粗劣騙術釀成10億元大騙局 ——“興麟系”購房合同詐騙案追蹤調查

近日，寧夏回族自治區銀川市中級人民法院對“興麟系”合同詐騙案一審公開宣判，吳秉麟、劉愛平、盧金磊等3名首要分子被判無期徒刑，另有30人被判處不同刑罰。至此，這一波及全國25個省市區、涉案金額超10億元的房地產中介詐騙案告一段落。

根據法院審理，“興麟系”房地產公司在全國遍地開花，以吳秉麟等為首的犯罪集團騙取上萬人的購房款，但其核心騙術是通過招攬無法交易的“C類業務”、簽訂無法履行的購房合同收取購房人的首付款。吳秉麟犯罪集團是如何構建起“興麟系”龐大的詐騙網絡并瘋狂吸金的？記者對此進行了調查。

虛構“特權”　騙術粗劣卻屢屢得手

2014年8月底，涉及全國25個省市區的“興麟系”房產中介公司相繼“蒸發”。在經歷了“病毒式”急速擴張之后，這個曾籠罩著“中國房地產經紀機構總部”光環的中介公司，幾乎在一夜間崩盤，超10億元購房款損失，由此所引發的經濟和社會問題影響惡劣。

短短幾年間，“興麟系”房產中介公司就在全國廣泛布局，不斷違規收取購房款，但騙術卻并不高明。在正常的二手房交易中，小產權房、經濟適用房、回遷房等特殊產權的房屋無法進行交易。但在“興麟系”公司業務中，中介人員卻以“沒有房產證也能交易”為幌子招攬顧客。

法庭調查顯示，“興麟系”公司將其業務分為A、B、C三類。A、B類指能夠正常辦理的中介業務。C類專指沒有房產證、正常渠道根本無法交易的二手房。而“興麟系”公司正是通過大量招攬所謂“C類業務”，騙取客戶首付款。

多名受害人向記者反映，“興麟系”中介人員謊稱在房管部門有關系，能夠通過特殊渠道辦理C類業務。而在實際辦理中，無論簽訂的合同能否正常履行，“興麟系”中介都要向購房者收取高達40%的購房首付款。

云南籍受害人段秀娟2014年5月在網上發現了一條房屋出售信息，并按上面的聯系方式找到了昆明恒慶房產中介公司（“興麟系”一家分公司）。段秀娟說，這套二手房沒有房產證，按規定是不能辦理貸款的。但公司負責人說他們和銀行關系很好，可以幫她辦理公積金貸款。后來簽合同時，她想把首付款直接交給房東，這位負責人以會產生交易稅為由，提出把定金和首付款放在公司保管。

《房地產經紀管理辦法》規定，房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。

如果遵守這一規定，購房者的資金很難被中介機構侵吞。但實際恰恰相反，很多地方沒有建立相應的專用賬戶，購房者往往對二手房交易相關法律法規和流程不了解。“興麟系”公司紛紛設立個人賬戶用于收取購房者的首付款和定金，并通過吳秉麟的個人賬戶進行資金劃轉。

不少購房者反映，能夠如此信任“興麟”，也是感覺這家公司實力雄厚，不僅在很多房產交易網站有企業信息，街面上也隨處可見其門店。在形式上大力包裝，制造“規模大”“實力強”的假象，是“興麟系”的騙術之一。

在“興麟系”公司內部員工培訓教材中記錄著這樣的內容：“問：業主有一套房是安置房，什么手續票據都沒有，能否貸款？答：原本是無法貸款的，但是按照C類做的話也可以，我們這么大的公司，銀行都搶著給我們貸款。”

通過系統性培訓，“興麟系”公司各地業務員通過簽訂大量無法履行的合同，騙取受害人首付款。不僅如此，興麟房產收取首付款后，往往會以正在做貸款、銀行下班了、公司領導不在等種種理由故意拖時間，等到交易徹底沒戲了，購房者為追回首付款還需要耗費半年、一年甚至更長時間。

拆東墻補西墻　越虧損越擴張

吳秉麟于2011年成立興麟房地產經紀公司，開始從事房地產中介業務。2012年吳秉麟與他人在寧夏銀川市成立了寧夏興麟房地產營銷策劃有限公司，并陸續在內蒙古、山西等多地開設分公司，這些分公司以“興麟”、“德邦”、“正豐”等不同名稱來命名，但實際控制人均為吳秉麟。

為了便于管理全國各地的“興麟系”中介公司，2013年吳秉麟在銀川市成立了所謂的“中國房地產經紀機構總部”。這一機構看似名頭很大，實際并沒有在工商部門注冊，不合法。

