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    環京樓市將進入長期平穩狀態

    經濟參考報 2017-06-16 12:08:10

    去年房價上漲周期中,毗鄰京津的環京地區樓市表現惹眼,一些熱點區域房產價格翻番,成為環京地區炙手可熱的樓市投資寶地。然而,去年以來環京地區紛紛出臺嚴格的調控政策,尤其是今年6月初,廊坊市在原有嚴格限購政策的基礎上,對非本地戶籍居民家庭增加了3年及以上社?;蚣{稅、本地戶籍居民家庭限購第3套住房等限制性措施,可謂“釜底抽薪”,給曾經炙熱的樓市當頭澆下一盆涼水。記者調查發現,環京地區一些地方樓市價格松動,捆綁銷售、高溢價等問題得以明顯遏制。

    調控大招精準阻擊外來投資客

    近年來,北京通州建設城市副中心、北京新機場興建、北京地鐵向廊坊延伸、交通一體化加速推進、北京產業轉移外溢、“北漂”剛需族選擇環京置業漸成潮流……一系列利好因素推動下,廊坊樓市一度異?;鸨T诶确?ldquo;北三縣”、燕郊等地房價突破3萬,大廠回族自治縣和香河縣樓市價格也出現跳漲。

    記者調查發現,廊坊、保定、唐山等地去年以來涌入大量投資客,非本地戶籍人口成為購房絕對主力。在一些區域,外來購房者占比超過80%,“滿城皆是投資客”。因此,只要控制外來購買力,樓市就能在短時間內明顯降溫。

    事實上,去年以來,廊坊已經歷了多輪調控:去年4月份,廊坊在河北率先出臺“廊九條”限購政策;今年3月調控升級,限購范圍擴面,并提高了首付比例“門檻”;4月1日,霸州、文安等地納入限購區域。至此,除大城縣外,廊坊市主城區和所轄其他縣(市)均實施了房地產限購政策,成為河北省限購最嚴格的區域之一。

    今年6月,廊坊再次對房地產限購政策調整升級,在原有限購政策基礎上,對非本地戶籍居民家庭增加了3年及以上社保條件、本地戶籍居民家庭限購第3套住房等限制性措施。“這個精準限購政策一出,中介生意馬上就難做了。”廊坊市一位房產經紀人告訴記者,現在房價處于高點,市場預期改變了,外來投資客被卡住了,一些本地潛在購房者也處于觀望狀態。

    記者走訪燕郊一些房產中介發現,原本火爆的中介店面,逐漸變得門可羅雀。原本堅挺的房價也出現松動。近期新開盤的某樓盤,雖然標價每平方米3.9萬元,但“日光盤”盛景不在。當地一位投資客表示,燕郊房價下跌主要表現在二手房市場,有的房源每平方米下跌三四千元。“6月廊坊調控新政出臺前,一些投資客就開始以低于市場價的價格賣出了。但他們買房時可能房價才一萬多元,3萬多元賣出,一平方米能凈賺2萬元。”

    房產網站“安居客”二手房數據顯示,4月廊坊三河、香河、大廠、固安等熱點環京區域量價齊跌趨勢明顯,4月份成交量環比3月下降46%。在廊坊市“3年社?;蚣{稅”限購政策之下,尚未賣出的投資客遇到了“誰來接盤”的難題,暫時被套牢。整個廊坊區域房價也出現下降態勢。記者從河北省有關部門了解到,今年1-5月份,廊坊全市新建商品住宅銷售均價每平方米12233元,同比增長近32%。其中,5月份當月,全市新建商品住房銷售均價每平方米11979元,同比增長33.68%,環比下降8.95%。二手房也出現量價齊跌現象,5月份當月,廊坊全市二手房成交面積40.77萬平方米,環比下降6.5%;二手住房成交均價每平方米17241元,環比下降8.97%。

    剛需族購房面臨“機會窗口”

    記者調查發現,此次環京地區調控新政嚴控投資炒房,卻減輕了當地購買者壓力,有利于本地剛需一族低首付買房。榮盛房地產銷售公司一位銷售人員說,廊坊下轄各縣不算外地戶口,一位永清縣的客戶想買房,按照原來政策他屬于外地戶口,首付必須達到50%。按照一套80平方米房產計算,首付要70多萬元。按照現在的政策,這位客戶準備30%首付就可以,減輕了購房資金壓力。

