半年百萬平米入市 深圳寫字樓市場進入新一輪洗牌期

每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

沿著前灣一路向西，道路兩旁的建筑拔地而起，到處都是熱火朝天的景象。6年前，深圳前海蛇口自貿新城還是一片灘涂，如今這里已經規模初成，寫字樓群開始陸續面世。

前海片區雖有利好，但如今還是個“大工地”，配套設施還有待完善。同時，該片區辦公氛圍不夠濃郁，又不斷有新的寫字樓交付。據高力國際數據，這一片區甲級寫字樓的空置率已經高至65.7%。

前海片區的集中供應客觀上影響了深圳全市寫字樓市場數據，但這不是全部原因。今年上半年，深圳甲級寫字樓的整體空置率升高至23.3%，福田、南山的空置率分別為16.1%、21.7%。

《每日經濟新聞》記者近日在深圳寫字樓市場調查發現，很多中小型企業正在不斷平衡租金成本與營業收入之間的關系，它們或不再負擔得起高額的租金。這些為成本所困的企業，選擇在關外用更低廉的租金租下辦公區域。

深圳寫字樓市場正處在變動時期，無論是供應端還是租賃端，都開始進入新一輪的洗牌期。

深圳前海區域正在建設中的寫字樓項目 圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝

前海南山集中供量

前海是一片被寄予厚望的區域。從2013年拍下第一塊地至今，前海向來頗受房企青睞，卓越集團、華潤置地、招商蛇口等均在該片區有落子。

6年過去，早期建設的寫字樓陸續入市交付，但目前愿意在前海辦公的企業還不多。“交通不太方便，打車司機都不太愿意進去。”一位熟悉前海片區寫字樓的人士指出。

前海片區正在成為深圳全市供應的“大戶”。據高力國際數據，2019年至2021年，深圳甲級寫字樓新增供應總量將超過437萬平方米，其中超八成來自南山和前海；2019年下半年，預計全市約有超108萬平方米的新增寫字樓供應入市，同樣主要集中在南山和前海。

寫字樓集中供應但配套沒有成型，大型的企業機構都未入駐，這些都成為了前海片區的寫字樓空置率高企的原因。

7月16日，《每日經濟新聞》記者走訪前海片區發現，這一片區還處在集中建設的階段，路上行駛的多是貨車。部分已經交付使用的寫字樓，目前也還沒有成熟的商業配套，的確不是理想的辦公地點。

在已經交付的前海信利康大廈，《每日經濟新聞》記者走訪了21層以下的近10個樓層，除了一家企業培訓機構和一家傳媒公司有人員辦公外，多數樓層即使已經裝修完畢，也仍處于無人辦公狀態。

記者以公司租賃為由聯系上這棟大廈的招商人員，他介紹了一個200平方米左右的物業，是一個已經裝修完畢的單位，而且已經掛上了公司的名稱。“本來想在深圳開公司，但最后沒有開起來，現在放出來租。”

隨后《每日經濟新聞》記者在天眼查以及社交媒體上搜索這家公司的名字——其董事長負面纏身，而欠薪信息則鋪天蓋地。

這是前海寫字樓情況的一個縮影。前期入駐這一片區的企業，多數承租的都是小面積的物業，而這些企業本身資質并非十分良好，很難保證長期經營狀況穩定，一旦經營情況不理想就會退租，這在一定程度上也推高了寫字樓的空置率。

在另一棟已經交付的前海香江金融中心，其情況也與之類似。其前臺的工作人員表示，“目前寫字樓還有很多的，（因為）我們都是大面積（500平方米起租）。”

深圳前海某寫字樓已裝修好但無人辦公的單元 圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝

搬離CBD寫字樓

前海片區的供應走高對深圳寫字樓的整體空置率造成了一定影響，而全市寫字樓市場的整體情況也并不十分樂觀。

相比起北京和上海，深圳的寫字樓整體空置率處在高位。今年上半年，北京甲級寫字樓空置率達到11.5%，上海優質寫字樓市場空置率為18.0%，均低于同期深圳甲級寫字樓23.3%的空置率。

值得注意的是，包括高力國際、第一太平戴維斯等機構的報告都曾指出，互聯網金融的退潮影響到了深圳的寫字樓市場，但在一線市場的人士則表示，這一原因“并不全面，還是因為（企業）算不過賬了。”

這與整體的經濟景氣度有關系。據《每日經濟新聞》記者調查了解，今年以來，深圳有很多中小企業在測算過成本之后，都開始從CBD的寫字樓中搬離了。

小劉所在的企業從福田CBD的寫字樓里搬走了。從去年開始，他所在的公司人員減少了一半，營收也開始收縮，迫不得已，他們在關外尋找了一處創意園區，租金從原來的的200元/平方米/月下降到了110元/平方米/月左右。

小劉的公司并非孤例。一名在福田CBD從事寫字樓租賃的中介人士告訴《每日經濟新聞》記者，最近他經手了多宗“寫字樓退租”的事件，“很多就是租不起了，搬到關外去了。”

“搬到關外不僅是考慮到租金的因素，當然這是主要原因。還有就是，關外的生活成本低了很多，很多企業在關外招工會更容易一些，現在關外的園區相對來說好租一點。”上述中介人士指出。

退租的人多了，又沒有更多的企業涌入CBD，這一情形直接讓寫字樓的租金步入下行區間。“最近跟我談降租金的也很多。”一名南山區從事寫字樓租賃的人士指出，“如果不租出去，一直空置會虧更多，沒辦法，只能降租了。”

高力國際數據顯示，2019年上半年，深圳全市甲級寫字樓租金小幅下挫至236元/平方米/月。

高力國際華南區董事總經理馮文光表示，截至今年上半年，深圳全市甲級寫字樓存量達到553萬平方米，2019年全年供應將創歷史新高。需求落后于供應，深圳甲級寫字樓平均租金增速承壓。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 吳抒穎