萬達半年報繼續漲漲漲 文化發力地產瘦身

7月6日一早，萬達在官網上公布了其2017上半年報，給人留下最深印象的就是漲漲漲的數字和沒有一項低于100%的完成率。萬達的半年報至少向我們傳遞這樣一些信息：這家大象級的公司仍在跳舞；這家號稱執行力最強的企業繼續踐行他們的諾言；轉型成效更加明顯。文化高速增長，地產持續瘦身，萬達在王健林的帶領下，繼續在既定的轉型路上狂奔。

一

在房地產調控政策進入到最嚴厲一年的時候，幾家房企巨頭卻一反常態地陷入了一場策馬揚鞭的規模競逐，恒大喊出年銷售沖擊5000億元目標之后，碧桂園繼而喊出了6000億元的銷售目標。

一群住宅地產商在“跑馬”，而率先完成轉型的萬達已經開始“筑城”。早在今年年初，王健林在集團工作年會上就告誡萬達商業地產的同事，“我對收入不是很看重。”

王健林看重的是什么？是萬達商業地產在利潤結構上的改變，也就是租金在凈利潤中的占比提高。王健林給萬達商業地產提出了一個比賣房子更難實現的目標，從2017年到2025年，租金年均保持25%的增速。

半年時間已過，萬達商業地產仍舊頂著壓力超額完成了王健林的目標。根據萬達集團剛剛發布的經營數據，今年上半年萬達商業地產的收入中來自于租金的收入為116.9億元，完成上半年計劃的102.2%，同比增加34.3%，租金收繳率100%。

萬達商業地產的租金收入繼續保持30%以上的高增長和100%的收繳率，這兩個數字在全球不動產行業也是為之側目的，至今無出其右。 

二

事實上，從2016年開始萬達集團就已經不再統計銷售收入，而是只統計落入自己口袋中的營業收入，雖然后者的數字并沒有前者那么靚麗，但是那些僅僅是過道手的財務數字，之于轉型期的萬達而言，已經喪失了意義。

萬達更看重的是手中所持有的資產，以及這些資產所能產生的利潤，更具體地說，應該是資產的收益率。顯然，從這個維度上來看，追逐規模是沒有意義的，只有更優質的資產才能產生更高的利潤。

什么樣的資產才是優質的資產？從萬達的路徑來看，一是穩定，二是彈性。

王健林當初之所以放棄住宅地產轉向商業地產，隨后又推動萬達商業從地產向服務轉型，主要原因就是房地產行業受制于宏觀調控和貨幣政策導致的周期性波動，而這種周期性波動帶來的后果就是現金流的不穩定和盈利預期的不確定。

去地產化和輕資產化顯然是最佳路徑，為此，王健林在年初的時候就提出了兩個目標：一是在2020年以后原則上不再搞重資產，全部為輕資產；二是除了萬達城配套的住宅外，萬達原則上也不再新增住宅開發。

從今年上半年的經營數據來看，這一目標正在加速變為現實，上半年，萬達商業的地產業務收入的同比增幅是11.3%，遠低于租金收入34.3%的增幅；同時，上半年新開業的12個萬達廣場中，萬達自持物業的只有3個，其余9個都是輕資產；而在新發展項目中的26個萬達廣場中，全部都是輕資產項目。

至于為什么轉型輕資產？王健林的目的也很明了，一是利潤厚，“輕資產項目分成來的租金含金量更高，分一塊錢，7毛5是凈利潤”；二是估值高，“地產的PE也就10倍左右，但商業租金的PE是30倍甚至40倍。”

三

資產收益率的簡單公式是利潤比資產，那么，輕資產一定意味著高資產收益率嗎？不盡然。

今年上半年，萬達集團的1348.5億元收入中，來自于服務業務的收入為780.2億元，占到集團總收入的57.9%，較去年55%的比例又提升了將近3個百分點，而就是這3個百分點背后，是萬達集團在商業地產業務之外，來自于文化集團、金融集團和網絡集團等各板塊業務高于平均值的增長，也正是在這些為商鋪租賃業務帶來客流、資金流和信息流的板塊業務協同之下，才確保了萬達集團在地產業務收入增速下滑的同時，能夠繼續保持利潤的高增長。

相比于經營了將近三十年的地產業務，這些新業務板塊無異于是平地起高樓，其保持高增長的難度可想而知。

不過，不同于傳統地產公司“打雞血”式的營銷文化，萬達在業績考核上盡管嚴厲，但是更強調科學合理，高度的執行力縱然是企業管理能力的核心體現，但更重要的，是在結構設計上，能夠實現不同板塊之間的相互賦能。

從數據不難看出這其中的邏輯關系，今年截至6月30日，萬達旗下萬達商業累計持有的物業面積達到3387萬平方米，在持有物業面積不斷拓展的基礎上，萬達商業上半年的總客流達到14.6億人次，毫無疑問已經成為國內較大的線下流量平臺；也正是擁有著龐大的線下流量，萬達網絡集團的活躍用戶數量才能達到1.91億人，其中飛凡通用戶數量達到8756萬人。

正是基于線下和線上的流量互動，再借以文化、旅游和金融等業務對客戶需求的深度挖掘，使得萬達在積累線上流量上，根本不需要像傳統互聯網平臺那樣以“燒錢”為代價，甚至，王健林要求飛凡通平臺能夠在1年內實現盈利，3年內實現利潤過百億。

未來，整個萬達集團來自于租金、文化、金融和網絡四大板塊的收入將逐步均衡，成為支撐公司利潤的四大支柱，完成萬達集團的第四次戰略轉型。