“第一神盤”花果園：一場運營與投入之間的較量

每經記者 吳抒穎    每經編輯 林菁晶    

沿著花果園濕地公園一周，可以看到被花果園的開發商宏立城寄予厚望的建筑群。從臨湖的網紅貴陽“白宮”往下俯瞰，貴陽國際貿易中心雙子塔、商業綜合體海豚廣場和Garland花果園購物中心盡收眼底。

雙子塔、海豚廣場和Garland購物中心，是宏立城押上重注的商業項目。2016年，在花果園的住宅開發進入尾聲后，宏立城宣布轉型發展，成為“城市運營商”。其時宏立城相關負責人在接受采訪時曾經表示，不打算再做住宅開發，而是專注于花果園的運營。商業板塊是其最為倚重的部分。

據宏立城提供的信息，花果園共有商業200萬平方米，商務辦公200萬平方米。宏立城對商業和寫字樓的經營也頗為重視，兩個標桿項目中，海豚廣場的招商和定位引入了萬達系的高管，雙子塔中的東塔更是簽下了仲量聯行為其提供物業管理服務。

時移世易。海豚廣場最終沒有能夠如去年所愿，在2018年5月順利開業；雙子塔的東塔則是將規劃從大開間“辦公”調整為小開間“服務型公寓”。標桿項目進展未達到預期，在轉型運營這條路上，宏立城走得尤為艱難。

寫字樓變身“公寓”？

宏立城的官方介紹顯示，花果園雙子塔335米高，是貴州已建成第一高建筑。其中，東塔是一個集金融服務、商務辦公、休閑娛樂、居住生活于一體的大規模復合型金融商務區，也是按照國際標準所打造的超甲級寫字樓，宏立城為其自持方。

宏立城頗為看好這個項目，其曾稱：“由于自身品質出眾，貴陽國際貿易中心A座（即東塔）將吸納如世界500強、國內500強、民營100強企業、跨國公司、央企等大型企業集團總部或分支機構等入駐。”

為了運營好這個項目，宏立城還引入了合作方仲量聯行為其提供物業服務。宏立城官網信息顯示，2018年4月20日貴陽國際貿易中心A座（即東塔）與國際五大行之一的仲量聯行簽約，宏立城稱，“和仲量聯行的合作標志著貴陽國際貿易中心A座的租戶將獲得世界最頂級的物業管理服務。”

好景不長。2018年10月，貴陽城鄉規劃局的一則公示讓這個項目的前景變得不明朗。據貴陽城規局披露的信息，2018年9月，貴陽花果園D區雙子塔項目的建設單位提出申請，擬對該項目建筑單體設計方案進行調整。

雙子塔、海豚廣場組合圖，前為海豚廣場，綠網尚未拆下。每經記者 吳抒穎 攝

調整內容顯示，其（東塔樓）一至六層由原“辦公配套用房”調整為“服務型公寓配套用房”，八至五十一層由原大開間“辦公”調整為小開間“服務型公寓”。其中涉及“商務”/“商業”分項面積調整，共計涉及變更建筑面積192156.6平方米（約19.2萬方）。

在這份公示中，申請方給出的理由是“迎合市場需求”，宏立城集團在回復“鎂刻地產”記者的采訪時也表示，“為滿足貴陽市場發展的需求，雙子塔部分辦公用房調整為酒店式公寓。”此外，宏立城還表示，雙子塔西塔的公寓即將對外發售。

宏立城同時強調，目前招商順利進行中，預計將于2019年年內投入使用。

據《每日經濟新聞》掌握到的信息，雙子塔通過這次調規，辦公面積從290932.6平方米壓縮至54188.53平方米，面積已大幅縮減。宏立城的回復也印證了這一點，其稱，在調規后，雙子塔東塔的寫字樓將集中于59以上的樓層。

而這將可能影響到雙子塔甲級寫字樓的定位與評級。“公寓和寫字樓的設計標準不同，中途修改規劃，對品質影響無法評估。”一名曾任職于五大行的商業地產人士表示。

調整規劃緣起何處？

在多名熟悉貴陽市場的業內人士看來，“租不出去”或許是這次調規背后最直接的原因。實際上，據記者從曾經承接東塔招商、招租的中介人士處了解到，東塔此前的招商情況的確并非十分理想。“高層的價格大概在130元/平方米/月左右，低層100元/平方米/月左右，還有很多（沒租出去。）”一名曾為東塔招租的中介人士指出。

