火爆的深圳樓市，這種租金竟然暴跌40%！天量供應“堰塞湖”還在擴大

與深圳火熱的二手住宅相比，空置率上升、租金下跌的深圳寫字樓，卻是“涼意陣陣”。

中國證券報記者近日走訪福田和南山中心區的寫字樓，了解到部分寫字樓租金價格下降逾40%。

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業內人士指出，深圳寫字樓市場“寒冬”與此前的P2P爆雷有關，相關金融企業退出后導致空置率上升；而前海等新區的寫字樓加大供應后，中心區的寫字樓租金短期內無法明顯回升。

業內人士預計，2020年深圳寫字樓市場難出現明顯起色；但中長期來看，在粵港澳大灣區以及先行示范區的政策效應下，深圳寫字樓或會不斷增長，有望步入平穩發展階段。

丨租金降幅超過40%

據中國證券報近期報道，豪宅認定標準調整后，深圳千萬級豪宅現“日光盤”。其中，在剛過去的11月，深圳市二手住宅共過戶8013套，創下三年多來的新高。

火熱的住宅市場，與冷清的寫字樓市場，形成了“冰火兩重天”。

從記者近日拿到的一張招租傳單來看，深圳南山、福田車公廟等區域的寫字樓價格，大部分在每月100元/平方米以下，最低到了49元/平方米。其中，位于福田車公廟的NEO大廈，租金是108元/平方米起，南山后海的中洲控股中心的價格則是128元/平方米起。

近日，記者以租客身份走訪，了解到中心區域的寫字樓租金價格確實在下降，但不同地段的寫字樓，其價格區間則有所差別。

在NEO大廈一帶從事地產租賃的王先生告訴記者，目前NEO大廈的寫字樓空置率勉強能維持在10%左右，但會展中心等中心區的寫字樓，有些空置率已到了25%-30%。

王先生帶記者來到NEO大廈的一套高層寫字樓，面積大約在320平方米，“這套單價在去年要每月260元/平方米，現在是報200元，但談到170元左右是沒問題的。”

這意味著，從去年至今，該寫字樓的價格降幅達到了34.6%。同時，記者在該樓層走了一圈后發現，該樓層的6間寫字樓里面，目前只有4家有公司在辦公。

“對面那一排類似工廠外觀的寫字樓，目前價格每月80元/平方米左右。”王先生指著NEO大廈對面的天安數碼城一帶對記者說，那一帶屬于工業用地，寫字樓樓層較低，價格則更為便宜，“去年單價還要150元，現在80元都可以租得到。但因為格局和外觀差了些，一般是搞實業的企業或創業企業入駐多些。”

從每月150元/平方米到每月80元/平方米，這一寫字樓的租金降幅達到了46.67%。

“無論是中洲控股中心這類的高端寫字樓，還是旁邊（軟件產業基地）稍低端的寫字樓，租金都在往下走，目前都在想著如何租出去，哪怕價格低一點也不能空著。”南山區中洲控股中心一帶的某地產業務人士李亮（化名）對記者表示，目前中洲控股中心的寫字樓價格實際報價大約在每月180元/平方米，但可以談到160元左右。

隨后，李亮帶記者看了一套高層的面積約360平方（剔除50%的公攤部分后，面積為180平方米）的寫字樓，價格為每月208元/平方米。李亮告訴記者，現在空置的寫字樓，基本是這幾個月空出來的，一是受到前海等新區的補貼和稅收政策影響，不少企業都往那邊搬；二是相當部分的金融企業在此前的爆雷潮中都陸續退出了。

李亮還特意問了一下記者：“你公司是做什么的，沒有P2P什么的吧？”

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丨受P2P爆雷拖累是主因

“自從2018年7月以后，不少P2P公司開始出現爆雷。這些公司搬出后，周邊寫字樓的入住率就降了下來。”王先生告訴記者，目前NEO大廈的寫字樓空置率勉強能維持在10%左右，但會展中心等中心區的寫字樓，有些空置率已到了25%-30%。

“深圳寫字樓租金的下降是個必然現象。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者指出，深圳中心區寫字樓的入駐企業，主要是地產、互聯網、金融業，以及為這些企業服務的會所和律師等中介機構。“但在近年來的金融去杠杠之后，很多影子銀行機構（包括P2P）都在陸續退出，這自然會影響到寫字樓租賃。”

據房屋代理機構第一太平戴維斯近期發布的報告顯示，今年三季度，深圳甲級寫字樓空置率已達22.4%，部分片區空置率超50%。但同時，三季度深圳甲級寫字樓市場則迎來了9個新增項目（11棟寫字樓）入市，三季度新增供應量約69.1萬平方米，是2018年同期的3.1倍。該報告顯示，截至2019年第三季度，深圳市甲級寫字樓總存量環比上升11.4%達到676.9萬平方米。

另外，李宇嘉還提到，在經濟增速放緩背景下，很多企業（尤其是創業企業）出于成本控制，也從高端寫字樓搬到一般寫字樓。

丨未來空置率或會縮小

李宇嘉認為，預計深圳寫字樓市場2020年仍會延續當前局面，“在經濟增速放緩背景下，加上前海等新區的寫字樓已陸續竣工招租，明年制約深圳寫字樓租金回升的因素依然存在。”

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務辦公樓部主管程志文表示，今年四季度，深圳預計將有超過17萬平方米的新增供應入市，全年新增供應預計將超過190萬平方米，創歷史之最。“未來六個月內，寫字樓的新增供應依然較多，整體市場新增供應的累積將不斷推升市場去化壓力，短期內市場的空置率將不斷升高，租金預計將受此影響而有波動。”

第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄則表示，目前深圳甲級寫字樓的空置率是四大一線城市中偏高的，但從產業結構分布看，深圳的第二產業占比在一線城市中也是最高。中長期看，在制造業向服務業轉型進一步深入的情況下，深圳寫字樓的空置率預計會逐漸縮小。

“為了面對競爭和留駐客戶，業主需要進行軟硬件的升級打造，租賃招商策略方面需要給予重視。中長期來看，粵港澳大灣區以及先行示范區的政策疊加將為深圳業主及租戶增強信心，預計將刺激需求不斷增長，市場將步入較為平穩的發展階段。”程志文表示。

中國證券報 余世鵬