杭州第二批次集中供地首次試點“競品質”，或影響拿地房企高周轉

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

7月30日，杭州市規劃與自然資源局官網公布了第二批集中出讓地塊，共31宗，面積2873畝，預計將于9月7-8日集中出讓。

值得一提的是，杭州第二批集中供地在競價規則上做了新的調整，首次推出“競品質”試點地塊，土拍的溢價率上限由之前30%調整為20%（“競品質”試點地塊的溢價率上限為10%），競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買。

對此，多位業內人士認為，杭州本次土拍新規從源頭控制了地價，保障了后續房價的穩定性。但這一舉措也直接限制了企業的高周轉，對房企資金是極大考驗，會變相淘汰一批拿地企業。

首推“先競品質再拍地”

杭州第二批集中供地31宗，總出讓面積2873畝，起始總價633.8億元，遠低于首批集中供地“57宗、4533畝、起始價943.7億元”的規模。

杭州第二批集中供地的競價規則調整包括三個方面：一是競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買；二是溢價率上限由30%調整為20%，其中“競品質”試點地塊的溢價率上限為10%；三是出讓地塊達到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

其中，“競品質”試點地塊，采取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式，從源頭上引導房地產市場供應高品質住宅產品。“競品質”階段建設品質模塊得分最高的建設品質標準表將作為“競地價”階段的報價依據及土地競得后的項目建設標準。

而且，本次“競品質”試點地塊全部實行現房銷售，通過竣工備案等驗收手續并通過政府組織的履約監管核驗后方可銷售，商品住宅建成后實現“品質可視化、標準可固化、指標可量化”總體目標。

此外，此次杭州土拍取消了“競自持”，地塊叫價達到上限后，進入“競無償移交政策性租賃住房”環節，加大了對租賃市場的調控。因為自持房屋雖然不能交易只能出租，但權屬依然歸屬于開發企業，而無償移交之后，政府可以根據全市整體情況，進行調配和供給，更有利于新市民在居住保障提升。

58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，此次土地新規對于地價的調控力度有所提升。因為溢價率往往是土地熱度的一個指針，杭州第二次土地集中出讓對溢價率總體進行了調控，上限由第一次的30%調整為20%，其中“競品質”試點地塊的溢價率上限為10%。這一政策從源頭控制了地價，也保障了后續房價的穩定性。

新規或影響拿地房企周轉

在杭州首批集中土拍中，57宗地塊全部成交，總成交額1178.21億元，全國第一。其中有41宗地塊觸及最高價，溢價率超過29%，并有13宗地塊競自持比例超過了20%，最高達到40%。

“由于杭州首批集中供地的溢價率和競自持比例過高，導致企業利潤太薄，甚至出現了企業退地的情況。所以第二批集中供地杭州做了新的嘗試，在溢價率控制、自持比率等方面，對此前集中供地規則做了補充。”

一家品牌房企在杭州區域的負責人告訴記者，“競品質+現房銷售”競拍新規可能會影響企業高周轉。如果所有地塊競拍都做“競品質”的話，可能會打擊企業拿地信心。不過，目前杭州只對10宗地試點“競品質”，且還未得到市場檢驗，仍值得觀察。

而且，此次杭州將采用保證金模式報名，地塊保證金普遍為起拍價的20%，杭騰未來社區地塊保證金需30%，大大提高了報名門檻。而此前，杭州土地出讓采取的“勾地模式”，開發商只需繳納5000萬“勾地金”，便可獲得一宗地的參拍資格。

“新的土拍規則、銷售投資比規則，或會使得銷售、去化能力強的房企更有底氣拿地。這對產品力強、受市場認可度較高的房企來說是利好。去化能力弱的房企拿地受到限制，一定程度上會加速優勝劣汰，對行業而言是良性循環。”上述房企負責人續稱。

另外，杭州第二批集中供地中，星城范圍內的住宅用地22宗，面積2279畝，約占第二批集中出讓總面積的80%，充分體現了杭州市加快構建“一核九星”特大城市新型空間格局、優化調整用地供給空間結構、增加星城住房用地供給比例的導向和要求。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網