西安唯一自管小區啟示錄

每經記者 淡忠奎    每經編輯 師安鵬

9月初，寧波中梁首府上演經典一幕：幾名業主將一面寫著「干啥啥不行，收錢第一名」的錦旗送給萬科物業。而小區物業也是十分硬氣，發布公開信「綠水青山，江湖再見」，負氣出走。

這引得各地競相模仿，如14日，陜西咸陽一小區因配套不完善、水質問題遲遲得不到解決，業主們便敲鑼打鼓，將同樣一面錦旗送給小區物業……

圖片來源〡每經實習記者 淡忠奎 攝

但與此同時，西安唯一業主自管小區——和平花園去年財務結余83萬的消息不脛而走，本土輿論中，仿佛一夜之間，業主與物業的矛盾卒于和平花園。

粉巷財經（ID:nbdfxcj）實地探訪該小區，并與小區物業專家顧問何志恒，及工作人員進行深入交流后發現，和平花園運營得很成功，但從現實層面來講只是個例，有多大程度的復制推廣價值，還需打個問號。

業主們的勝利

和平花園屬于西安早年的低洼改造項目，自1996年竣工后，就安靜地佇立于友誼路和文藝路十字西南角。

不會有人想到，這個僅有三棟樓、三百余家住戶的老小區，多年后會有如此“榮耀”的一天。

近日，該小區公示了2019年度的財務情況：收入合計141.08萬元，支出57.85萬元，結余近83.23萬元，引得各大媒體競相報道。

難得的是其收支皆有詳細記錄，如收入方面，物業費、廣告費和鍋爐費、停車費分別為90.53萬元、14萬元和33萬元；支出方面，工資支出約25萬元，購買電腦、監控設備、樓道口LED顯示屏、門禁卡安裝材料等固定資產合計約3.43萬元，更換居民智能卡式電表合計3.19萬元等。

而和平花園走上自管模式，不過兩年時間。

作為一個存在了20多年的老小區，該小區也曾一度陷入設施老化、衛生臟亂等問題，甚至連安全都令人擔憂。

2018年7月，和平花園召開首屆業主大會選舉產生了業委會，3個月后業委會完成備案。隨后，他們又商定不再聘請物業公司，實施業主自管。

為此，業委會還聘請了實踐經驗豐富的社區建設專家何志恒作為和平花園專家顧問，后者向粉巷財經回憶：“原來的物業已經管了20多年了，管理存在很多缺位的地方，而大家也迫切希望把這個老小區建設好”。

同年末，業委會在何志恒的幫助下和前期物業公司簽訂了退管交接協議，該小區隨即成為西安唯一和前期物業平穩交接并實現自管的小區。

如今兩年過去，和平花園已經形成了以7名業委會委員、1名候補委員為核心，數十名熱心群眾為志愿者，聘請20余名專職人員進行維護的運行模式。

而在日常財務方面，業委會嚴格執行收支兩條線，“所有收入一律進公戶”，業委會成員皆是業主兼職，不從小區收入里拿一分錢。

圖片來源〡每經實習記者 淡忠奎 攝

粉巷財經實地走訪發現，和平花園小區沒有統一的大門，A座、B座和 C座三棟樓都直接臨街，而業委會所在地為C座旁邊的地下車庫，一切都在簡單而有序地運轉著。

有業主稱，實現自管后，小區不僅新裝了門禁、刷臉系統和監控，逢年過節還會發糧油、大米等福利。提起現在的業委會，路過的業主皆贊不絕口：“現在這物業費感覺花的物超所值”“比以前舒心太多了”……

作為西安唯一的業主自管小區，和平花園收獲了眾多“艷羨”的目光。相關報道下，網友或是痛陳自己小區物業的不作為，或是表達對自管的羨慕，一時間，仿佛都看到了新的出口。

和平花園只是個例

不過，和平花園當下也面臨自己的難題：小區消防設施已經癱瘓多年，高低壓配電柜前段時間也突然癱瘓，上下水管道也已老化……

其業委會扈主任稱，小區已申請老舊小區改造，此外可能還需要召開業主大會討論補繳部分維修資金。

有社區工作人員認為，“和平花園目前為止運營得非常好，但它只是一個個例，并不適合所有小區推廣”。

在小區專家顧問何志恒看來，“沒有這個業委會主任，和平花園小區不會取得這樣的成功”。該小區業委會扈主任等人本身有著豐富的企業管理經驗，能夠開源節流，同時又不計較個人得失，這是和平花園小區自管成功的重要原因。

