多城第二批集中供地中止或延期，土拍政策將迎全面調整？

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

隨著廈門、長春和無錫率先完成第二批集中土拍，上海、天津、深圳、蘇州、杭州、濟南、青島和沈陽等8個城市也紛紛發布了第二批集中供地信息。

不過，近日卻有多個城市陸續宣布中止或延期第二批集中供地出讓。截至目前，已有深圳和青島發布了第二批集中供地“中止”公告；北京、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津等城市已推遲了第二批集中供地出讓時間。

“從各地中止或延期第二批集中供地來看，更大程度上或是對土拍政策進行調整和完善，強調更細致深化房地聯動調控機制，即地價本身和房價之間的傳導性，給房企留出合理利潤空間，保障項目品質。”58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析認為，通過建立房地聯動機制，強化購地企業資格審查，保障房地產市場健康發展。

圖片來源：攝圖網

競拍模式或將改變

8月6日晚間，深圳交易集團突發補充公告稱，中止出讓原定于8月9日掛牌的22宗地的使用權，具體出讓時間另行公告；8月11日，青島市自然資源和規劃局發布公告稱，第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準。

7月29日，長沙市自然資源和規劃局發布消息稱，第二批住宅（含商?。┯玫丶谐鲎層?月推遲至8月；8月10日，天津市規劃和自然資源局發布補充公告，明確將61宗國有建設用地使用權公開掛牌截止時間統一調整為2021年9月10日，并將之前的最高溢價率不超過50%，統一調整為不超過15%。

此外，北京原計劃于7月份、廣州原計劃于6-7月份、重慶原計劃于7月底、沈陽原計劃于8月份推出第二批集中供地均已推遲。

億翰智庫認為，此前政府對房地產行業明確提出“穩地價、穩房價、穩預期”的政策導向，其中穩房價和穩預期都有明確的政策出臺，穩地價的目標在兩集中供地以來才有較為明確的推進和完善，從最初的高溢價、大量的競配建等拿地特征向控溢價、競品質、一次性報價和搖號等方向轉變。

中信證券最新研報稱，天津延長部分土地的出讓時間，深圳中止了部分集中出讓土地的掛牌，第二次集中供地具體規則面臨調整。

此外，近日有消息稱，自然資源部召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整。包括限定土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價。到達上限后通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。

“首批集中供地以來，多數核心城市土地成交溢價率高企，造成當地市場過熱的現象，如果設定溢價率上限，或能直觀地 控制城市土地市場過熱的表象。”

億翰智庫總監于小雨向《每日經濟新聞》記者表示，控制溢價率只是一種表面的手段，真正實現穩地價還是要從土地推出價格來判定，因此這也是多個城市延期供地的原因之一。為了穩定土地市場，未來也不排除從管控土地推出價格的角度出臺相應措施，來實現穩地價的目的。

在張波看來，著力推動建立房地聯動機制，實現限房價、控地價、提品質，一方面在土地出讓環節嚴格控制起拍價和溢價率上限，房企在拿地階段就可明確知未來的房價上限，提前考慮利潤空間，以便在拿地時更加理性。另一方面，也吸取過往只控房價忽視品質的方式，強化對于住宅品質的監管，對于建筑品質在出讓時給予明確要求，在保證房企合理利潤的同時，保障了住宅品質。

中小房企迎來機會？

“從歷史經驗來看，不管如何限制溢價率，只要仍然是通過完全自由競爭進行土地出讓，那么輔以‘競配建’‘競自持’‘競品質’等其他約束條件，都無法對房企的拿地利潤率產生較為明顯的改善。”

某頭部房企IR劉偉以天津為例向《每日經濟新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規則的核心是嚴格控制溢價，并且減弱土地市場競爭的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤率。若其余城市效仿天津改變土拍規則，則第二批集中供地的拿地利潤率有望得到明顯提升，地產板塊的底層邏輯將被重大改善。

億翰智庫指出，建立有效的購地審查有利于維護房企拿地的公平性，尤其是地方國企或者具備大股東背景的中小房企，資金來源或將受到限制，同規模民營房企的拿地機會將增加，資源不平衡的局面或許會有改善。在此基礎上，中小房企獲得喘息空間，生存空間加大。

數據來源：億翰智庫

值得一提的是，今日（8月11日），A股、港股兩市地產股迎來罕見集體大漲。截至收盤，中交地產、*ST基礎等4股漲停，金地集團、金科股份、華僑城及萬科等均漲超6%。港股方面，中國恒大漲幅8.01%。碧桂園上漲2.42%，融創中國上漲5.45%。

實際上，地產股的反彈已于本月初開始。銀河證券認為，在行業供給側改革的大環境下，對于優質住宅開發房企是風險也是機遇，行業估值處于歷史最低水平，具備足夠的安全邊際。整個A股房地產板塊，目前有40只股票市盈率低于10倍，市凈率低于1.2倍的公司則有70來家。

“在上半年的首批集中土拍中，多個熱點城市的房企拿地利潤率頻創新低。疊加同期的信用風險事件，行業估值持續壓縮。”

劉偉告訴《每日經濟新聞》記者，今年以來壓低地產股估值的核心原因有兩個，首先是“三道紅線”之下資本市場看不到行業盈利能力的拐點，因此整個行業盈利能力依然處在下跌趨勢；其次，部分房企，如藍光、華夏幸福等今年以來出現明顯的經營困難。“不過，隨著調控逐漸深入，預期信用風險暴露已經逐步接近尾聲，這也意味著壓低估值的因素已經接近尾聲”。

截至上周末，今年A股房地產板塊累計跌幅達17.9%，跑輸滬深300指數12.3個百分點，在28個行業中排名第24位。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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