每日經濟新聞 2019-10-10 19:28:21
四線城市焦作樓市并沒有迎來預想中的“金九”。
每經記者 王佳飛 每經編輯 魏文藝
今年9月，河南焦作的房地產市場并沒有迎來預想中的“金九”。而國慶黃金周期間，焦作樓市同樣表現平平。
近幾年，相繼進入焦作市場的頭部房企并未掀起太大的波瀾。因為相對平穩的市場表現，在焦作某頭部房企任銷售經理的殷建國（化名）甚至建議來找他買房的投資客暫時不要岀手。
對于另一家頭部房企拋來的“橄欖枝”，殷建國告訴《每日經濟新聞》記者，對方給出的薪酬讓他有些想“跳槽”的沖動。
河南焦作 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
國慶大假期間，在焦作某頭部房企任銷售經理的殷建國告訴《每日經濟新聞》記者，他正在考慮跳槽：“不久前有房企來挖我了，提供的報酬是我現在的兩倍，所以我也認真地考慮了一下。”
殷建國曾經是一名金牌銷售，用他自己的話說“沒有辦法，就是賣得多”。
他從基層銷售人員做起，經過4年摸爬滾打，做到了目前銷售經理的位置，手下的銷售團隊有十余人。作為銷售經理，目前殷建國的職責是制定項目價格、培訓業務員、開展營銷活動（通常叫法是降價促銷）。
“你當年做銷售時每月能賣多少套房子？”
“10套左右。”
“現在的團隊呢？”
“30套，平均每人兩套半。”
“是不是你沒有把經驗傾囊相授啊，為什么銷售業績相差這么多？”
“我怎么可能沒有好好教，焦作市場目前就是這樣的。”
焦作是一座人口規模并不算大的四線城市，據焦作市政府網站信息，2018年末全市共有常住人口359.07萬人，城鎮化率達59.42%。在殷建國看來，人口規模決定了焦作房地產市場的上限。
殷建國說：“2016年的時候簡直一天一個價，近幾年不管是房價還是銷量都是平穩的，變化不大。我負責的項目，每個月的銷售量幾乎穩定保持在30套，焦作的其他項目也差不多，包括進入焦作的巨頭房企，比如碧桂園、恒大、建業、中梁等。”
“渠道合作、網站廣告、房展會，甚至是抖音我都用過，但是效果并不是特別明顯，每個月還是那樣的業績。”對于焦作樓市的所有營銷渠道，殷建國可謂了如指掌。
針對記者詢問的焦作樓市“金九銀十”的表現情況，殷建國的回答是“沒有，現在沒有這個概念了。”
國慶大假期間，《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，雖然焦作不少樓盤打岀了國慶促銷的海報，但效果似乎并不明顯，售樓處并沒有比平時有增加太多人氣。一些國慶期間沒有促銷活動的樓盤，現場則幾乎看不到看房者的身影。
殷建國也告訴記者，這個國慶假期他負責的樓盤并沒有明顯的起色，因為促銷力度也不大。而焦作有樓盤以毛坯的名義下調2500元/平方米，銷售效果明顯。殷建國說：“這樣的降價力度讓我們感到了壓力。”
根據焦作房產網的周度統計數據累加，今年8月30日至9月26日焦作共成交商品住宅557套，而8月2日至8月29日共成交商品住宅583套，7月5日至8月1日共成交商品住宅637套。由此可見，焦作新房成交量整體呈現出穩中略降的態勢。
河南焦作某在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
為殷建國拋出橄欖枝的也是一家頭部房企，該房企在2019年4月以1.2億元拍得焦作市馬村區一地塊正式進軍焦作，目前正是招兵買馬的時刻。
《每日經濟新聞》記者注意到，近幾年，碧桂園、恒大、華夏幸福、建業等國內知名房企都已在焦作地區落子布局。
頭部房企進駐，無疑將推高所在區域的房價。今年初，金科地產以1121萬元/畝、13.2億元總價，接近50%的溢價率奪洛陽一地塊，成為今年洛陽首宗總價“地王”，該公司在該地上打造的項目價格達12000元/平方米，而洛陽當時的新房成交均價是8400元/平方米左右。
但在焦作，頭部房企的樓盤售價并沒有大幅度超過區域房企。
“焦作有個頭部房企開發的樓盤精裝價格是9000元/平方米，這個價格是要比市面均價稍高，但是新推的毛坯房源每平方米直接降價2500元到6500元/平方米，這就相當于變相降價，實際上就是在打價格戰。”殷建國告訴記者。
相應的是，焦作本地房企開發的樓盤，如世和府成交價格在8000元/平方米，億祥美郡也在7500元/平方米。
近一年焦作新房價格走勢 數據來源：安居客
據殷建國介紹，現在焦作新開樓盤的去化周期都在2年以上，沒有表現特別亮眼的項目。有趣的是，他所在的公司會對全國范圍內銷量好的樓盤進行審計，但是焦作地區一次審計都沒有。
“另外，這些頭部房企在焦作區域的人事變動很頻繁，我們項目在一年多的時間里已經換過3任區域總了。要知道如果業績好是不必如此頻繁換帥的，所以我心里也沒有底。”
“我如果去新公司肯定是需要做出些成績來的，行業迅速上升的時候容易做出業績，但是目前焦作的整體房地產行情并不是特別好，我目前沒有這個信心。”殷建國告訴記者：“目前我的經營壓力已經很大了，不太相信在市場上還會有太大的折騰空間，每個房企都是一樣的。”
慎重考慮之后，殷建國放棄了此次的跳槽計劃。他認為，平穩時期應該靜靜地等待市場機遇出現。
雖然認為市場空間不大，殷建國仍然計劃在11月進行一系列推廣營銷活動，因為天漸漸冷了，案場客源將會減少，起碼應該保證業績不下滑。
（文章來源：鎂刻地產原創 喜歡請關注微信號meikedichan）
封面圖片來源：每經記者 王佳飛
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