都會給買房人做好。無獨有偶，華潤幸福里也存在類似情況。

這里，將公共綠地變私家庭院

江寧別墅樓盤瑞安翠湖山是純別墅項目，銷售人員在推薦房源時，特別強調會有院子贈送，小的100平方米，大的兩三百平方米，不過并無產權。銷售員稱，這個就是業主自家的院子，只有使用權，也不能寫進合同，如果寫進合同里的話，房產局那邊是過不了的。記者隨后來到施工現場，發現在建的每幢房源都附贈了大面積的院子，外圍用木柵欄圍了起來，這些木柵欄之間的公共道路顯得比較狹窄。

規劃部門：“偷面積”是明令禁止的違規行為

將原本的設備平臺改造為室內面積，是否涉嫌違規呢？南京市規劃部門相關人士表示，開發商所謂的“贈送面積”，其實是鉆《建筑工程建筑面積計算規范》的空子，是明令禁止的違規行為。該人士稱，房產證核算面積之外的所謂“贈送面積”，實際上屬于無效面積，在產權上無法得到有效法律保護。另一方面，這些“偷”出來的面積在驗收上存在諸多隱患，安全上沒有保障，一旦出現險情，往往是最容易出現安全事故的地方。

該人士還表示，購房者在購房過程中發現“偷面積”現象，一定要向城管部門舉報投訴。對于小區內的公共綠地，該人士也指出，小區公共綠地屬于全體業主所有，開發商沒有權利將綠地分派或者贈送給個人。購房者千萬不要聽信開發商的口頭承諾，只有房產證上的核準面積才是受法律保護的個人財產。

城管部門：規劃上沒有的都屬違建，將會被拆除

南京市棲霞區城管局相關負責人也表示，將設備平臺變成自己家的房間是絕對不可以的，如果沒有經過規劃部門的審批，自己任意改變了房間的結構，這屬于標準的違建，肯定要按規定拆除。另外，“偷面積”違反建設法規對于容積率的要求。如果“偷面積”成功，增加部分的面積屬于違規范疇，可能會面臨補交土地出讓金的風險。

律師：應從三個方面判斷“贈送面積”

高的律師事務所宋輝律師提醒，面對贈送面積的誘惑，可以從三個方面來進行理性判斷：首先，購房者應該判斷開發商贈送的面積是公用面積還是私有面積，如果屬于公用面積范疇，開發商是沒有權利將其贈送給單一購房者的。其次，購房者應該確定開發商在購房時所贈送的面積是不影響其他業主的居住與使用的，即不能侵犯法律規定中的相鄰權。最后，室內陽臺、露臺及設備平臺等特殊使用部分，雖然購房者享有完整使用權，如果進行改造，也不能違反物業公約的約定。