去化周期超過四年半 昆明公寓價格 “沒有最低，只有更低”

每經記者 陳利    每經編輯 陳夢妤    

“沒有最低只有更低”儼然已成為當前昆明公寓市場的真實寫照。

今年上半年，昆明公寓市場打折促銷尚屬偶發現象，大多以尾房、工程抵款房等名義進行，對整體市場沖擊不算太大；然而進入6月以后，公寓促銷變得越來越密集，出現“踩踏式”降價現象：只見這家推出“6字頭”價格，轉眼那家就是第二套半價了，優惠幅度一個比一個狠。

日前，《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪昆明巫家壩、盤龍區等多個公寓集中區域時發現，包括碧桂園、萬科等在內的品牌房企公寓項目也加入了降價行列，就算是以往占據交通優勢、價格堅挺的項目也不例外。

每平方米降價兩三千元

作為昆明未來的商務CBD，巫家壩片區正處于如火如荼建設中，位于廣福路與巫家壩路交匯處，不足30米的距離內就矗立有招商、世茂、中鐵建等3個項目的廣告牌，此外片區內還聚集了保利、金茂、中海、綠地等眾多大型房企，在大舉布局住宅外，大部分項目均規劃了一定體量的公寓、酒店等商業產品。

“‘買一套，第二套半價’房源基本已經賣完了，近期我們將推出一棟新的公寓樓，前期凍資3萬元，等開盤時就可以享受一口價優惠。”巫家壩保利·天際項目置業顧問張琴（化名）向《每日經濟新聞》記者舉例，一套面積30.41平方米的公寓，總價在48.8萬元，但“如果現在凍資3萬元，開盤一口價32.2萬元，相當于優惠了16萬元，就算沒選到房，凍結的資金到時候也是可以解凍的。”

該置業顧問進一步向記者解釋稱，目前巫家壩片區基本所有項目均處于建設中，作為昆明未來的CBD，無論是自住還是投資都會有著不錯的收益，“特別是現在周邊項目價格均相比前期有著或多或少的優惠。”

距離保利·天際項目售樓部不足50米處便是金茂進入昆明的首個項目金茂廣場售樓部，目前項目住宅部分已銷售完畢，在售的也是公寓。盡管才下午2點多，項目現場已有10余組購房者在咨詢了解，“目前項目價格在8000-9000元/平方米，相比前段時間的單價降幅有兩三千元。”金茂廣場置業顧問李林（化名）表示。

巫家壩金茂廣場售樓部內 每經記者 陳利 攝

不僅巫家壩片區，今年以來，昆明公寓價格持續走低，呈貢區、盤龍區等多個項目公寓價格跌破7000元/平方米，直探6000元/平方米甚至更低。

如6月下旬，位于盤龍區的碧桂園·KCC云南映象推出最低6800元/平方米的公寓，4天賣出了961套，與今年高峰期相比下降了3000元/平方米。

就在碧桂園打折賣公寓的同時，萬科、佳兆業、新希望等一些品牌房企的項目也加入了降價行列。

一頭部房企云南區域相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，受制于產品本身缺點以及存量太大等因素影響，公寓銷售比較緩慢。以往開發商為了回收資金，對公寓的定價本身就比較保守，對利潤要求不高。然而這一愿望從去年下半年開始越來越難實現，因此許多項目開始推出只求覆蓋開發成本的特價公寓。

“最近兩個月，有些公寓的銷售價格其實已經低于成本價，有些開發商的訴求變成了哪怕少虧一點，只要能快速回款也行。”

住宅環比跌幅全國第一

昆明多項目公寓打“骨折”，也讓部分購房者開始心動。

在金茂廣場售樓部內，購房者王先生帶著妻兒正跟置業顧問詳細詢問優惠明細，打算投資，而此前他已先后在呈貢、盤龍等多個項目實地看過。

“大部分項目表面上推出的優惠力度很大，但到現場后一看價格，又遠不止宣傳的那樣，又或者是價格低的都是樓層不好的一小部分。”楊先生告訴記者，“盡管目前昆明一些公寓價格最低5000多元/平方米能買下來，但對于像我這種用于投資的，首先還是考慮房子能不能保值。”

事實上，近年來昆明公寓市場供應居高不下。昆明銳理發布的數據顯示，截至2021年上半年，昆明公寓市場存量達448.7萬平方米，比2020年同期增長11%，去化周期達55個月。在庫存持續增加的情況下，昆明公寓成交均價近三年來逐年下降，2021年上半年昆明公寓銷售35.65萬平方米，同比下降11%，成交均價為8660元/平方米，同比下降9%。

巫家壩不足30米距離內矗立的3個項目廣告牌 每經記者 陳利 攝

“2021年上半年昆明公寓市場供銷價均下降，近三年來首次供銷比小于1。”昆明銳理數據分析指出，盡管開發商以價換量去庫存，成交均價自2018年來持續下降，但庫存依然較大，去化周期延長，呈貢、高新和官南等板塊因規劃發展利好和城市配套更新，雖有大量公寓產品入市，總體去化優于其他板塊。

值得注意的是，在經歷了持續上漲后，國家統計局發布的數據顯示，6月昆明新建商品住宅價格環比下跌0.8％，環比跌幅全國第一；二手房價格環比下跌0.6％，環比跌幅全國第二（僅次于牡丹江）。

另一方面，昆明房協數據顯示，今年上半年昆明土地市場供應大幅放緩，供應計容建筑面積443萬平方米，同比下降30.1%，成交508萬平方米，同比下降13.6%；商品房新增供應量兩年平均同比繼續增長，成交量763萬平方米，兩年平均同比下降18.9%；其中主城區供應量兩年平均同比增長11.2%，成交量兩年平均同比下降26.1%，均價同比上漲16.2%。

“預計下半年主城區將供應住宅672萬平方米，結合目前庫存，可售面積將達到1564萬平方米，去化周期25個月，全年或將新增供應住宅1130萬平方米。”昆明房協數據總監張駿表示，按照半年周期移動平均計算，主城區住宅成交量處于下行區間，在購房者持幣觀望氛圍提升的環境下，預計年底整體庫存將繼續增加，各項目去化壓力加大，競爭加劇。

封面圖片來源：每經記者 陳利 攝