庭審中檢方出具的證據顯示，在“總部”僅僅成立3個月后，“興麟系”就整體出現虧損。據吳秉麟供述，公司從2013年4月開始虧損，大約每月虧損2000萬元。為了回籠資金，彌補虧損，吳秉麟采取了瘋狂的擴張行動，并要求各地分公司重點簽訂無法履行的“C類業務”，收取首付款并上交“總部”。

根據多名被告供述，“興麟系”公司前后經歷了七輪擴張，最終擴張至全國25個省市區，店面總數達到2300多間。在吳秉麟的瘋狂擴張之下，“興麟系”的主要收入來源就是違規收取的客戶購房首付款，從未產生盈利。“興麟系”利用客戶首付款支付員工工資、店面租金、運營開銷，甚至用于揮霍。根據檢方調查，僅吳秉麟個人名下就有奔馳、路虎等8輛豪車。

2014年7月，“總部”會計審計發現，全國“興麟系”公司每月已虧損5000萬至6000萬元，各地累計虧損大約10億元。在如此情形下，吳秉麟并沒有反思公司的經營模式，而是變本加厲地要求各地分公司提高“C類業務”的辦理數量，更多地騙取客戶首付款。

在“總部”的要求以及高額獎勵下，各地分公司開始想方設法欺騙客戶簽訂合同，甚至出現業務員冒充房主“一房三賣”“一房四賣”等現象。銀川市賀蘭縣一興麟房產門店的業務員在庭審中說，公司在后期為了加快“回款”力度，甚至對沒有完成“C類業務”簽訂量的業務員辱罵和體罰。

從2014年8月開始，“興麟系”的“拆東墻補西墻”游戲再也玩不下去了，各地公司紛紛關門跑路，“興麟系”轟然崩盤，大量受害者的資金無法追回。

騙局曾露端倪　監管卻未能阻止

其實，“興麟系”房屋中介公司的違法行為早有跡象。寧夏工商部門“12315”熱線自2012年6月至案發接到關于“興麟系”公司投訴案件達201件，占全區中介服務投訴量的65%。銀川市房管部門也曾在案發前3個月內接到關于“興麟系”公司的投訴上百次。內蒙古包頭市房管部門多次針對“興麟系”公司的違規行為發出警示。

庭審中檢方指出，“興麟系”各地分公司在收到監管部門責令整改和行政處罰的情況下，仍然無視法律法規和監管部門的處罰，繼續從事非法活動，甚至愈演愈烈，肆意擴張，導致購房者的財產損失不斷擴大。

一些監管單位接受采訪時強調，當前對房屋中介執法手段有限，面對違法行為他們只有責令整改、約談、行政處罰的權力，并沒有取締和查封類的執法權。而銀川市一些房屋中介公司也表示，一般很少接受檢查，就算有人投訴到消費者協會，房屋中介違法成本也很低。

法律人士及業內人士認為，“興麟系”事件值得反思，如果不強化監管手段、堵住法律漏洞，倒下一個興麟，還會有類似的“黑中介”出來興風作浪，甚至提供一套可供模仿的套路。終結“中介亂象”，必須解決專門法律法規缺失的漏洞，健全準入和退出機制，給這個行業多上幾道“鎖”。

寧夏銀杜律師事務所律師王磊說，目前，我國對于房屋中介這一經營行為的法律法規并不完善，部門規章法律層級低，容易讓不法分子鉆空子。與此同時，相關部門也沒有真正起到監管作用，對房屋中介的管理長期處于被動狀態，房屋中介違規成本太低，無法有效遏制違規違法行為。

現在全國有超過百萬人從事房地產中介行業，但僅有的一個專門性法律法規《房地產經紀管理辦法》，相關條款在各地沒有得到有效落實，而且很少有配套的地方法規，不利于房地產中介行業健康有序發展。

除了法律法規方面存在的空白，房屋中介數量眾多、監管力量薄弱、執法手段有限也是一個突出矛盾。以銀川市為例，住建部門對房屋中介的監管權限已下放給縣區政府，除每年聯合工商部門進行一兩次執法檢查外，主要職責就是業務指導。

一些法律人士及房地產業內專家認為，“興麟系”事件是當前房屋中介市場亂象的一個縮影，暴露出來的監管不力問題不容忽視。今后，應加大對房屋中介的巡查力度，發現違規違法行為應處罰、曝光，對違規違法經營情節嚴重的，應重拳出擊，責令其關停、整頓，甚至驅逐出市場，切實保障購房者權益。