禹洲集團（01628.HK）土儲豐厚審慎拿地，積極主動降杠桿

7月26日，有媒體發布消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超過年度銷售額的40%。顯然，房地產調控政策愈發從嚴了。

始創于1994年的禹洲集團（01628.HK），歷經二十余年發展，以其前瞻性眼光對行業形勢作出精準預判，早在今年伊始就執行審慎拿地策略。

土地儲備充足，審慎拿地規避激烈競爭

2021年上半年，禹洲集團實現合約銷售金額527.1億元，同比增長23.0%。一直以來，禹洲集團堅持聚焦核心經濟圈、高能級城市的布局，促使企業的銷售去化壓力較小，業績相對有保障。但熱度區域也是政策調控的重心，未來市場存在一定的不確定性，大量囤地風險較高。

在此，禹洲集團堅持審慎拿地的策略，在土地市場處于合理水平時進入市場，以確保企業的利潤空間。例如，2021年首輪集中供地中，禹洲集團在土拍接近尾聲時，于鄭州以底價獲取金水區科教園地塊。此時，集中供地城市的市場熱度有所下降，土地出讓規則也更為完善。禹洲集團憑借前瞻性的目光，規避了前期土拍競爭激烈階段。

此外，禹洲集團的土地儲備充足，無需迫切補充資源，也是其能夠堅持審慎拿地的關鍵。截止至2020年末，禹洲集團的土地儲備建筑面積達到2310萬平方米，2021年可售貨值達1850億元。不盲目擴張，避免土地積壓，千億之后更尋求穩健，有利于禹洲集團的可持續發展。

積極主動降杠桿，現金流充裕

面對復雜的行業形勢，充裕的現金流才能使房企發展更有保障。上半年，除了審慎拿地以外，禹洲集團還積極主動降杠桿，以保證現金流順滑。

5月11日，禹洲按時贖回2021年5月到期的3.52億美元7.90%優先票據，連同今年3月初按時贖回2021年3月到期的3.2億美元優先票據，禹洲已悉數贖回今年內到期的所有境外優先票據。

5月25日，禹洲集團宣布已經正式取得一筆于今年2月23日完成的有關銀團融資(2021年銀團)的豁免同意函，該筆總計2.685億美元的銀團將會繼續正常存續。

至此，禹洲集團下半年已無任何到期需要償還的美元債，亦無下半年到期的境外美元銀團貸款。

另一方面，境內禹洲鴻圖的20億元公司債在回售期后也順利完成了轉售，融資額度得以全部保留，在上交所拿到了46.5億元的額度。

在6月召開的固收投資人電話會議上，禹洲集團相關負責人介紹，禹洲鴻圖地產公司年內剩余30億元債券將在今年8、9月份到期，但有40多億元的境內債券發行額度，公司會尋找合適的窗口再融資。

“如果市場好，就找合適的窗口發債再融資；如果市場不好，通過自身的現金流回籠償付債務。”相關負責人如是表示。

據了解，禹洲集團在境內銀行的開發貸放款正常。自2021年3月底至今，建設銀行、工商銀行、中國銀行、農業銀行、交通銀行等銀行已累計放款約40億元，貸款利率均保持正常水平。并且，新增銀行授信超40億元。

針對禹洲集團上半年的一系列動作，國際知名投行中信里昂發表研報稱，禹洲已從新冠疫情導致的延遲交付的影響中迅速恢復。與此同時，強勁的合約銷售表現和穩健審慎的拿地策略，使得禹洲的現金流十分健康，今年累計贖回約7億美元優先票據足以證明這點。該行看好禹洲未來發展，重申“買入”評級。

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