    面對樓市趨冷態勢,一些本地剛需人群開始考慮出手買房。李小姐是廊坊霸州市人,夫妻二人在廊坊市區有一套房,并打算給兒子再買一套。根據之前的限購政策,李小姐屬于外地人口,不能購買二套房。6月新政出臺后,李小姐很高興,她看上了塞納榮府的一套77平方米的小兩居,并借了一些錢準備買房,“現在不買,就怕過幾年房價再漲。”

    面對樓市下行態勢,一些房產經紀人卻很有信心。“廊坊的房價目前的確下降了,但區位優勢擺在這里,長期來看還會漲回來,有升值空間。”北京千禧盛世房地產經紀有限公司一名韓姓銷售顧問說,住房限購了,目前他只代理銷售公寓,公寓不受政策限制?,F在他代理的公寓是民水民電,位于市中心,價格低,每天要接待不少客戶。

    面對前來咨詢的客戶,多名房產經紀人表示,限購政策出臺后,現在廊坊買房的人非常少,很多人想買都沒有資質,房產成交量下降明顯。如果是本地剛需客戶,可以趁此機會考慮入手。

    中國社科院發布的5月《住房市場發展月度分析報告》顯示,在嚴格調控政策下,環京熱點區域房價出現下跌,其中廊坊下跌8%,進入房價擠泡沫階段,樓市出現拐點。尤其是“3年社保”的需求管控政策,對短期市場構成顯著利空。但從供給方面看,受土地供應等因素限制,各大城市擴大住房供給的潛力普遍不足,長期供求矛盾仍然存在。報告預測,隨著地方政府對投資需求的管控,多數城市房價短期漲勢將得到抑制,前期房價上漲過快、泡沫較大的城市短期將繼續下跌,但房價上漲的壓力仍然存在。

    市場環境趨好 樓市趨向穩定

    記者采訪了解到,在嚴格限購的同時,廊坊市還對當地房地產市場開展專項整治。房管、工商、物價等11個部門組成聯合檢查組,對全市范圍內房地產開發企業、中介機構的經營行為開展專項整治活動,重點整治房地產開發企業和中介機構壟斷房源、操縱市場價格,造謠生事、誤導市場預期,提供虛假證明、擾亂市場秩序,以及違規銷售、惡意炒作、虛假房源等違法違規行為。

    截至目前,廊坊市、縣兩級已對全市200多家房地產開發企業、400多家中介機構完成了第一輪全面檢查,并查處了部分企業涉嫌違規銷售、提供虛假材料等問題,從大亨房地產經紀公司等幾家中介機構查出30余枚公章。結合檢查結果,廊坊市曝光了首批存在違規行為的10家開發企業和6家中介公司。其中,違規的開發企業包括廊坊市宏昇房地產開發有限公司、三河市東風房地產開發有限公司、香河中商房地產開發有限公司、恒赫(霸州)房地產開發有限公司、廊坊市華通偉業房地產開發有限公司、河北萬澎房地產開發有限公司等;中介機構包括廊坊市大亨房地產經紀有限公司、廊坊市冠眾房地產經紀有限公司、廊坊市華中置業經紀有限公司等。

    在樓市管控中,廊坊市還組織房管、國土、公安、工商、物價、金融等部門,組成巡查督導組,每周巡查一次,對雄安新區周邊和環京地區持續開展督導檢查,全面促進調控政策落實,嚴厲打擊私下交易、搶栽搶種、私搭亂建等違法行為。

    在抑制購房需求的同時,廊坊還將加大棚改力度,增加房源供給,滿足居民剛性住房需求。城中村、城郊村以及整合撤并的村莊、城市危房、城鎮危陋住宅區納入了棚戶區改造范疇,據統計,目前廊坊市市區、開發區共計125個城中村(棚戶區),今年計劃改造項目39個(28個城中村、11個棚戶區)。未來這些項目陸續入市后,住房供應不足等問題將得以緩解。

    部分業內人士表示,隨著廊坊等地“外地人購房必須提供3年社會保險繳納證明或納稅證明”等終極調控大招出臺,整個河北區域投機投資需求將得到最嚴格遏制。同時,由于缺乏“接盤俠”,環京區域樓市預計不會出現投資性房產大規模拋售狀態,預計樓市將進入長時間平穩狀態。

    (來源:經濟參考報 記者 齊雷杰)

    責編 張楊運

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