每日經濟新聞 2019-09-19 20:44:19
進入下半年以來，房企融資渠道全方位收緊。
每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝
自4月份中央重申“房住不炒”定位和“堅持結構性去杠桿”、銀保監會5月17日下發《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》開始，融資環節加強監管的信號被不斷釋放。
進入下半年，房企無論在信托貸款、開發貸還是海外發債方面都受到了更大限制。7月12日發改委發布通知，限制房企海外發債只能用于償還一年內債務；7月20日房地產信托放行標準規定項目公司擁有房地產開發二級資質；8月30日，銀保監會又發布了《關于對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報》，對中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評。
《每日經濟新聞》記者注意到，上半年房企整體負債水平已處于近五年來的高位，而未來境內外融資環境仍不樂觀。在融資渠道全方位收緊的背景下，房企如何才能保住自己的“錢袋子”？
克而瑞監測數據顯示，2019年上半年，174家房企的加權凈負債率(永續債作為權益)約為91.37%，達2015年以來的最高值，而59.9%的企業凈負債率上漲。其中70家重點房企的加權凈負債率為95.37%。
從各梯隊的企業表現來看，TOP10房企凈負債率為85.48%，除保利發展的凈負債率實現下降外，其他房企的凈負債率均有小幅上漲。
國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者，“凈負債率的上漲意味著房企手中的現金大幅度減少，也就是房企的流動性出現了問題。無論是上市還是非上市房企，已經非常明顯。”
銷售受阻也在挑戰房企流動性。“由于限價政策，目前商品房銷售價格保持穩定，其實某種程度上也導致房地產的流動性遇到越來越大的挑戰，這個挑戰來自于限制貸款、房子難賣，也包括房企融資渠道受到一定擠壓。”黃立沖表示。
值得關注的是，境內融資受阻，內地企業赴港發行永續債熱情高漲。與國內不同的是，按照香港的會計準則，永續債在港股年報里作為“永久資本工具”計入“權益”項而非負債，同時由于增加了分母，從而能起到降低負債率的作用。
據克而瑞監測數據，上半年70家重點房企中有28家持有永續債，而且上半年永續債總量達到1591億元。如果把永續債計入凈負債率，那么上述凈負債率91.37%還將升至97.73%。
但伴隨著高票息、長久期、附加贖回條款并伴隨利率調整條款，令永續債成為高懸在房企頭頂的一把雙刃劍。
同策研究院日前發布的《2019年1-8月40房企融資利率排行榜》顯示，40家典型房企在前8個月的133筆融資中，其中14筆融資利率高于10%，利率介于8-10%之間的19筆，最高利率達15.5%。
對于企業而言，未來最大的風險，除了資金的流動性，還有外債。
黃立沖指出，“企業的現金、凈資產、利潤、收入，全部以人民幣計價，如果人民幣貶值，那么外債成本將進一步提升；如果他的債務是10%出頭，加上其他的融資成本，那這個絕對是房企很難承受的。”
“這個還是次要的。”黃立沖解釋說，“假如人民幣匯率下調，投資者會很擔心償貸能力，投資者不希望債務償還不了，到那個時候房企籌措資金將更加困難。另外，當企業出現問題的時候，永續債對企業來說也是‘債’?？陀^來說要評估一個企業的能力，是要考慮永續債的。”
數據來源：同策研究院
即便是典型房企，融資環境也大不如前。8月單月，同策研究院監測的40家典型房企融資規模僅368.26億元，環比大幅下降近六成。
財經評論員嚴躍進向《每日經濟新聞》記者指出，“房企是否會去融資，和其資金面有關。若是房屋銷售不錯同時負債數據不是太高，那么其實融資方面不會太緊迫。而對于其他房企來說，只要銷售不好或者說原有的債務壓力過大，這個時候都會積極去融資，進而緩解資金壓力，從這個角度看，融資方面房企也會形成分化。”
而穆迪9月4日的一份行業深度研究報告顯示，2019 年下半年受評開發商境外發債將下降。預計今年下半年開發商的境外發債額將低于上半年，原因則包括開發商的再融資需求較低、部分開發商上半年已用完發債額度等。此外，7月份監管部門還發布了開發商境外發債新限制。
據Wind統計，房企境內債券發行額也有所下降。截至8月28日，發行額為34億元人民幣(4.75億美元)，遠低于7月份的165億元人民幣 (23億美元) 。
穆迪認為，B2及以下評級、財務實力較弱的小型開發商融資渠道較窄，因此將比其他受評開發商面臨更高的境內外債券市場再融資風險。由于運營環境困難，預計投資者和銀行將保持謹慎立場。
黃立沖預計，“今明兩年，即未來的三個月加上明年，將會有一些中型、甚至大型房企出現償付困難的現象。其實2019年已經是很多小型或微型房企暴雷期了，未來兩三年情況會更加嚴重。”
多家機構均表示，在此背景下，各房企應將重點放在銷售回款，從而保證自身財務健康。
嚴躍進對此認為，“從實際過程看，很多銷售數據也在降溫，所以后續房企還是應該基于銷售周期和貸款周期等進行合理籌劃。房企更需要在控費控成本等方面有較好的表現，這樣才可以形成更好的發展態勢。”
對于房企如何捂緊自己的“錢袋子”，黃立沖坦言，“現在沒有什么好的做法，只能夠在可能的情況之下盡量套現，盡量降價出售，總之是‘要錢不要貨’，減少資產；第二方面，盡量停止土地投資，先消化手頭上的土地儲備，減少還款付息的壓力。”
（文章來源：鎂刻地產原創 喜歡請關注微信號meikedichan）
封面圖片來源：攝圖網
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