而從實踐層面看，業主自管失敗的案例并不少見。

接觸社區治理工作已經10年的何志恒常說：“別人都是講成功，而我出去就是講失敗”，其還在網上發布了《物業自行管理不是業委會人員自干——小區物業自行管理不成功的實踐教訓》。

在街道辦的辦公室內，他向粉巷財經講述了8年前在西安唐園小區親身經歷的一個業主自管的失敗案例。

唐園小區始建于上世紀九十年代中期，占地200余畝，共有居民樓45棟，商務樓1棟，居住戶1938戶，是當時西安最大的封閉式安居小區之一。

2012年9月何志恒被選為業委會主任后，在其倡議下，業主大會決定實行物業自行管理，這很可能是陜西地區關于物業自管最早的嘗試。

圖片來源〡攝圖網

其間，唐園業委會向業主借款50余萬元，作為流動資金，并聘請了一支專業服務團隊。但因前期物業拒不交接，考慮到維持成本，這支服務團隊只能被遣散。

直到2013年3月，唐園業委會強行接管了物業，拉開了物業自管的序幕，但一連串問題隨之而來：水電維修爆發式增長、前期物業惡意拖欠水電費，面臨斷水斷電的風險、業委會內部拉幫結派鬧待遇……

所有的問題都匯集到業委會主任何志恒一人肩上，其精神幾近崩潰。

最終，一名業委會成員趁機注冊私人物業公司，又拒不退出業委會，這場轟轟烈烈的自管嘗試宣告失敗。

事實上，當時唐園小區已經退回到了業主自治階段，甚至無法實現對物業公司的監管，“唐園自管的結果遠比聘請物業公司更糟”。

這也成為日后何志恒常時常分享的案例。

社區治理的未來

何志恒認為，業主自管是業主自治的高級階段，其核心三大權利必須掌握在業主手中，即物業管理重大事項決定權、物業管理經濟權和物業服務人事權。

“這是業主自管的基本屬性，所有權必須完全在業主手中”。

據介紹，目前國內主要的管理模式是包干制、酬金制和業主自行管理等形式，絕對大多數小區是包干制，酬金制和自行管理比較少。

酬金制，即由職業經理人代管小區物業服務團隊，業委會負責監管；而自行管理，即如和平花園小區，業委會直接管理物業，自行聘請維修、保潔等專業服務團隊。

何志恒認為，相對于完全自行管理，酬金制或許是未來值得推廣的模式。如深圳陽光花園小區，業委會就在業主支持下籌措了50萬啟動資金，組建了80余人的物業服務團隊，聘請職業經理人管理小區，極大改善了小區管理狀況。

圖片來源〡視覺中國

而華南城市研究會會長、暨南大學公共管理學院教授胡剛認為，業主自管并不代表未來的主流方向，它可能更適合規模較小的小區，但不宜大范圍推廣。

胡剛告訴粉巷財經：“問題的關鍵不在于物業公司這種模式，而是現在的物業很多都是開發商天然延續下來的，就好像他覺得自己就是主人，這種權益關系顛倒了”。

《物權法》規定，經有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主同意，可以解聘物業公司。

胡剛表示，現在一些地產開發商組成的物業公司，若業主同意也可以考慮保留。因為開發企業把物業管理好，對其企業聲譽和產品形象都至關重要，這樣的話除了業主繳納的物業費，他們也會自己補貼一部分來管理，一些大牌房企的物業還是不錯的。

不過，他也表示，社區管理是相當復雜的，不管是開發商物業管理，還是業主自管都是少量的，最主流的還是應該由專業的物業公司來管，但前提是必須由業主大會來決定。