土地市場“暗戰”年關|房企預備過“小年”：謹慎拿地 促銷回款 力保安全

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

經歷了今年3、4月份的“小陽春”行情后，樓市逐漸降溫。但多數企業還是堅信“今年業績不會差”，因為多個城市接踵而至的“土拍小高潮”騙不了人。

但進入三季度后，被視為樓市“晴雨表”的土地市場流拍頻率上升，開發商的心理預期出現了明顯變化。往年被稱為“拿地好時機”的四季度，10月份以來主要城市土地市場成交量同比減少、流拍增多。

有機構認為，地市趨勢性的變化，體現出房企對部分市場已經“不買賬”。因為目前對于房企來說，比盲目規?；膳碌氖悄玫厥д`，所以大多數企業謹慎度提升，調整拿地策略。

少了搶地的叫囂聲，多了理性的思考，今年房企在土地側的表現相比2018年有了明顯變化，也給了市場頗多信號。

房企調整拿地策略

國家統計局數據顯示，今年前10月房企土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%，距離2018全年29142萬平方米的土地購置面積尚有10759萬平方米差距；土地成交價款9921億元，同比下降15.2%。

事實上，進入2019年后，月度累計土地購置面積始終保持著下降，其中前5個月降幅均超過33%；自6月份開始，降幅逐步收窄，直至10月份同步下降16.3%。

從銷售端看，今年1~10月房企整體銷售業績穩步增長，“銀十”再發力，單月增速僅次“金九”，其中頭部房企貢獻最大。中指研究院數據顯示，今年前10月房企拿地金額排在前三的分別是萬科、碧桂園和保利，金額分別為1476億元、1224億元和920億元。

但10月份房企投資力度未能延續，拿地熱情消退，各能級城市的投資占比步入穩定期。事實上，進入下半年，就有萬科、融創、富力等房企在半年業績會上公開表示，下半年要謹慎拿地。

億翰智庫數據顯示，10月份16家典型房企拿地底價成交的數量占41.7%，較9月份下降2.2%。其中溢價率50%以下的地塊占比50.0%，環比下降了3.7個百分點；溢價率50%~100%的地塊數量占比5.6%，較9月略有回升；溢價率高于100%的地塊占比2.8%，同樣提升了0.4個百分點?？傮w來看，土地成交溢價率穩中有升。

針對房企投資力度明顯放緩，億翰智庫認為有兩個原因：首先是房地產融資監管并沒有任何放松，“金九銀十”弱于往年，大部分房企受資金掣肘；其次是市場未來走勢并不明朗，在資源有限的情況下，房企傾向于保持理性和謹慎的投資態度。

中梁地產助理總裁陳建良則向《每日經濟新聞》記者分析認為，主要是供需關系發生了變化。雖然近幾年地方政府大面積供地，但買家的購買力已經在前兩年被透支，現在許多二三線城市已經由賣方轉變為買方市場。

衰弱的需求使房企天然會更加謹慎，因為大面積供應，或許意味著更大的去化壓力。“市場下行階段，信心不足、預期不足心。”陳建良直言，另一方面，項目利潤過低也是房企拿地意愿不高的一個因素。

促銷回款迎“小年” 

房企的布局意愿度低，市場趨冷是土拍降溫的重要因素。與此同時，房企從中小城市撤離的速度也在加快，從三四線城市的流拍率來看，流拍數量依然維持高位。

億翰智庫的數據顯示，今年前10月，16家典型房企的投資金額同比增速普降，一線城市的拿地金額同比下降31.6%；核心二線城市的拿地金額同比下降6.5%，普通二線城市的拿地金額同比下降17.1%，三四線城市的拿地金額同比下降18.7%。

克而瑞研究中心總經理林波表示，現階段企業拿地大都卡在盈虧線上，以往在市場上行周期，房企可以大膽預測上揚空間，但這一切在限價面前都成了泡影。

其表示，很多房企雖然手上有錢，但是不敢亂花；另一方面，土地價格并沒有很明顯的下調，地方政府土地出讓價還在高位上，相比年初，雖然地價略有下滑，但個別城市還略有上揚，現階段要想撿漏還為時過早。

陳建良也告訴記者，一般而言，一個項目至少要想賺錢，至少得保證8個點的凈利潤率。不能低于5個點，畢竟很多房企都是高周轉、高杠桿支撐起來的。有些戰略性進入城市可以低一點。之所以是5個點，很多地方項目采取的都是跟投制，如果低于5個點，對于個人來說就是虧本。

為應對市場下行趨勢，房企也開始八仙過海各顯神通。

三四線之王碧桂園也不再局限于低能級城市，轉而提出了一到五線均衡布局，1800億元的投資預算根據市場情況而定。

中國恒大將拿地標準提高為毛利在30%以上、凈利率在15%以上，同時兼顧自有資金，達不到標準的就不拿；中海是按照預算1350億港元拿地，標準是毛利潤率15%、IRR是15%。

此外，融信中國提出不同城市設立不同標準，不拿高價地，通過合作開發減少資金壓力；中國奧園則指出要發揮收并購優勢，除了招拍掛之外，也一并關注三舊改造用地。

不過，58安居客首席房地產分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，不可否認大勢謹慎，但在粵港澳大灣區、長三角、環渤海等熱點城市群，依然有房企在激進拿地，表現明顯。由于這些房企重金布局的區域多在有強大購房需求支撐的城市，項目本身的抗風險力也相對較強，因此整體風險相對較小。但值得注意的是，如果自身持有的高價地塊占比過高，則未來的風險亦不容忽視。

在去杠桿大方針下，房企的辦法有兩個，一是促銷降價來換取迫切需要的現金，尤其是進入四季度后，越來越多的房企推出各種促銷，加大去庫存速度；二是調整拿地節奏，規避風險。

張波表示，2016~2017年的“地王”項目，大多還面臨著銷售困局，前形勢下，房企就應該審時度勢。整體來看，房企整體在土地市場已明顯理性，拉動土地溢價率持續走低。尤其是負債率過高的房企，在今年都減少了拿地，甚至有的暫停拿地。

億翰智庫研究總監于小雨表示，房企應該謹慎投資，但也應該視區域具體分析。出于求穩，房企投資早已開始慢慢回歸一二線城市，現在一線的城市的投資占比（按面積算）基本穩定在5%的水平，預計未來出現太大波動的可能性不大。

于小雨認為，三四線城市的投資占比雖有所下降，但是也存在價值洼地，布局三四線城市的房企，應提高甄別地塊價值的能力，合理科學布局，避免資源的浪費。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號：meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網