記者致電花果園招商部詢問東塔的招商情況，對方表示這一項目不屬于他們負責的范疇，并提供了一個負責東塔招商人士的私人電話，記者多次撥打對方電話，但截至發稿未能聯系上該人士。

一名從花果園離職的員工指出，雙子塔確實是地標，招商理論上來講，并不難。

但是能夠出得起一百塊租金的企業，誰還選在花果園？以花果園的交通、基礎配套，哪些高端企業愿意進來？

上述離職員工續稱，花果園片區目前整體的辦公氛圍還有待培育，整體的租金水平也并不高，庫存量也較大。他指出，靠近雙子塔的區域，能夠租到均價60元，算是較高的價格；而有些區域，例如寫字樓R區，“40元左右都租不出去”。

據記者了解，花果園并非一個傳統意義上的CBD，住宅、高低端商業錯雜期間，很大一部分辦公樓也被租做商業，因而花果園部分辦公樓職能其實更類似于商業體，進駐的商家有輕餐、健身等。“購物中心一期那邊，進駐的企業還比較正規。但是像蘭花廣場那邊，基本上全是商業。”一名熟悉花果園寫字樓情況的人士告訴記者。

可供印證的是，2017年9月12日，貴陽市城鄉規劃局發布了南明區花果園項目辦公樓增加使用功能的公示。根據公示內容，花果園項目R1區1、4、5棟、R2區1、2、3棟、J區1、3棟這8棟辦公樓作為試點樓棟，增加酒店、無油煙輕餐飲、康體養生、醫護保健、休閑娛樂、文化教育、文體健身、家居建材等業態的使用功能。

“出不了水”的海豚

作為花果園的商業旗艦項目，宏立城對海豚廣場抱有著極高的期望。公開資料顯示，海豚廣場由知名建筑設計公司英國貝諾（Benoy）操刀設計，其有別于傳統的百貨購物中心，定位為貴陽首家體驗型社交生活中心，集購物、餐飲、休閑、娛樂、服務五大功能于一體，占地32萬平方米。

海豚廣場的前期招商中，宏立城所引進的一批萬達系高管貢獻了相當的力量。其中，為海豚廣場招商站臺的宏立城集團戰略辦公室主任張云計、宏立城招商總監杜曉霞、海豚廣場總經理李連軍均曾在萬達任職。

招商的成績也是有目共睹的。2017年12月6日，海豚廣場宣布整體招商率已經達到了80%，完成了220余個品牌的簽約工作；同年12月26日，海豚廣場招商宣告收官，共招募了319個品牌。“當時招商是招滿了的。”一名了解情況的人士指出。

其主力店及次主力店12家，主要由萬達影院、超級物種+Bravo（精品超市）、歐悅真冰（室內冰場）等組成，在品牌層次上，體驗型消費為主，鮮有高端品牌進駐。

2017年12月底，在招商基本完成之后，宏立城對外宣布，海豚廣場將于2018年5月正式開業。然而最終，海豚廣場沒有如期開業。據贏商網報道，海豚廣場延期開業的原因是因為工程因素。當時為海豚廣場招商立下汗馬功勞的萬達系人士，包括張云計、杜曉霞等，則都已經不在宏立城任職。

《每日經濟新聞》記者向宏立城集團詢問具體情況時，對方否認花果園存在延期開業的情況。“海豚廣場建筑體量超過40萬方，工程浩大。目前主題結構已經封頂，工作正按計劃進行，不存在延緩入市一說。”

據記者從花果園海豚廣場現場看到的情況，海豚廣場目前仍圍蔽著綠網，表明項目仍在施工之中。另據熟悉海豚廣場的人士透露，海豚廣場目前的工程進展的確未達預期。

事實上，海豚廣場未能如期入市，或許還存在著主觀上的原因。記者從可靠信源處了解到的消息，海豚廣場之所以延遲開業，還有一個重要因素是海豚廣場正在修改規劃。“海豚廣場之前的招商方案被推翻了，現在的想法是，要招一些高端牌子，奢侈品牌。”

