華爾街見聞 2018-11-17 17:53:48
美國抵押貸款利率正加速攀升，30年期利率已升至5.17%，是九年最高水平。分析稱，6%的高位可能是美國樓市的疼痛觸發點。
隨著整體利率環境趨緊，市場預計美聯儲下個月大概率加息，關于美國樓市究竟能不能扛得住的擔憂越來越多了。
Mortgage Bankers Association數據顯示，美國30年期平均固定抵押貸款利率已升至5.17%。這是2009年9月以來的最高水平。如果進一步升至6%，則將是2008年12月的水平。
現在，美聯儲正在以拋售美債和抵押貸款支持證券來縮減資產負債表，這一行為被視為加速了利率走高。
受此影響，自年初以來，美國30年期抵押貸款利率累計上升了95個基點，接近1個百分點。
這比美國十年期國債收益率同期漲幅還要大，這一基準債券利率漲了71個基點，從2.46%升至如今的3.17%。換句話說，長期抵押貸款利率的上漲速度比美債更快。這兩類利率的息差從1月的176個基點擴大到現在的200個基點。
經濟分析人士Wolf Richter在其創辦的博客網站WolfStreet.com上撰文提醒，抵押貸款利率持續升高至6%，可能觸及房地產市場的疼痛閾值。
他稱，一旦抵押貸款利率突破6%，那將阻止足夠多的潛在買家以當前價格購房。除非房價降到足夠低的水平，否則賣家將面臨嚴重的房產出售困難。
那么，抵押貸款市場何時會達到6%的痛閾呢？Wolf Richter預計，鑒于該利率與10年期美債收益率的息差正在擴大，且抵押貸款利率的上升速度快于10年期國債收益率，且收益率曲線仍將趨于平坦化，因此，距離6%很可能只有三次加息了——而這三次加息很可能在2019年中期完成。
雖然最近幾個月價格有波動，但整體來看，美國很多地區的房價這兩年出現了明顯的快速上漲。席勒美國放價指數顯示，全美平均房價比次貸危機之前的泡沫高峰時期還要高11.5%：
不過，今年美國樓市的表現一直不及整體經濟。
一度是全美“最火樓市”的加利福尼亞州的房價正像2008年一樣直線下跌。該州最火爆的圣地亞哥縣的房屋銷售量9月下滑17.5％，至11年來的最低水平。房價中位數下跌至57.5萬美元，這是自1月份以來的首次下跌。此前，圣地亞哥縣房價曾在8月創下58.3萬美元的歷史新高。
9月南加州新屋和成屋銷售較去年同期同比下跌18%，創8年來最大單月降幅，也創2007年房貸危機以來最差9月行情。
當時CoreLogic分析師Andrew LePage就指出：“房屋價格上漲和抵押貸款利率上升的雙重打擊讓一些潛在買家望而卻步，也讓其他人采取觀望的態度。”
美國樓市會撐不住嗎？需要提醒的是，即使30年期抵押貸款利率升至6%，在歷史上也依然處于低位。
華爾街見聞 祁月
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