“先行示范區”政策利好下 深圳二手房市場或持續分化

每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

8月份深圳二手市場呈現“先降后升”趨勢，中上旬成交量較為平淡，而先行示范區政策公布后，二手房帶看量回升明顯。受此影響，進入今年“金九”，深圳樓市行情開場就一反8月初的觀望情緒。

近日，《每日經濟新聞》記者實地調查發現，近期深圳二手房市場帶看量大幅增加，如鏈家周六、周日的帶看量均突破萬次。但同時，深圳二手房市場出現分化：熱點區域二手房價格、成交量均有所攀升，甚至還出現了業主反價、下架房源等現象；而部分遠郊區域的二手房源掛牌1年、下調價格，卻仍無人問津。

深圳某住宅小區  圖片來源：每經記者 甄素靜

政策利好下二手房帶看量大增

自8月下旬深圳獲得建設先行示范區的“大禮包”以來，樓市信心明顯提振。

深圳樓市雖橫盤3年之久，但在前海自貿區、科學城科技園、一路向西、學區合并等概念加持下，部分區域樓盤價格在悄聲緩漲。特別是在此次先行示范區政策出臺后，開發商推盤節奏明顯加快。與此同時，外地資金大量涌入新房、公寓、辦公等物業，對原本持幣觀望本地資金影響較大，帶動了市場預期。

近日，《每日經濟新聞》記者走訪了深圳不少片區的房產中介門店了解到，近期深圳二手房市場帶看量大幅增加，如鏈家周六和周日帶看量均突破萬次。有經紀人甚至表示：“這比年初小陽春時單日看房高峰還要高。”

據南山區前海片區一中介門店經理小徐介紹，當前市場看房量大，新房、公寓成交推盤節奏加快。加之該區是深圳未來重點發展區域，在新政公布后，該區熱點樓盤成交周期明顯加快，業主心態明顯提振，不少業主不同程度上調了掛牌價。

“在當前熱點區域市場需求旺盛的情況下，達成口頭協議后有業主遲遲不肯簽約、甚至反價，也有不著急出售的業主主動提出將房源下架，或將價格調得遠高于市場價格，明顯是在試探市場。”中介小徐告訴《每日經濟新聞》記者。

數據來源：深圳中原研究中心

深圳中原研究中心數據顯示，截至9月22日，深圳全市二手住宅成交4625套。9月16~22日，全市二手住宅成交1808套，環比上升34.52%；成交面積150065平方米，環比上升33.77%；二手住宅成交均價為50600元/平方米。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者分析認為，相較于全國其他地區樓市清淡的表現，深圳“金九”表現還不錯。一是受此前先行示范區等各種利好疊加，二是深圳樓市調整已久。但在經濟環境、調控政策、房貸利率等多重因素影響下，他并不看好今年最后兩個月的樓市行情。

熱點區域與遠郊市場分化加劇

值得注意的是，未來有成長性區域的二手房在成交與報價上仍占較大優勢。據深圳中原研究中心數據，進入9月份以來，龍華、南山和福田二手住宅報價連續三周呈上升狀態，其中第三周龍華二手住宅報價上漲0.44%，漲幅最大；其次是南山，漲幅為0.13%。

深圳中原研究中心數據顯示，9月第三周，羅湖、鹽田、寶安、龍崗等區域二手住宅報價下滑，其中鹽田二手住宅跌幅最大，為2.05%；其次為龍崗，跌幅為0.68%。從報價變動的區間來看，上周二手住宅報價下跌的盤源占比為48.97%，較前一周減少了0.52%；上周二手住宅報價上升和盤源占比為40.05%，較前一周減少了0.59%。

據《每日經濟新聞》記者調查了解，深圳南山區熱點區域樓盤在近兩個月時間內價格上調了三次。

“60平方米的小兩居，7月底業主掛牌價不到400萬元。”在科技園上班的小劉因為某小區房源次新且離公司近，一直關注該小區的價格和成交量。“8月下旬業主上調了一次價格，9月中旬又上調了掛牌價，目前這套小戶型價格至少調高了30多萬元。”

小劉告訴記者：“業主雖然調高了價格，但并沒有大幅影響該小區8月以來的成交量。中介解釋說，小區低價房源被賣掉之后，再入場者也就只能成交余下的相應較低價格房源”。

與小劉關注的熱點區域不同，在深圳一些體量大、樓齡老化、物業管理不到位、社區偏舊、車位緊張的房源，則掛牌量增加，擠兌效應明顯，甚至部分房源掛牌超過1年帶看量仍寥寥無幾，即便是業主主動降價也未必能輕易成交。

近一年深圳二手房價格走勢 數據來源：安居客

龍崗片區資深中介羅青告訴《每日經濟新聞》記者：“2017年客戶350萬元購入的房子，在還了兩年房貸后，現在降價20萬元掛牌330萬元出售，但帶看量仍不大，業主心態十分被動。而掛牌的房源相較于羅湖、龍崗中心區的老舊房子，無論花園、樓齡、戶型都十分宜居。”

“熱點區域次新樓盤被格外關注很正常，但遠郊新樓盤或區域核心老舊樓盤，比如龍崗布吉片區，即便小區距離地鐵近，但由于地面交通擁堵、社區偏舊、物管差等因素，掛牌超一年仍無人問津的的房源比比皆是。”將房子置在龍崗的羅青坦言，將來關外市場好些時會將遠郊房子賣掉，換到南山或寶安等熱點區域重新購置。

李宇嘉補充道，從今年1~8月成交數據看，未來深圳樓市將會持續分化，即便在外圍有大量二手房成交，但也是集中在光明、龍華等熱點區域的外圍。

 （文章來源：鎂刻地產原創 喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 甄素靜