高力國際汪蓓：存量時代房企勝在執行能力但思路必須轉變

多家權威機構披露的數據表明，北上深熱點城市二手房的交易量已經超過和接近了新房的交易量。青年公寓、服務式酒店、文創空間和創客平臺等新業態也愈加興盛，新的行業格局使得不少人直呼，新存量時代來了。

9月26日，在由每日經濟新聞主辦的“第七屆中國價值地產年會”上，高力國際中國區資本市場及投資服務主管及執行董事汪蓓在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪表示，現階段租賃市場還處于早期發展時期，但這個逐步轉變的苗頭，使得開發商在運營思路上必須有所轉變，從開發逐步向改造創新、資產運營的方向發展。

                                     高力國際中國區資本市場及投資服務主管及執行董事汪蓓

租購同權可刺激和增加更多租房需求

NBD：存量時代來臨，“租購同權”的實施對于市場會帶來哪些改變？

汪蓓：新政策出臺，對于已經有租賃意愿而不想購買的人口來說，這類租購同權政策能夠讓他們子女上學等問題得到解決。還有一件重要的事，租購同權可以刺激更多愿意租房而不是購房者的需求增加。

NBD：該政策對企業影響會有多大呢？

汪蓓：對企業來說影響并不大，談到企業其實更多涉及的是商業地產而非住宅板塊，商業地產在長時間運營過程中大部分都是租賃需求，不管是商戶還是寫字樓租戶權利已經大部分得到了滿足，因此該政策對商業地產影響不大。

NBD：許多城市直接出讓純租賃用地，您怎么看待這個趨勢呢？

汪蓓：從這一大方向來說，開發商對企業經營和生存模式開始了一些思路上轉變。從住宅市場來說，過去開發商是單純的建造售賣模式，如今自持面積增加或者是完全自持，就多了一個經營的環節，從建設到經營到退出的“BOT”模式。

如果要讓這個環節縮短，開發商可以買一些存量物業，通過改造運營和退出，從而縮短原先開發周期，這個模式倒是開發商可以選擇的。

基金開始介入存量資產的收購和運營

NBD：存量時代的運營模式和金融的結合是怎樣的？

汪蓓：中國的存量時代早就已經來臨。

早在十幾年前，一些外資來一線城市做投資，基本都是在存量物業上做文章，比如投資、運營等。2009年金融海嘯之后，國內資金對于存量市場的運營開始產生興趣。最近三到五年開始跟金融端結合，越來越多的開發商在內部設立資本運作平臺，開發商不只是利用過去傳統的金融管道如銀行、信托，包括制作開發商項目融資的基金，現在基金也開始做存量資產的收購和運營，越來越多資本愿意和開發商的運營平臺合作，成為他的有限合伙人。

從開發商角度來說，開始涉足存量資產，對其進行改造。他們的優勢在于執行能力比純粹投資人要強上許多，大部分開發商除了其他資本結合之外，自己也會加入。

NBD：當前出臺的一系列政策是否會改變當前住宅市場價格格局？

汪蓓：住宅市場在當前相關政策下，由于存量市場的價格比新房市場價格高，許多人會覺得買到就是賺到，因此一手房的價格非常具有競爭力。

而當一手房變成存量之后，也是跟著當地二手房區塊價格走，如果限價政策持續執行的話，一手房價格不太會高過當地二手房價格，除非產品類別不一樣，那么價格有可能會高于存量市場。