可供佐證的是，2018年11月27日，宏立城在官方微信上發布了一條消息稱海豚廣場為“貴州奢侈品中心”；而據一名已經從宏立城離職的員工提供的資料，宏立城目前的目標商戶中，不乏國際頂級的品牌。

另據貴陽新浪樂居報道，2018年9月25日，貴州省投促局招商項目庫入庫一批貴陽市新項目，其中有：新零售電商項目位于花果園海豚廣場，總投資額一億人民幣；南明區海豚廣場國際影城項目，總投資額8000萬人民幣。這表明，海豚廣場的招商方案的確有所調整。

宏立城在回復《每日經濟新聞》記者的問詢時指出，“海豚廣場的招商方向是國際最具品質的購物中心，我司會進行國際國內各類品牌的洽談，引入奢侈品品牌是方法之一。”

商業運營的桎梏

宏立城為何如此看重商業板塊？

一名熟悉宏立城情況的人士向記者分析原因時表示，由于宏立城目前已經沒有在建項目，資金流主要來自兩個方面，一是物業管理的收費，二是商業管理。物業管理本身“一塊錢一塊錢”收上來的，還存在繳費率的問題，所以一年回流的資金并不太多；而商業通過規劃定位的提升，能夠貢獻的營業額是值得期許的。

這在宏立城對外的宣傳資料中也可見一斑。據宏立城發布的資料：宏立城集團啟動轉型發展以來，規劃了物業服務、商業運營、城市運營、生態運營和社會責任等五大主營職能，以“城市服務讓生活更美好”的愿景，持續夯實基礎物業服務,提升物業服務品質；繼續構建多元化、多層級的未來商圈，不斷挖掘宏立城花果園商業潛力。

但是對商業板塊短期資金流的過度看重，對于商業地產的培育并不全是正面的作用。一名熟悉花果園情況的商業地產人士評價道，運營花果園的商業是一個長期的過程，經過不斷洗牌、淘汰，才能形成成熟的商業架構。“商業前期都是砸錢的。”

可以佐證的是，投促局發布的兩個海豚廣場項目，其中新零售電商項目的回報周期是5年；國際影城的投資回報期則是8年。

上述熟悉花果園商業的人士以海豚廣場的定位舉例稱，理論上，找到高端品牌、奢侈品牌的進駐，確實能夠提升租金，“定位不一樣了嘛”。但是現實情況是，以花果園的配套、定位，是很難招到奢侈品的。“越高端的牌子，開店的要求很高，周邊人群的消費水平等，都必須納入考慮范圍。此外，裝修補貼也是不小的費用。”

此外，上述前五大行商業地產人士也提到，貴陽的奢侈品大牌目前主要集中在市中心商圈附近，而花果園目前并不屬于這個商圈。“另外，在海豚廣場不遠的Garland（直線距離約1公里），品牌組合是以中低端零售和餐飲為主的。對于宏立城來說，海豚廣場的招商是兩難；如果檔次不高，和老的購物中心（Garland）又會產生競爭。”

“說到底，招商是要建立在合理的客群定位上的，不能一下看得太高，也不能太著急。宏立城一開始是有這個信心要將商業做起來的，否則也不會引進那么多的人才。但走得太急了。”一名熟悉貴陽當地市場的人士評述道。

再具體到辦公樓的運營，在貴陽的市場環境下，同樣是無法一蹴而就的。“花果園龐大的人口基礎對于發展商業和辦公類業態來說是先天優勢。但是以貴陽的能級和花果園區域的市場成熟度來說，承擔目前宏立城期待的定位有操之過急之嫌。”上述商業地產人士指出。

在一名貴陽當地的資深業內人士看來，宏立城在運營這條路上，還有很長的路要走，還有很多的功課要做。

可以這么理解，宏立城打造花果園時，其實是很有想法的。但是很多東西，在執行的過程中就走偏了。運營這個詞，一開始就不存在它的字典當中。